Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам I квартала 2026 года составил 169,5 млрд рублей, что на 8% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе консалтинговой компании NF GROUP, уточнив, что при этом инвестиционная активность сохраняется на высоком уровне: показатель I квартала 2026 года уступает только рекордному началу 2025 года за период наблюдений с 2015 года.
При этом средний размер инвестиционной сделки достиг 3,4 млрд рублей, что отражает высокую концентрацию капитала вокруг ограниченного числа качественных активов. Рынок поддерживают крупные точечные сделки с объектами, обладающими устойчивым денежным потоком и сильным составом арендаторов.
Динамика объема инвестиций в недвижимость РФ
Фото: NF GROUP
Главная особенность начала года – изменение структуры спроса. Инвесторы стали более избирательными: в центре их внимания оказались активы с понятным денежным потоком, сильными арендаторами, ликвидной локацией и прогнозируемой стратегией выхода. На этом фоне доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости выросла до 77%, тогда как доля площадок под девелопмент снизилась до 23% против 28% по итогам 2025 года и 27% в I квартале прошлого года.
Лидером по объему инвестиций стала торговая недвижимость: на нее пришлось 46% всех вложений, или 78,5 млрд рублей. Однако такой результат не свидетельствует о массовом возвращении интереса ко всему сегменту торговых центров. Динамику сформировали прежде всего несколько крупных сделок с качественными объектами, включая приобретение ТК «Метрополис» в Москве, а также торговых центров «Аура» в Ярославле и Сургуте.
В сегменте площадок под девелопмент объем инвестиций составил 38,9 млрд рублей, или 23% общего объема вложений. Абсолютный показатель снизился на 22% год к году. В структуре сделок по назначению проектов преобладали площадки под жилое строительство и многофункциональные комплексы – 68% объема сегмента.
Далее идет складская недвижимость с долей 12%, или 19,5 млрд рублей. Снижение активности в сегменте связано с корректировкой арендных ожиданий и ограниченным числом объектов, соответствующих требованиям крупных инвесторов. При этом складская недвижимость осталась ключевым направлением для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости: совокупный объем сделок с участием ЗПИФН в I квартале 2026 года составил 16,2 млрд рублей.
Офисный сегмент по итогам квартала временно уступил позиции лидера прошлых лет: объем вложений составил 12,3 млрд рублей, или 7% общего объема инвестиций против 47% годом ранее. Это связано прежде всего с отсутствием крупных офисных сделок в отчетном периоде, а не со снижением долгосрочного интереса к качественным офисным активам.
Структура инвестиций в недвижимость РФ по сегментам
Фото: NF GROUP
Заметным изменением стала и трансформация профиля покупателей. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов выросла до 47% против 18% годом ранее. Доля девелоперов составила 36%, тогда как доля конечных пользователей сократилась с 53% до 6%. Это показывает, что рынок все больше формируется профессиональным и финансовым капиталом, а не компаниями, приобретающими недвижимость преимущественно для собственного использования.
Еще один важный структурный сдвиг – рост роли регионов. На Москву традиционно пришлась основная часть инвестиций – 64%, или 109,6 млрд рублей. Однако доля региональных сделок увеличилась до 19% против 1% в I квартале 2025 года. Этот рост был обеспечен крупными приобретениями торговых и складских объектов за пределами столичного рынка. Доля Санкт-Петербурга составила 17%, или 28,4 млрд рублей.
Партнер NF GROUP Станислав Бибик дополнил, что итоги I квартала показывают, что инвестиционный рынок недвижимости не стал менее активным – он стал более адаптивным к текущим рыночным реалиям и вызовам. Капитал сегодня выбирает не «перспективный сегмент недвижимости», а конкретный актив с устойчивой экономической моделью, арендным потоком и доходом, а также ограниченными рисками.
«Именно поэтому рост доли торговой недвижимости нельзя трактовать как разворот рынка в сторону торговых центров: инвесторы готовы рассматривать только качественные объекты в хорошей локации, с устойчивой экономической моделью и ограниченными рисками. Такая логика распространяется и на другие сегменты. На фоне высокой стоимости финансирования выигрывают активы, способные сохранять стоимость и генерировать доход в более сложной макроэкономической среде», — подытожил он.
По оценке экспертов, в I квартале 2026 года средние ставки капитализации по объектам коммерческой недвижимости Московского региона составили 11–12% для офисной недвижимости, 11,5–12,5% для складской, 12–13,5% для торговой и 9,5–10,5% для гостиничной недвижимости. При этом фактические показатели могут существенно отличаться в зависимости от качества объекта, структуры арендаторов, локации и устойчивости денежного потока.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что к концу года объем предложения складских площадей может превысить 60 миллионов «квадратов».
При этом средний размер инвестиционной сделки достиг 3,4 млрд рублей, что отражает высокую концентрацию капитала вокруг ограниченного числа качественных активов. Рынок поддерживают крупные точечные сделки с объектами, обладающими устойчивым денежным потоком и сильным составом арендаторов.
Динамика объема инвестиций в недвижимость РФ
Фото: NF GROUP
Главная особенность начала года – изменение структуры спроса. Инвесторы стали более избирательными: в центре их внимания оказались активы с понятным денежным потоком, сильными арендаторами, ликвидной локацией и прогнозируемой стратегией выхода. На этом фоне доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости выросла до 77%, тогда как доля площадок под девелопмент снизилась до 23% против 28% по итогам 2025 года и 27% в I квартале прошлого года.
Лидером по объему инвестиций стала торговая недвижимость: на нее пришлось 46% всех вложений, или 78,5 млрд рублей. Однако такой результат не свидетельствует о массовом возвращении интереса ко всему сегменту торговых центров. Динамику сформировали прежде всего несколько крупных сделок с качественными объектами, включая приобретение ТК «Метрополис» в Москве, а также торговых центров «Аура» в Ярославле и Сургуте.
В сегменте площадок под девелопмент объем инвестиций составил 38,9 млрд рублей, или 23% общего объема вложений. Абсолютный показатель снизился на 22% год к году. В структуре сделок по назначению проектов преобладали площадки под жилое строительство и многофункциональные комплексы – 68% объема сегмента.
Далее идет складская недвижимость с долей 12%, или 19,5 млрд рублей. Снижение активности в сегменте связано с корректировкой арендных ожиданий и ограниченным числом объектов, соответствующих требованиям крупных инвесторов. При этом складская недвижимость осталась ключевым направлением для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости: совокупный объем сделок с участием ЗПИФН в I квартале 2026 года составил 16,2 млрд рублей.
Офисный сегмент по итогам квартала временно уступил позиции лидера прошлых лет: объем вложений составил 12,3 млрд рублей, или 7% общего объема инвестиций против 47% годом ранее. Это связано прежде всего с отсутствием крупных офисных сделок в отчетном периоде, а не со снижением долгосрочного интереса к качественным офисным активам.
Структура инвестиций в недвижимость РФ по сегментам
Фото: NF GROUP
Заметным изменением стала и трансформация профиля покупателей. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов выросла до 47% против 18% годом ранее. Доля девелоперов составила 36%, тогда как доля конечных пользователей сократилась с 53% до 6%. Это показывает, что рынок все больше формируется профессиональным и финансовым капиталом, а не компаниями, приобретающими недвижимость преимущественно для собственного использования.
Еще один важный структурный сдвиг – рост роли регионов. На Москву традиционно пришлась основная часть инвестиций – 64%, или 109,6 млрд рублей. Однако доля региональных сделок увеличилась до 19% против 1% в I квартале 2025 года. Этот рост был обеспечен крупными приобретениями торговых и складских объектов за пределами столичного рынка. Доля Санкт-Петербурга составила 17%, или 28,4 млрд рублей.
Партнер NF GROUP Станислав Бибик дополнил, что итоги I квартала показывают, что инвестиционный рынок недвижимости не стал менее активным – он стал более адаптивным к текущим рыночным реалиям и вызовам. Капитал сегодня выбирает не «перспективный сегмент недвижимости», а конкретный актив с устойчивой экономической моделью, арендным потоком и доходом, а также ограниченными рисками.
«Именно поэтому рост доли торговой недвижимости нельзя трактовать как разворот рынка в сторону торговых центров: инвесторы готовы рассматривать только качественные объекты в хорошей локации, с устойчивой экономической моделью и ограниченными рисками. Такая логика распространяется и на другие сегменты. На фоне высокой стоимости финансирования выигрывают активы, способные сохранять стоимость и генерировать доход в более сложной макроэкономической среде», — подытожил он.
По оценке экспертов, в I квартале 2026 года средние ставки капитализации по объектам коммерческой недвижимости Московского региона составили 11–12% для офисной недвижимости, 11,5–12,5% для складской, 12–13,5% для торговой и 9,5–10,5% для гостиничной недвижимости. При этом фактические показатели могут существенно отличаться в зависимости от качества объекта, структуры арендаторов, локации и устойчивости денежного потока.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что к концу года объем предложения складских площадей может превысить 60 миллионов «квадратов».
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: