Главная аббревиатура: «СГ» обсудила с экспертами достоинства и недостатки закона о КРТ

«По закону в проекты КРТ включаются не отдельные дома, а целые территории, что позволяет одновременно со строительством нового жилья комплексно решать задачи по улучшению социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, — отмечает директор ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Дина Саттарова. — При этом сносить будут не только аварийное и ветхое жилье: в программу могут попасть и многоэтажные дома, если, к примеру, степень их износа превышает региональный норматив либо на капитальный ремонт требуется больше денег, чем предусмотрено нормами субъекта РФ. Решение о сносе может быть принято и в том случае, если в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения или же он построен по определенному типовому проекту в период индустриального домостроения».

Для реализации проектов комплексного развития субъектам РФ разрешено принимать региональные нормативно-правовые акты, в том числе об определении территорий, в отношении которых может быть вынесено решение о КРТ, и объектов недвижимого имущества, которые не могут быть изъяты, а также об установлении льгот и мер государственной поддержки, предоставляемых лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории, и другие. Также необходимо законодательно зафиксировать критерии участков, попадающих в программу КРТ, установить правила проведения торгов, определить сроки и порядок реализации принятых решений. На региональном уровне должен быть принят целый ряд нормативно-правовых актов, позволяющих приступить к КРТ.

Остались и вопросы, которые по-прежнему требуют решения на законодательном уровне. В частности, закон не регулирует процесс расселения индивидуальных жилых домов, но ведь частный сектор нередко расположен в непосредственной близости от МКД, вошедших в границы территории КРТ.

С учетом того, что права на землю возникают не сразу, сроки выхода застройщиков на площадку несколько увеличиваются, так как необходимо время для получения разрешения на строительство (а эта процедура может длиться до полутора лет), а также градостроительного плана земельного участка. С даты принятия решения о КРТ устанавливается запрет на изменение вида разрешенного использования. Это значит, что дополнительные маневры на этой стадии становятся для инвестора затруднительными.

Кроме того, по закону девелопер не вправе отказаться от реализации проекта КРТ, даже если часть граждан передумала, уменьшив тем самым технико-экономические показатели перспективной застройки, либо же резко изменились экономические условия. А вот сами жители могут поменять решение, причем в любой момент, вплоть до утверждения документации по планировке территорий.

Чтобы заняться развитием инфраструктуры, инвестор должен получить право развивать территорию комплексно — не только в границах своих земельных участков, но и на смежных. Однако в законе не оговариваются решения для ситуации, когда изменение целевого назначения смежных земельных участков, строительство тех же технических сооружений, например, может снизить рыночную стоимость соседних объектов недвижимости из-за нарушения их функционального единства.

«Тем не менее, преимуществ, которые дает новый закон, намного больше. Введение единого механизма КРТ позволит регионам решить проблему ветхого и аварийного жилья и комплексного развития территорий без крупных вливаний бюджетных средств, — комментирует ситуацию заместитель директора по производственной работе ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Галина Миц. — У граждан появится возможность обменять старое жилье на благоустроенные квартиры, причем без долгого ожидания и признания собственной недвижимости непригодной для проживания. Кроме того, жители получат более качественную и комфортную городскую среду, а также улучшенную с учетом современных требований социальную инфраструктуру. В итоге в долгосрочной перспективе реализация проектов КРТ приведет к комплексному обновлению городской застройки, повышению качества жизни, а также инвестиционной привлекательности регионов».

По мнению инициаторов законопроекта, внедрение механизма комплексного развития территорий должно обеспечить значительные положительные социальные и экономические эффекты. Ведь население получит возможность улучшить собственную имущественную обеспеченность за счет того, что переезд в рамках реализации проектов КРТ будет осуществляться в новые, современные многоквартирные дома с высоким качеством прилегающей городской среды, а рыночная стоимость квадратного метра в этом жилом фонде будет значительно выше, чем в сносимых домах.

«Также ожидаются значительные бюджетные эффекты, связанные с интенсификацией использования городских территорий, ростом капитализации недвижимости и эффективности хозяйственной деятельности предприятий и организаций, функционирующих на территории, — говорит заместитель директора по научной работе ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы» Николай Кикава. — Все это приводит к росту поступлений налогов в бюджеты всех уровней. Помимо этого, города и регионы, имеющие высокую инвестиционную привлекательность развития своих территорий, а также платежеспособный спрос со стороны населения, могут рассчитывать на реализацию проектов комплексного развития территорий силами частных инвесторов. Это позволит решить задачи расселения жителей физически и морально устаревшего жилого фонда с минимальным привлечением бюджетных средств».

Екатерина Котова, партнер юридической фирмы Bolshakov & partners:

«С принятием закона о КРТ инвесторы получили эффективный правовой механизм для девелопмента на застроенных территориях. Особенно это актуально в городах, где резервы под новое строительство исчерпаны. Документ призван улучшить и положение самих городов и поселений, так как в результате КРТ можно будет облагородить современной архитектурой облик территорий, занятых ветхими, давно построенными домами. Таким образом, регионы получили эффективный механизм развития отдельных территорий за счет инвесторов, включая расселение жилья, выплату компенсаций в связи с изъятием земель и объектов недвижимости. Для возмещения затрат инвесторов Фонд содействия реформированию ЖКХ выделяет денежные средства субъектам РФ, которые могут, в свою очередь, предоставить их инвесторам в виде целевых субсидий, предельный размер которых ограничен 25% от так называемой нормативной стоимости расселения. Описывая КРТ в целом как четкую и ясную схему, призванную соблюсти интересы собственников и в то же время дать возможность и субъектам РФ, и инвесторам эффективно осуществлять развитие территорий, нельзя не сказать о его недостатках. Например, если в целях реализации КРТ будет необходимо проложить дороги и создать объекты инфраструктуры на смежных территориях, то интересы собственников и иных правообладателей смежных территорий и объектов на них закон о КРТ не защищает.

Также КРТ жилой застройки возможно только в отношении МКД. Однако во многих крупных городах центральные локации заняты частным сектором. Формальное непопадание таких участков в рамки КРТ ставит барьеры развитию территорий. Кроме того, инвесторы высказывают недовольство крайне узкими рамками оснований для прекращения договора о КРТ. И действительно, только отказ или уклонение органа власти от исполнения обязательств по договору может быть основанием для инвестора отказаться от исполнения договора о КРТ. Было бы более справедливым отдать основания выхода инвестора из договора о КРТ на согласование его сторон»