Объем вложений частных инвесторов в офисную недвижимость превысил корпоративный сегмент на более чем 20 млрд рублей или 25% - этот сдвиг обозначил важный этап трансформации рынка. Об этом «Строгаете» сообщил сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY Андрей Кулагин.
По его оценке, растущий интерес к покупке офисов в формате мелкой нарезки отражает изменение инвестиционной логики игроков. Однако множественность собственников усложняет управление такими объектами и снижает привлекательность для крупных корпоративных арендаторов.
По итогам 2025 года частные инвесторы опередили корпоративный сектор по объему вложений в офисы. Частный капитал обеспечил почти 105 млрд рублей инвестиций против 84 млрд рублей со стороны корпораций — на 25% больше. Крупнейшим игроком сегмента остается банковский сектор с показателем свыше 115 млрд рублей. Однако именно укрепление позиций частных инвесторов стало важным маркером трансформации рынка офисной недвижимости.
По мнению эксперта, институциональные фонды перестали быть движущей силой рынка. Крупный корпоративный клиент сегодня не готов вынимать из оборота миллиарды для приобретения офиса, а условия кредитования не способствуют сделкам. При этом на фоне снижения ставок по депозитам миноритарные игроки активно рассматривают качественную коммерческую недвижимость как инструмент защиты капитала. «Частники» перераспределяют капитал из традиционных инструментов — прежде всего жилья и финансовых активов — в пользу коммерческих объектов.
Внутри коммерческого сегмента безусловным лидером остается офисная недвижимость: на нее приходится более 55% всех сделок. Рост активности в этом секторе обусловлен сразу несколькими факторами: реализацией накопленного инвестиционного спроса, повышением привлекательности офисных активов на фоне роста арендных ставок, а также ожиданиями смягчения денежно-кредитной политики.
Московский рынок подкрепляет этот интерес конкретными цифрами. По итогам 2025 года уровень вакантности офисов в столице составил около 6% — один из минимальных показателей за последние годы. В отдельных локациях, таких как «Москва-Сити», вакансия еще ниже — около 3%.
Средняя запрашиваемая ставка аренды в премиальном сегменте достигла 71,75 тыс. рублей за кв. метр в год, а ставки капитализации по лучшим объектам находятся в диапазоне 10,25-11,25%.
На этом фоне традиционный конкурент офисов — жилая недвижимость — ощутимо проигрывает. Валовая арендная доходность жилья в среднем составляет 5-6%, а в Москве - еще ниже.
Еще несколько лет назад офисная недвижимость была доступна преимущественно крупным институциональным игрокам — фондам, корпорациям, девелоперам. Сегодня девелоперы все активнее реализуют новые бизнес-центры отдельными блоками, что существенно снизило порог входа на рынок и открыло его для новой аудитории: предпринимателей, владельцев малого бизнеса и частных инвесторов.
По данным экспертов, средний объем вложений частного инвестора в офисную недвижимость сегодня составляет от 40 до 100 млн рублей. Сделки начинаются от 20-30 млн рублей, наиболее распространенный диапазон — 30-150 млн рублей в зависимости от класса здания и площади помещения. Чаще всего приобретаются блоки площадью от 50 до 200 кв. метров, которые
используются как для собственных нужд генерирующего стабильный доход.
бизнеса, так и в качестве арендного актива.
Для сравнения, средний чек институциональной сделки с коммерческой недвижимостью в России составляет около 5,2 млрд рублей (порядка 3,8 млрд рублей без учета крупнейших транзакций). Разрыв более чем в 50 раз наглядно демонстрирует, насколько различными сегодня являются аудитории рынка и насколько он диверсифицировался по составу участников.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что аренда складов в Москве упала ниже отметки в 10 тысяч рублей.
По его оценке, растущий интерес к покупке офисов в формате мелкой нарезки отражает изменение инвестиционной логики игроков. Однако множественность собственников усложняет управление такими объектами и снижает привлекательность для крупных корпоративных арендаторов.
По итогам 2025 года частные инвесторы опередили корпоративный сектор по объему вложений в офисы. Частный капитал обеспечил почти 105 млрд рублей инвестиций против 84 млрд рублей со стороны корпораций — на 25% больше. Крупнейшим игроком сегмента остается банковский сектор с показателем свыше 115 млрд рублей. Однако именно укрепление позиций частных инвесторов стало важным маркером трансформации рынка офисной недвижимости.
По мнению эксперта, институциональные фонды перестали быть движущей силой рынка. Крупный корпоративный клиент сегодня не готов вынимать из оборота миллиарды для приобретения офиса, а условия кредитования не способствуют сделкам. При этом на фоне снижения ставок по депозитам миноритарные игроки активно рассматривают качественную коммерческую недвижимость как инструмент защиты капитала. «Частники» перераспределяют капитал из традиционных инструментов — прежде всего жилья и финансовых активов — в пользу коммерческих объектов.
Внутри коммерческого сегмента безусловным лидером остается офисная недвижимость: на нее приходится более 55% всех сделок. Рост активности в этом секторе обусловлен сразу несколькими факторами: реализацией накопленного инвестиционного спроса, повышением привлекательности офисных активов на фоне роста арендных ставок, а также ожиданиями смягчения денежно-кредитной политики.
Московский рынок подкрепляет этот интерес конкретными цифрами. По итогам 2025 года уровень вакантности офисов в столице составил около 6% — один из минимальных показателей за последние годы. В отдельных локациях, таких как «Москва-Сити», вакансия еще ниже — около 3%.
Средняя запрашиваемая ставка аренды в премиальном сегменте достигла 71,75 тыс. рублей за кв. метр в год, а ставки капитализации по лучшим объектам находятся в диапазоне 10,25-11,25%.
На этом фоне традиционный конкурент офисов — жилая недвижимость — ощутимо проигрывает. Валовая арендная доходность жилья в среднем составляет 5-6%, а в Москве - еще ниже.
Еще несколько лет назад офисная недвижимость была доступна преимущественно крупным институциональным игрокам — фондам, корпорациям, девелоперам. Сегодня девелоперы все активнее реализуют новые бизнес-центры отдельными блоками, что существенно снизило порог входа на рынок и открыло его для новой аудитории: предпринимателей, владельцев малого бизнеса и частных инвесторов.
По данным экспертов, средний объем вложений частного инвестора в офисную недвижимость сегодня составляет от 40 до 100 млн рублей. Сделки начинаются от 20-30 млн рублей, наиболее распространенный диапазон — 30-150 млн рублей в зависимости от класса здания и площади помещения. Чаще всего приобретаются блоки площадью от 50 до 200 кв. метров, которые
используются как для собственных нужд генерирующего стабильный доход.
бизнеса, так и в качестве арендного актива.
Для сравнения, средний чек институциональной сделки с коммерческой недвижимостью в России составляет около 5,2 млрд рублей (порядка 3,8 млрд рублей без учета крупнейших транзакций). Разрыв более чем в 50 раз наглядно демонстрирует, насколько различными сегодня являются аудитории рынка и насколько он диверсифицировался по составу участников.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что аренда складов в Москве упала ниже отметки в 10 тысяч рублей.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: