Красота требует жертв

Эксперты считают, что нужны особые правила капремонта домов-памятников

Общественный совет при Мин­строе вернулся к теме ремонта жилых домов-памятников. На состоявшемся недавно заседа­нии президиума Общественного совета при Минстрое обсуждалась про­грамма капитального ремонта много­квартирных домов (МКД), и исполни­тельный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева предложила включить в нее специальные положе­ния для домов, признанных объектами культурного наследия (ОКН). «Жить в историческом доме престижно, но очень дорого: капитальный ремонт многоквартирного дома, который явля­ется объектом культурного наследия, в разы превышает стоимость такого же объема работ в обычном доме, — кон­статировала Разворотнева. — Конечно, законодательство предусматривает по­мощь собственникам таких домов в фи­нансировании работ, но проблема в том, что ни в региональных, ни тем бо­лее в муниципальных бюджетах денег на это нет, и собственники остаются один на один с проблемой».

Проблема капремонта домов-памят­ников обсуждается уже довольно давно. Как известно, собственники квартир в домах-ОКН при проведении капремон­та должны в обязательном порядке оплатить историко-культурную экспер­тизу и комплект проектной документа­ции. После этого они обязаны привлечь к работам лицензированную строи­тельную организацию, уполномочен­ную на проведение работ на объектах культурного наследия. Понятно, что «ценник» у такой фирмы в разы выше, чем у обычной стройбригады. «При этом в историческом доме ремонтники должны работать с научным руководи­телем, техническим и авторским надзо­ром за качеством, и тщательно следить за соответствием проекту, — добавила Разворотнева. — Жители стандартного дома от всего этого избавлены».

Законодательство позволяет устано­вить в доме-ОКН дифференцирован­ный (увеличенный) размер предель­ной стоимости работ. Если в среднем в обычном доме этот показатель состав­ляет 2355 руб. на кв. м, то в доме-ОКН — 5700 руб. В таком городе, как Санкт-Петербург, разница еще больше: 2984 руб. и 11417 руб. соответственно. Кто будет оплачивать такой дорогой ремонт? При «котловом» принципе — жители других, обычных домов (что им вряд ли понравится), при накоплении на спецсчете — сами собственники. Жильцы домов-памятников могут са­мостоятельно принять решение о по­вышении размера взноса на капре­монт, но, как правило, такая финансо­вая нагрузка им не по силам. В связи с эти капремонт домов-ОКН Светлана Разворотнева предлагает выделить в отдельную программу с отдельным фи­нансированием из бюджетов различ­ных уровней.

«Стройгазета» обратилась к экспер­там с вопросом, стоит ли государству вкладываться в ремонт таких домов? И можно ли решить проблему другими способами, в том числе, путем привле­чения бизнеса?

«Собственник должен нести мате­риальную ответственность за содер­жание здания — памятника архитек­туры, будь то физическое или юриди­ческое лицо, городские или федераль­ные власти, — считает заместитель генерального директора АО «КТБ ЖБ» по научной и производственной рабо­те, партнер АО «КТБ ЖБ» Андрей Золо­тарев. — Поэтому, если жильцы квар­тир в доме-памятнике архитектуры являются собственниками, им придет­ся платить больше или передать свою недвижимость в собственность тому, кто может ее содержать»

А вот эксперт агентства недвижимо­сти CENTURY 21 Vesta Сергей Тихонов придерживается несколько иного мне­ния. «В качественном и своевременном капитальном ремонте ОКН заинтересо­ваны абсолютно все — и жильцы, и го­род, особенно если мы говорим о таких центрах туризма, как Санкт-Петербург и Москва, — говорит он. — Возьмем, например, Невский проспект и приле­гающие улицы Санкт-Петербурга. Практически все нижние этажи на пер­вой и второй линиях заняты коммерче­скими помещениями, магазинами, ре­сторанами, банками, офисами, ми­ни-отелями и хостелами. Конечно, могу предположить, что собственники биз­неса не будут счастливы от дополни­тельных выплат на капитальный ре­монт, но возложить эти выплаты на них будет справедливей, чем повысить та­рифы жителям домов». По мнению Ти­хонова, это не означает, что дополни­тельное бремя должно лечь только на собственников бизнеса, но повышение платежей для жильцов должно быть умеренным — не более 2-5%. Ну, и часть расходов может взять на себя ад­министрация города. «Она получает в бюджет средства налогоплательщиков, тех же собственников бизнеса, доход которых связан с состоянием города и его туристической и инвестиционной привлекательностью», — рассуждает эксперт.

«Вопрос сохранения исторического наследия, безусловно, ключевой в си­стеме формирования современного го­рода, старающегося не терять связи со своим прошлым, — отмечает глава бю­ро T+T Architects Сергей Труханов, — предложение разработать особый поря­док по работе с такими объектами, на мой взгляд, верное. Но стоимость таких работ, действительно, может в 1,5-2 раза превышать затраты на восстанов­ление среднестатистического жилого или общественного здания, и, если смо­треть на вещи реально, то для регио­нального и муниципального бюджетов это станет огромной нагрузкой». Выхо­дом из положения, по мнению Трухано­ва, может стать привлечение частного капитала через различные субсидиар­ные программы. А в случае невозмож­ности использования имеющегося зда­ния в коммерческих целях может пона­добиться механизм преференций, кото­рый будет выглядеть как своеобразный бартер между городом и предпринима­телями.

Справочно:

Всего, по данным Ассоциации региональных операторов капитального ремонта, в России имеется 12822 дома — объекта культурного наследия. Они находятся в 66 регионах. Около 5 тыс. зданий включено в региональные программы капитального ремонта, и список ежегодно пополняется.