Нужно научиться мыслить не отдельными стройками, а логикой комплексного развития

С 1 марта 2026 года заработал пакет поправок, закрепивший мастер-план как «Единый документ» и, по сути, новый стандарт управления территориями. Что принципиально изменилось для регионов?

- Главное изменение в том, что мастер-план перестал быть факультативным аналитическим документом и стал юридически значимым каркасом управления территорией. Он объединяет стратегию социально-экономического развития, генеральный план, правила землепользования и застройки. Это снижает количество противоречий между документами разного уровня, а также ускоряет внесение изменений и позволяет синхронизировать пространственные решения с бюджетным планированием и федеральными программами поддержки.

Как бы вы сформулировали ключевые этапы эволюции этого инструмента в России?

- Можно выделить четыре этапа. Первый – экспериментальный, с 2010 по 2014 годы. В этот период мастер-планы, начиная с Перми, делались по инициативе отдельных регионов и экспертов, без единой методологии и правового статуса. Второй этап начался с принятием закона о стратегическом планировании в 2014 году: появилась правовая рамка, хотя сам термин «мастер-план» еще не использовался. Третий этап начался с 2021 года, когда появились поручения по мастер-планам городов Дальнего Востока и Арктики и впервые сложились системные подходы к финансированию и реализации. Сейчас идет четвертая стадия развития мастер-планов, которая началась в 2023 году. В этот период постановление правительства № 1076 задало порядок подготовки и содержания мастер-планов. Нацпроект «Инфраструктура для жизни» закрепил их как базовый инструмент для отбора и поддержки проектов развития. Пакет федеральных законов придал мастер-плану статус основного инструмента пространственного и стратегического управления территориями.

Национальный проект «Инфраструктура для жизни» задает довольно высокую планку: 202 мастер-плана к 2030 году. Насколько, по вашим оценкам, система готова «переварить» такой объем — с точки зрения качества, кадров, управляемости?

- Целевая цифра 202 мастер-плана к 2030 году – это не просто количественный ориентир, а индикатор смены управленческой модели: мы переходим от точечных проектов к сетевой работе с городами и агломерациями. Риски очевидны: дефицит компетенций в муниципалитетах, неоднородность региональной практики, разный уровень цифровой зрелости территорий. Поэтому мы видим спрос не только на разработку самих документов, но и на инфраструктуру – методическую, образовательную, цифровую, которая позволяет регионам работать в единой логике и опираться на сопоставимые данные.

Одно из ключевых новшеств – возможность формировать комплексный запрос на федеральное финансирование под мастер-план, фактически «портфель» проектов. Как это меняет взаимоотношения муниципалитетов, регионов и федерального центра?

- Раньше муниципалитеты зачастую выходили за поддержкой с отдельными объектами – дорогой, школой, набережной – и это создавало фрагментарность и конкуренцию проектов. В логике «Единого документа» федеральный центр смотрит на целостный мастер-план территории и принимает решения по инфраструктурному меню в связке с его финансовой моделью, сроками окупаемости, структурой инвестиционных лотов. Регион при этом становится ключевым координатором и заказчиком, который отвечает за то, чтобы запрос муниципалитета был встроен в региональные программы и не конфликтовал с соседними территориями. Для муниципалитета это одновременно и шанс, и дисциплинирующий фактор: нужно научиться мыслить не отдельными стройками, а логикой комплексного развития.

Если опираться на уже реализуемые проекты – Дербент, Кисловодск, Воркута, города Дальнего Востока, – какие практические выводы из этих кейсов вы бы рекомендовали учитывать новым командам, которые заходят в мастер-планы?

- Дербент показал, насколько критична работа с исторической средой и общественными пространствами: ставка на компактный город, реставрацию и пешеходные связи одновременно улучшила среду и стала драйвером роста турпотока и частных инвестиций. Кисловодск демонстрирует, как для туристического города мастер-план превращается в инструмент структурирования инвестпроектов и диверсификации курортной экономики за счет разных видов туризма. В Воркуте был опробован формат «управляемого сжатия» – вместо экстенсивного роста фокус на оптимизации территории и инфраструктуры, что становится моделью для моногородов с сокращающимся населением. Проекты на Дальнем Востоке и в Арктике дали важный опыт пакетного подхода: когда для группы городов сразу выстраивается единая логика развития и финансирования, а не набор несвязанных решений по каждому муниципалитету.

Что делать с малыми городами, где ресурсы ограничены, а кадровый дефицит особенно заметен. Как им использовать мастер-план, чтобы он не превратился в «красивую бумагу», а стал рабочим инструментом?

- Для малых городов ключевой принцип – фокус и масштабируемость. Мастер-план должен не пытаться охватить все, а выделить 2–3 якоря роста. Это может быть туризм, переработка сырья, логистика или развитие ремесел, а затем построить вокруг них реалистичные сценарии.

При этом, нужно закладывать разные уровни реализации: базовый, который можно обеспечить за счет собственных и региональных ресурсов; и - расширенный, завязанный на привлечение федерального финансирования и частных инвестиций.

Но не зависимо от уровня нужно учитывать, что никакие проекты не будут работать, если их некому реализовывать и потреблять, поэтому следующий неизбежный слой – человеческий капитал: жилье, социальная инфраструктура, цифровая связность и качество городской среды, без которых люди все равно будут уезжать.

Насколько существующая нормативная база уже соответствует логике цифрового мастер-планирования и где вы видите потребность в дальнейших настройках?

- Пакет 2025–2026 годов сделал очень важный шаг: он признал мастер-план документом стратегического планирования и закрепил «Единый документ», объединивший генеральный план и правила землепользования и застройки. Но цифровой контур – цифровые двойники, интеграция с НСПД, сближение с системами казначейства и отраслевыми ИС – пока во многом формируется через подзаконные акты, методические рекомендации и пилотные практики. В ближайшие годы нам потребуется более четко зафиксировать требования к цифровому содержанию мастер-планов, форматам данных, процедурам обмена и ответственности сторон за качество информации.

Если посмотреть на ситуацию глазами инвесторов и девелоперов, что меняется для частного бизнеса в эпоху цифровых мастер-планов? Это скорее новые возможности или дополнительные ограничения?

- Для бизнеса это, безусловно, расширение возможностей, потому что снижается уровень неопределенности: становится понятнее, где и в какие сроки будет строиться инфраструктура, как изменится транспортная доступность и функциональное зонирование. Цифровой мастер-план, если он открыт и понятен, позволяет девелоперам и инвесторам оценивать потенциальные площадки не только по физическим параметрам, но и по прогнозам спроса, демографии, налоговой базе. С другой стороны, растет прозрачность и предсказуемость требований: сложнее рассчитывать на «уникальные» индивидуальные решения, которые противоречат логике развития территории, — это дисциплинирует всех участников рынка.

И последний вопрос, если представить, что вы разговариваете с жителем среднего российского города: как бы вы объяснили, зачем их городу нужен мастер-план и почему так много внимания уделяется «цифре»?

- Мастер-план — это длинный, но конкретный план, как будет меняться город: где появятся новые дома и дороги, где отремонтируют школу, где сохранится парк, а где откроется фабрика или технопарк. А «цифра» нужна для того, чтобы этот план не рисовали «на глазок», а строили на данных: о том, сколько людей реально живет в районе, как они ездят, где работают, какие услуги им доступны и чего не хватает. Цифровой мастер-план позволяет лучше увидеть будущий город до того, как начнутся стройки, и вовремя скорректировать решения — в интересах, в первую очередь, самих жителей.