Вторичное предложение офисов, приобретенных частными инвесторами, может составить только 2,1 млн кв. метров или менее 40% от объема площадей, заявленных к вводу до 2030 года. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службах компаний NF GROUP и STONE, уточнив, что в зависимости от уровня деловой активности данный объем будет поглощен в срок до шести лет, однако в условиях критически низкого уровня качественного арендного предложения фактические сроки поглощения могут быть короче и составить 3,5 года.
«В 2026-2030 годах в Москве заявлен ввод 141 офисного объекта площадью 5,7 млн кв. метров, однако из-за массовых переносов сроков реализация может растянуться до восьми лет. Основная часть предложения – 71% (4,1 млн «квадратов») предназначена для продажи. На проекты BTS приходится 12%, на аренду – 9%, еще 7% имеют неопределенный формат реализации, менее 1% – смешанный формат аренды и продажи», – рассказали эксперты.
Из будущего объема офисов на продажу около 2,4 млн кв. метров могут приобрести конечные пользователи, а около 2,1 млн «квадратов» – инвесторы. Именно площади от инвесторов в дальнейшем могут частично сформировать вторичное предложение в аренду или на перепродажу. Однако, рынок способен поглотить этот объем за достаточно короткий срок: при оптимистичном сценарии предложение на перепродажу может быть реализовано в течение 6-14 месяцев, а арендные площади – в течение примерно 2-3,5 лет.
Рассмотрены два сценария поведения инвесторов. В первом весь объем в 2,1 млн кв. метров выходит на вторичный рынок: 1,7 млн «квадратов» сдается в аренду и 423 тыс. кв. метров выставляется на перепродажу. Высокий интерес к аренде объясняется пиковыми ставками и активным спросом, что делает эту стратегию наиболее выгодной. Во втором сценарии инвесторы оставляют себе 10% площадей, а оставшийся объем распределяют между арендой и перепродажей поровну. В этом случае объем вторичного предложения составит 1,9 млн «квадратов».
При базовых темпах поглощения офисы на перепродажу могут быть реализованы от восьми месяцев до 1,5 лет, а арендные площади от трех лет и двух месяцев до пяти лет и восьми месяцев. В оптимистичном сценарии сроки сократятся от шести месяцев до года и двух месяцев для продажи и от года до трех лет и пяти месяцев для аренды.
Однако из-за неравномерного ввода (около 35% объемов могут перенести) предложение в отдельных районах рискует оказаться ниже спроса. На фоне дефицита качественного предложения под аренду (всего 9% будущего объема) предпосылки для более быстрого поглощения таких офисов от частных инвесторов усиливаются.
«Потенциальный выход новых офисных площадей на вторичный рынок не следует трактовать как прямой риск избытка. Ключевыми факторами станут сроки ввода, качество проектов, география и способность новых деловых районов формировать собственный спрос», – прокомментировала руководитель офисных проектов NF GROUP Ксения Зенкина.
Наибольший объем будущего офисного предложения будет сосредоточен между ТТК и МКАД – 3,4 млн кв. метров (60%) всего заявленного объема. Еще 1,4 млн «квадратов» (25%), планируется построить между Садовым кольцом и ТТК. В центральных районах новое предложение будет ограниченным: внутри Бульварного кольца заявлено 35 тыс. кв. метров, между Бульварным и Садовым кольцом – 26 тыс. «квадратов».
В сформированных деловых районах – ЦДР, ММДЦ «Москва-Сити», Павелецком, Белорусском и Ленинградском – заявлено строительство более 1,4 млн кв. метров, или 25% будущего предложения. Одновременно около 1,7 млн «квадратов», или 30%, приходится на формирующиеся деловые кластеры.
«Офисы на продажу востребованы как у конечных пользователей, чья доля за последние годы существенно выросла, так и у частных инвесторов. В уже сданных объектах 90% покупателей-инвесторов выбирают стратегию сдачи в аренду, причем более половины из них готовы делать ремонт для повышения ставки и сокращения срока экспозиции. Это обеспечивает высокую заполняемость», – отметила руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что половина офисов в Москве не будет сдана в срок.
«В 2026-2030 годах в Москве заявлен ввод 141 офисного объекта площадью 5,7 млн кв. метров, однако из-за массовых переносов сроков реализация может растянуться до восьми лет. Основная часть предложения – 71% (4,1 млн «квадратов») предназначена для продажи. На проекты BTS приходится 12%, на аренду – 9%, еще 7% имеют неопределенный формат реализации, менее 1% – смешанный формат аренды и продажи», – рассказали эксперты.
Из будущего объема офисов на продажу около 2,4 млн кв. метров могут приобрести конечные пользователи, а около 2,1 млн «квадратов» – инвесторы. Именно площади от инвесторов в дальнейшем могут частично сформировать вторичное предложение в аренду или на перепродажу. Однако, рынок способен поглотить этот объем за достаточно короткий срок: при оптимистичном сценарии предложение на перепродажу может быть реализовано в течение 6-14 месяцев, а арендные площади – в течение примерно 2-3,5 лет.
Рассмотрены два сценария поведения инвесторов. В первом весь объем в 2,1 млн кв. метров выходит на вторичный рынок: 1,7 млн «квадратов» сдается в аренду и 423 тыс. кв. метров выставляется на перепродажу. Высокий интерес к аренде объясняется пиковыми ставками и активным спросом, что делает эту стратегию наиболее выгодной. Во втором сценарии инвесторы оставляют себе 10% площадей, а оставшийся объем распределяют между арендой и перепродажей поровну. В этом случае объем вторичного предложения составит 1,9 млн «квадратов».
При базовых темпах поглощения офисы на перепродажу могут быть реализованы от восьми месяцев до 1,5 лет, а арендные площади от трех лет и двух месяцев до пяти лет и восьми месяцев. В оптимистичном сценарии сроки сократятся от шести месяцев до года и двух месяцев для продажи и от года до трех лет и пяти месяцев для аренды.
Однако из-за неравномерного ввода (около 35% объемов могут перенести) предложение в отдельных районах рискует оказаться ниже спроса. На фоне дефицита качественного предложения под аренду (всего 9% будущего объема) предпосылки для более быстрого поглощения таких офисов от частных инвесторов усиливаются.
«Потенциальный выход новых офисных площадей на вторичный рынок не следует трактовать как прямой риск избытка. Ключевыми факторами станут сроки ввода, качество проектов, география и способность новых деловых районов формировать собственный спрос», – прокомментировала руководитель офисных проектов NF GROUP Ксения Зенкина.
Наибольший объем будущего офисного предложения будет сосредоточен между ТТК и МКАД – 3,4 млн кв. метров (60%) всего заявленного объема. Еще 1,4 млн «квадратов» (25%), планируется построить между Садовым кольцом и ТТК. В центральных районах новое предложение будет ограниченным: внутри Бульварного кольца заявлено 35 тыс. кв. метров, между Бульварным и Садовым кольцом – 26 тыс. «квадратов».
В сформированных деловых районах – ЦДР, ММДЦ «Москва-Сити», Павелецком, Белорусском и Ленинградском – заявлено строительство более 1,4 млн кв. метров, или 25% будущего предложения. Одновременно около 1,7 млн «квадратов», или 30%, приходится на формирующиеся деловые кластеры.
«Офисы на продажу востребованы как у конечных пользователей, чья доля за последние годы существенно выросла, так и у частных инвесторов. В уже сданных объектах 90% покупателей-инвесторов выбирают стратегию сдачи в аренду, причем более половины из них готовы делать ремонт для повышения ставки и сокращения срока экспозиции. Это обеспечивает высокую заполняемость», – отметила руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что половина офисов в Москве не будет сдана в срок.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: