Ключевой элемент защиты

В последние годы российский рынок недвижимости пережил достаточно интересный период: с одной стороны, введенные ограничения и негативные последствия от распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19 коснулись абсолютно всех сфер экономической деятельности, с другой стороны, низкие ставки по ипотеке, а также специальные государственные программы стимулирования спроса привели к значительному росту продаж нового жилья в стране. Также перемены коснулись и законодательства, регулирующего жилищное строительство, в котором появляются все новые механизмы защиты прав дольщиков. Тем не менее, всегда актуальным остается вопрос о защите прав дольщиков при банкротстве застройщика — каков корректный алгоритм действий и какие шаги необходимо предпринять?

Не вдаваясь в подробности о причинах банкротства застройщиков и технических особенностях процедуры признания застройщиков банкротами, важно отметить, что ключевым элементом защиты прав дольщика является своевременное выявление признаков банкротства у застройщика. В случае задержек в строительстве объектов, несоблюдения установленных проектных сроков, а также отсутствия подробной информации о проекте необходимо связаться с застройщиком или сообщить о проблеме в «Единый реестр проблемных объектов». Узнать о том, что ваш застройщик признан банкротом, достаточно просто — назначенный конкурсный управляющий обязан известить дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после назначения, если же по каким-то причинам извещения не было, то необходимо проверить застройщика через картотеку арбитражных дел (дела о банкротстве рассматриваются в арбитражных судах, поиск дел можно осуществить с помощью специальной формы по наименованию организации, ОГРН или ИНН) или через «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве».

В случае банкротства застройщика необходимо связаться с арбитражным управляющим и написать заявление о включении своих требований о передаче жилого помещения или возврате уплаченных денежных средств в реестр кредиторов. Важно отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Также нужно учесть невозможность внести требование о передаче жилого помещения по индивидуальным жилым домам, а также этап строительства, на котором застройщик обанкротился: если фактически строительство многоквартирного дома еще не начиналось или находится на начальном этапе, разумнее включение в реестр требований кредиторов с денежным требованием. Если же строительство почти завершено или близится к завершению, правильнее заявлять требования о передаче жилого помещения, так как денежные требования удовлетворяются долго и не всегда в полном объеме.

Требования дольщиков по договорам долевого участия, выплаты по требованиям фонда защиты дольщиков и возмещение реального ущерба дольщикам, выплаты штрафов, неустоек, компенсаций морального вреда — все это отнесено к числу требований третьей очереди. Однако заявление денежных требований препятствует последующей возможности заявить требования о передаче жилого помещения в случае, если дом будет достроен другим застройщиком. Если проект полностью завершен, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, а также подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, дольщик имеет право требовать признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»). Такой механизм можно назвать наиболее действенным, так как требования дольщика максимально конкретизированы, что позволит вывести соответствующий объект из общей конкурсной массы и предоставить дольщику именно то жилое помещение, которое он рассчитывал приобрести.

Гульнара РУЧКИНА, профессор, декан юридического факультета Финансового университета при правительстве РФ:

Узнать о том, что ваш застройщик признан банкротом, достаточно просто. Главное — это сделать вовремя