magnific.com
В январе-сентябре 2026 года в Москве введено в эксплуатацию 879 тыс. кв. метров офисной недвижимости, что почти в два раза превышает показатель за аналогичный период 2025 года и является рекордным значением с 2014 года (1,07 млн кв. метров). Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании Nikoliers, уточнив, что в III квартале текущего года в столице построено 230 тыс. «квадратов» офисов.
По данным аналитиков, общий объем предложения офисной недвижимости на конец сентября 2026 года составил 22,2 млн кв. метров. Уровень вакантности достиг 6,8% (1,5 млн кв. метров), что на 0,8 п.п. выше показателя конца прошлого года. При этом в структуре совокупного ввода за девять месяцев 2026 года 12,6% площадей вакантно в аренду, 8,7% — на продажу и 1,4% доступны в аренду или продажу.
По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, несмотря на рекордный объем ввод офисной недвижимости, на рынке фиксируется иллюзия выбора. «Помимо фактической вакансии 6,8% без учета Moscow Towers, существуют скрытые резервы, которые традиционно не учитываются в индикаторах: субаренда (0,5%), сервисные офисы (0,2%), потенциальное высвобождение до конца года (0,8%) и вакансия у частных инвесторов в БЦ с вводом в 2026 году (1,7%). В совокупности этот резерв формирует потенциальную вакантность 2026 года на уровне 10,3%, но больше метров не значит больше подходящих вариантов. При всех целевых критериях — локация, класс, отделка, инженерия, планировки — число релевантных лотов может исчисляться единицами», — прокомментировал он.
Объем спроса за девять месяцев 2026 года составил 925 тыс. кв. метров, что на 21% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. В разрезе по классам объем сделок, с учетом сервисных офисов, равномерно распределился между классами, тогда как в 2025 году на классы A и Prime приходилось почти в 1,5 раза больше сделок. Эксперты объясняют это экономическим давлением: бизнес оптимизирует бюджеты и переориентируется с дорогих офисов на более доступные, а также отдает приоритет готовой отделке помещений. Ключевыми бизнес-секторами по объему спроса стали строительство и девелопмент (17%), банки и финансовые компании (14%), а также производство (10%).
Что касается цен, то по итогам III квартала средневзвешенная ставка аренды внутри ТТК составила 61 тыс. рублей за кв. метр в год для класса A и Prime и 35,7 тыс. рублей для класса B+. Среднерыночный OPEX без НДС внутри ТТК составляет 10,4 тыс. рублей за кв. метр в год для класса A и Prime и 8,4 тыс. рублей для класса B+ и B-.
По мнению экспертов, рост средних ставок в III квартале обусловлен не активностью спроса, а выходом на рынок дорогих лотов. Блоки, изначально предлагавшиеся на продажу, выходят в аренду. Частные собственники начали инвестировать в отделку для сокращения срока экспозиции: по итогам III квартала офисы с отделкой дороже на 19% по рынку в целом и на 52% в классе A и Prime. Кроме того, частные инвесторы ориентируются на свои инвестиционные ожидания, из-за чего отдельные лоты выходят по ставкам в 1,5-2 раза выше среднерыночных.
В сегменте продаж блоков в строящихся зданиях средняя цена по рынку составила 521 тыс. рублей за кв. метр (около -3% с начала года), внутри МКАД — 534 тыс. рублей за «квадрат» (-2%). Спрос на покупку офисных блоков сократился на 24% год к году, вернувшись к уровню 2023 года. Более 60% покупателей — инвесторы, ориентированные на вывод в аренду или перепродажу, что закрепило за офисной недвижимостью статус полноценного инвестиционного продукта.
По прогнозам аналитиков, общий объем предложения офисных площадей в 2026 году составит 22,4 млн кв. метров, из которых 7,9 млн «квадратов» придется на классы A и Prime. Объем ввода составит около 1,08 млн кв. метров. Средневзвешенная ставка аренды ожидается на уровне 35 тыс. рублей за кв. метр в год (класс A и Prime — 44,5 тыс. рублей, класс B+ — 28 тыс. рублей). Доля вакантных площадей к концу года может достигнуть 7-7,5%. При этом восстановление активности на офисном рынке эксперты ожидают не раньше 2027 года.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что за январь-сентябрь 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 378 млрд рублей — это на 8% больше, чем за аналогичный период 2025 года.