Южный размах

Почти тысячу новостроек возводят сейчас застройщики Краснодарского края

По объемам ввода жилья в стране Краснодарский край уступает лишь Московской области. Так, по данным Росстата, в прошлом году на долю региона пришлось 5,7% от всех российских новостроек. За год в крае было сдано в эксплуатацию свыше 4,5 млн квадратных метров жилья. Почти в половину меньше — 2,7 млн «квадратов» — планируют построить краснодарские застройщики в этом году. В общей сложности на начало осени здесь силами 178 девелоперских компаний возводилось 996 домов на 178 743 квартиры общей жилой площадью 8 398 049 кв. м. Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Больше всего новых домов в регионе сейчас возводится в краевой столице — Краснодаре — 609 объектов на 122 375 квартир общей площадью 5 744 036 кв. м. Еще 160 тыс. «квадратов» находятся в четырех населенных пунктах, входящих в состав городского округа, из них половина — только в одном поселке Березовый (81 788 кв. м). В сумме Краснодарская агломерация забирает (63,6% от всех строящихся в крае домов, или 70,4% совокупной жилой площади).

В целом в крае строительство ведется сейчас в 27 территориальных образованиях. Среди других городов–лидеров региона: Анапа, где возводится 75 домов на 18 346 квартир площадью 883 857 кв. м, Сочи (85 домов, 10 780 квартир на 500 380 кв. м) и Новороссийск (39 домов, 8077 квартир, 407 630 кв. м). Втроем они добавляют в «жилищную копилку» региона еще 21,4% площадей. А вот наименее привлекательными для краевых застройщиков являются города Армавир, Славянск-на-Кубани и Ейск, в которых сейчас строится по одному-два дома общим метражом от шести до десяти тысяч «квадратов».

Основной объем текущего жилищного строительства в Краснодарском крае приходится на многоквартирные дома (828 строений, или 83,1% всех объектов). Доля домов с апартаментами, так популярных на других крупных строительных рынках, в регионе составляет всего 1,8% (18 зданий). Даже блокированных домов (таунхаусов) здесь и то больше — 150 (15,1% от всех строящихся в крае домов). При этом краевая квартирография по средней площади представленного в этих домах жилья даже не дотягивает до общероссийских показателей. Так, площадь среднестатистической квартиры в регионе составляет 47 «квадратов», тогда как в целом по РФ — это 49,3 кв. м.

Самое скромное в крае жилье сейчас представлено в городе Горячий Ключ в жилом комплексе (ЖК) «Лесной» (застройщик СК «Терем») — средняя площадь квартиры здесь равна 20,5 кв. м. Самые большие квартиры в регионе появятся в Краснодаре — в доме по улице Буденного, который возводит стройкомпания «НСИ» — 211,5 кв. м. Что касается самих новых ЖК, то их в Краснодарском крае сейчас строится 294. В состав самого крупного из них — ЖК «Губернский» (девелопер «ЮгСтройИнвест»), расположенного опять же в краевом центре, входит 13 домов на 5272 квартиры совокупной площадью 234 869 кв. м. Ближайший «преследователь» — застройщик СК «Семья» — хоть и возводит «по соседству» в своем ЖК «Светлоград» сразу 25 домов на 6013 квартир, но проигрывает лидеру по общей площади почти 15 тыс. «квадратов». Самый «миниатюрный» (по своим масштабам) краснодарский ЖК — «Оазис», где стройхолдинг «Альянс Вега Билдинг» запланировал к сдаче три дома всего на 90 квартир (3432 кв. м).

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у краснодарских строителей в большом почете «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 343 домов на 4,2 млн кв. м (50,2% от всей площади жилищного строительства в регионе). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 27,8%. На втором месте по популярности — монолит. Именно так возводится 22,6% всей краевой жилплощади (182 дома площадью 1,8 млн «квадратов»). Блочных домов здесь строится больше — 287, но их общая жилая площадь не превысит 1,2 млн кв. м (14,4% от всей площади). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится всего 40, и их общая жилая площадь составит 624 тыс. кв. м (7,4% объема рынка). Из «чистого» кирпича в крае возводится 127 домов площадью 422 тыс. «квадратов» (5% новой жилой площади).

Средняя этажность жилищного строительства в Краснодарском крае составляет 11,2 этажа (из расчета на строящийся дом). При том, что больше всего в регионе строится сейчас 1-3-этажных зданий — 287 (28,8% всех местных новостроек). Однако если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по «качественным характеристикам» (общему метражу), то наибольший объем будет приходиться уже на 18-24-этажные строения. И пусть таковых в крае возводится 190 штук (19,1% строящихся домов), зато на их счету 2 911 349 «квадратов», а это уже 34,7% от всей жилой площади, в то время как общая площадь столь многочисленных малоэтажек составляет всего 349 555 кв. м, или лишь 4,2% всего метража (подробности — в инфографике).

В остальном высотность возводимых в крае зданий распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится еще 14,1% строящихся сейчас объектов (140 зданий), 9-12-этажных — 13,9% (138 домов), 13-17-этажных — 19,7% (196 строений).

Появятся в регионе и свои небоскребы (25 и более этажей) — 45 домов (4,5% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в крае является сейчас 27-этажный многоквартирный дом в Сочи (входит в ЖК «Сан-Сити») от застройщика ГК «Грас». И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу две 26-этажные краевые высотки — одна в Новороссийске (ЖК «Черноморский», ГК «ПИК»), вторая — в Краснодаре (ЖК «Тургенев», СК «ЮСИ»). К слову, последняя считается самым «вместительным» (по общей жилой площади) строящимися домом — в его «активе» 53 625 «жилых квадратов».

Кто и когда

В общей сложности на рынке новостроек Краснодарского края представлено сейчас 178 застройщиков. При этом почти половину регионального рынка (45,2% всех площадей) контролируют всего 15 крупнейших девелоперов (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). «Пальму первенства» в крае держит ГК «ВКБ-Новостройки», в портфеле которой сейчас свыше 521 тыс. кв. м жилья (6,2% от общего объема возводимых «квадратов»). В тройку лидеров, но уже с более значительным отрывом в общем «метраже» от фаворита, входят ГК «Европея» — 352 тыс. кв. м (4,2% площадей) и ГК «АСК» — 334 тыс. кв. м (4%).

Наибольший объем текущего краевого жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2015 году — 2 722 059 кв. м в 239 домах (32,4% совокупного «метража»). Строительству 29,8% площадей — 2 500 926 кв. м в 412 домах — старт был дан в 2016 году. В 2014 году в работу были взяты 219 домов площадью 1 979 264 кв. м (23,6%). По документам, выданным в 2013 году, строится 87 домов на 621 726 жилых «квадратов» (7,4% новых площадей). До сих пор в регионе ведутся работы по возведению 17 зданий, документация на которые была получена с мая 2008-го по декабрь 2011-го (305 319 кв. м, или 3,6% от всей краевой площади). «Добро» на возведение 22 домов общей площадью 268 755 «квадратов» было дано местным застройщикам уже в этом году.

До конца текущего года в регионе планируется ввести в эксплуатацию почти треть (34,9%) строящихся сейчас домов — 348 жилых объектов на 2 746 080 кв. м (это будет 32,7% от всего находящегося в работе «метража»). Сдача 30,1% площадей (300 домов на 2 526 689 «квадратов») может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 1 445 025 кв. м жилья (159 домов, или 17,2% всех площадей). 661 913 «квадратов» (7,9%) в 73 домах запланированы к сдаче на 2020 год. 97 домов на 758 424 кв. м (9%) будут заселены в 2021 году. Также краснодарскими застройщиками декларируется, что 1,7% домов (17 зданий площадью свыше 240 тыс. кв. м) встретят новоселов в 2022-2023 годах. Оставшиеся два дома на 18 826 «квадратов» (0,2%) будут сданы не раньше 2024 года. Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь) говорит о том, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (возможно и не один раз). Так, например, свыше 113 тыс. кв. м жилья в крае, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были заселиться еще в 2015 году. С того же 2015-го, но уже сразу на пять лет вперед, «переехала» сдача почти 32 тыс. «квадратов» (их ввод намечен на 2020-й). Подождать еще годик-другой придется и тем, кому жилье обещали сдать в 2016 году. Почти 230 тыс. «прошлогодних» квадратов покупатели увидят только в 2018 году. Еще 58 тыс. кв. м — в 2019-м.

Впрочем, в целом нельзя сказать, что «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — явление в Краснодарском крае весьма распространенное. Все-таки 103 из 178 местных девелоперских компаний в задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО замечены не были. Хотя корректировка первоначальных сроков ввода встречается даже среди первой десятки игроков по объемам текущего строительства в регионе. Так, к примеру, 50,8% от всего «портфеля» ГК «Европея» уже была перенесена с прошлых периодов (в среднем на 15,2 месяца). Почти на полгода «подправляла» даты ввода и ГК «ЮгСтройИнвест», сдвинувшая окончание уже 29,9% своих строек. При этом стопроцентный перенос ввода объектов был отмечен у 33 из краснодарских «корректировщиков». Диапазон «просрочки» у этих компаний — от трех месяцев до двух с половиной лет. Максимальное среднее «уточнение сроков ввода объектов в эксплуатацию» выявлено у застройщика «Капиталстрой» – уже 33 месяца он никак не может завершить в крае строительство 13 019 «квадратов».

210675 м² составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Краснодарского края

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса.

В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на сентябрь 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18), Республики Башкортостан (№ 19) и Республики Татарстан (№ 20), Новосибирской (№ 21), Ленинградской (№ 22), Самарской (№ 24), Воронежской (№ 25), Нижегородской (№ 27), Ростовской (№ 28), Свердловской (№ 29), Тюменской (№ 34), Челябинской (№ 38), Иркутской (№ 39) и Калининградской (№ 44) областей, Красноярского края (№ 37).

Полная версия аналитических обзоров ИРСО – на портале «Единый реестр застройщиков».