В Московском регионе зафиксировано резкое снижение вакантности складских помещений
Начало нынешнего года было отмечено на складском рынке заметным увеличением спроса на фоне скромного роста нового предложения. Объем сделок аренды и покупки складов в Московском регионе вырос в I квартале втрое по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составил 452 тыс. кв. м. Данный результат является рекордным для первых кварталов за всю историю наблюдений.
При этом девелоперская активность в начале года оставалась низкой: на рынок вышло всего 68 тыс. кв. м. Снижение ввода, наблюдающееся после 2014 года, вызвано несколькими основными факторами. Сохраняется высокий уровень вакантных площадей в готовых зданиях — на уровне 1 млн кв. м, арендные ставки остаются на низком уровне.При этом сократилось количество спекулятивных проектов, реализуемых «несистемными» для складского рынка девелоперами, а значительную долю в объеме ввода занимают объекты под клиента.
До конца года мы ожидаем ввода 879 тыс. кв. м новых складских площадей, но около половины этого объема сформируют крупные проекты builttosuit, преимущественно реализованные для ритейлеров. Стоит отметить, что торговые операторы были весьма активными в I квартале, они сформировали около 40% спроса. В числе заметных сделок стоит отметить аренду компанией «ВкусВилл» склада «Дикси» в «PNK Парк Северное Шереметьево», покупку ритейлером «Максидом» здания «Нидан Соки», расширение компании DNS в «Атлант Парк», а также новый BTS-проект A Plus Development для производственной компании AGC Glass в Клину.
На протяжении года бизнес-активность на рынке остается высокой (объем сделок превышает 300 тыс. кв. м в квартал). Это связано со стабильно низким уровнем арендных ставок. Средний уровень запрашиваемых ставок на складском рынке Московского региона по новым сделкам находится в диапазоне 3-3,2 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Такой уровень характерен для большинства строящихся объектов на малом бетонном кольце А-107. Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению и зависят от степени удаленности от МКАД. Проекты, расположенные в пределах пятикилометровой зоны от МКАД предлагаются по более высоким ставкам — от 3,6 до 4 тыс. руб. за кв. м.
При условии сохранения текущего уровня активности на рынке мы ожидаем, что объем сделок со складами в Московском регионе по итогам года может достичь 1,5 млн кв. м. Сейчас на рынке ведется активная работа над целым рядом крупных заявок площадью свыше 30 тыс. кв. м каждая, и, что важно, спрос на большие блоки формируют компании самых разных секторов. На фоне этих позитивных сигналов опасения вызывают только геополитические события, которые могут скорректировать планы развития некоторых компаний, а в ряде случаев поставить их на паузу.
На фоне активизации спроса доля вакантных площадей по итогам I квартала 2018 года доля свободных складских площадей упала до 6,4% против 8,3% на конец 2017 года. В абсолютном выражении объем незанятых помещений снизился до 1,08 млн кв. м. Данный показатель как в относительном, так и в абсолютном значении является минимальным с начала 2015 года.
Существенному сокращению объема свободных помещений в течение квартала способствовала высокая активность на вторичном рынке. За первые три месяца года свой статус с «занято» на «свободно» и наоборот сменили более 0,5 млн кв. м в существующих объектах. Значительное превышение занятых блоков над высвободившимися привело к снижению вакантности. В целом тренд сокращения объема незанятых складов прослеживается с начала 2017 года. Однако надо отметить, что более половины из строящихся проектов 2018 года (487 тыс. кв. м) на данный момент не заняты. Ввод такого количества спекулятивных складов, безусловно, в какой-то момент приведет к росту вакантности, но высокая активность рынка будет способствовать ее сокращению. По итогам года мы ожидаем стабилизации доли свободных площадей в пределах 6-7%.
452 тыс. кв. м составил объем сделок аренды и покупки складов в Московском регионе в I квартале 2018 года