За застройщика ответишь?

За застройщика ответишь?

Фото: Shutterstock

В России могут создать базу поручительств за девелоперов

Москомстройинвест, отвечающий в столице за строительство жилья с участием граждан, предложил Минстрою России создать на федеральном уровне единую информационную базу поручительств на рынке долевого строительства. В надзорном ведомстве считают, что это позволит сделать более эффективной проверку девелоперов при выдаче им контролирующими органами заключений о соответствии застройщика (ЗОС) требованиям 214-ФЗ, в котором, в частности, прописаны требования о размере уставного капитала стройкомпаний. Инициатива выглядит актуальной на фоне информации о том, что большая часть девелоперов не готова подкрепить свои проекты финансовыми гарантиями.

Как у банков

Инициатива Москомстройинвеста связана с тем, что с 1 июля этого года вступают в силу изменения в 214-ФЗ, которые касаются требований к уставному капиталу (УК) застройщика и ежеквартального предоставления информации об исполнении примерных графиков реализации стройпроектов. По сути, поправки вводят взаимосвязь между объемами строительства и размером уставного капитала - чем больше его размер, тем большее число объектов может строить компания. Таким образом, органы надзора в строительстве, в том числе Москомстройинвест должны будут учитывать финансовые возможности застройщика при выдаче ЗОС на объект строительства и самой компании. 

Согласно поправкам в 214-ФЗ, если у застройщика не хватает собственных средств при формировании уставного капитала, она может предоставить поручительство своего учредителя или акционера на недостающую сумму средств. «В связи с этим, мы предложили Минстрою создать на федеральном уровне единую базу выданных поручительств. Таким образом, деятельность застройщика станет прозрачнее, а регионам будет понятно, сколько объектов строится по поручительству и позволяет ли уставной капитал компании выдавать новые ЗОС», - говорит глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

В качестве аналогичной системы чиновник приводит Бюро кредитных историй, работающее на банковском рынке: «Любой банк, прежде чем выдать кредит, запрашивает в бюро данные об имеющихся у заемщика кредитов. И если такая информация подтверждается и лимит по зарплате у заемщика практически исчерпан, маловероятно, что банк выдаст новый кредит. Так же и с поручительством: если размер уставного капитала позволяет выдать, например, только два поручительства, а компания выдает третье, и с ним приходит застройщик, чтобы получить ЗОС, мы по базе сможем проверить правомерность данного поручительства. Увидев, что оно в действительности не обеспечивает необходимый размер УК заявителя, мы откажем в получении ЗОС».

Между тем, по словам Константина Тимофеева, в настоящее время данные о поручительствах и объектах, которые строятся в соответствие с ними, региональный контролирующий орган может запросить только у самого застройщика. «При этом компания может предоставить неточные данные», - отмечает глава Москомстройинвеста.

Более чем актуально

По оценкам аналитиков проекта «Единый реестр застройщиков» («ЕРЗ»), на конец мая текущего года уставный капитал 3508 застройщиков из 4147, имеющих в активной стадии строительства хотя бы 1 дом в стране, составлял менее 2,5 млн. рублей, что меньше самого низшего в предусмотренной 214-ФЗ шкале допустимых значений. С июля застройщики с такой финансовой базой смогут лишь достраивать дома, но не имеют права начинать новые стройки без увеличения размера уставного капитала.

По данным «ЕРЗ», лишь 639 компаний имели УК в 2,5 млн руб. и более, и только 26 застройщиков в России располагали уставными капиталами размере более 1,5 млрд рублей, что позволяет им строить более 500 тыс. кв. метров. При этом лишь одна компания действительно располагала в текущем такие объемы строительства. Совокупный размер УК российских застройщиков на конец мая составлял 336,7 млрд рублей, что эквивалентно 2894 рубля уставного капитала на 1 строящийся кв. метр. Наилучший показатель соотношения совокупного размера уставного капитала к объему текущего строительства отмечается у застройщиков Якутии, а наихудший – у стройкомпаний Ингушетии.

Как сообщили «СГ» в «ЕРЗ», к концу июня, по мере приближения прописанной в законе даты (1 июля), ситуация начала заметно меняться: целый ряд строительных компаний начал предпринимать конкретные шаги по увеличению уставных капталов. Прежде всего, такая тенденция отмечается на региональных рынках, в частности, в Пермской, Тверской областях, Краснодарском крае.

Рисков нет

В пресс-службе Минстроя «СГ» сообщили, что предложение от Москомстройинвеста по созданию федерального реестра поручительств в официальном порядке в ведомство пока не поступало, но оно будет рассмотрено при получении. В начале июня, комментируя ситуацию с готовностью застройщиков к новым условиям работы на рынке долевого строительства жилья, глава Минстроя России Михаил Мень говорил, что у девелоперов было достаточно времени среагировать на законодательные новшества, в том числе требования по уставному капталу и запуск компенсационного госфонда. «Крупные застройщики смогут подкрепить свои проекты финансово. И даже, если в связи с новыми требования 214-ФЗ произойдет укрупнение рынка, мы не видим в этом рисков для рынка жилищного строительства», - подчеркнул министр.

Михаил Мень отмечал также, что участникам рынка потребуется время на адаптацию к «перезагрузке» на рынке долевого строительства. «Перерегулирование приведет к падению объемов строительства, - сказал министр. - По итогам 2017 года мы прогнозируем ввод около 75 млн кв. метров жилья. Но с конца 2018-го-начала 2019 года будет рывок, который к 2025 году должен завершиться достижением намеченной министерством цели — ежегодного ввода 120 млн кв. метров».

Рынок - за

Опрошенные «СГ» участники рынка, в целом, считают идею создания реестра полезной мерой, но обращают внимание на нюансы. «Подобная база данных, однозначно, будет способствовать реализации идеи увеличения минимального размера уставного капитала. Действительно, проблема сейчас в том, что данные о поручителях контролирующему органу предоставляет непосредственно сам девелопер, который может сообщить неточную информацию. К тому же есть риск, что на рынке будут создаваться фиктивные компании, выступающие в качестве поручителя сразу нескольких девелоперов, что понизит гарантии исполнения обязательств перед дольщиками. Наличие единого реестра априори исключит подобную ситуацию, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - К тому же это позволит создать в своем роде СРО для поручителей, вступление в которое будет доступно после тщательной  проверки. С созданием единого реестра поручителей контролирующий орган сможет получить объективную информацию и одновременно снять с себя ответственность по проверке кандидатов на предоставление гарантий».

Комментируя данные «ЕРЗ», эксперт отметила, что количество застройщиков, не обладающих даже минимальным уставным капиталом, после 1 июля, наверняка, будет не столь значительным. «Сформировать необходимы уставной капитал будет проще, чем заниматься поиском юрлица, обеспечивающего гарантии. Стоит отметить, что по ранжированной системе УК застройщика в зависимости от общей площади его объектов, минимальные суммы являются подъемными для девелоперов. Если взять многосекционный 17-этажный дом площадью 20 тыс. кв. метров, то, согласно новым правилам, минимальный уставной капитал должен быть не менее 40 млн рублей. Себестоимость строительства дома – порядка 1 млрд рублей. Полагаю, что девелопер сможет оставить 4% от этой суммы в качестве финансовой «подушки безопасности», - сказала эксперт.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» считает, что реестр поручительств может стать эффективным способом профилактики нарушений застройщиками требований по уставному капиталу. «Однако, как правило, проблемы с доведением уставного капитала до требуемого законом уровня возникают у небольших игроков рынка в основном в провинции, которые работают над мелкомасштабными проектами. Крупные девелоперы, скорее всего, еще просто не успели повысить размер капитала – это сложная процедура. Однако они не прибегают к инструменту поручительства. Обычно такие компании (в отличие от малых игроков) располагают значительными материальными, производственными и товарными активами, которые и зачисляются в уставной капитал. Иными словами, с точки зрения предотвращения крупных долгостроев и обвалов больших компаний, реестр поручительств едва ли будет полезным», - подчеркивает девелопер.

Справочно:

По данным «ЕРЗ» на конец мая 2017 года:

38 российских застройщиков имеют уставный капитал в диапазоне от 2,5 до 4 млн руб., что позволяет им строить не более 1500 кв. м

98 – в диапазоне от 4 до 10 млн руб., что позволяет им строить не более 2500 кв. м

174 – в диапазоне от 10 до 40 млн руб., что позволяет им строить не более 10000 кв. м

94 – в диапазоне от 40 до 80 млн руб., что позволяет им строить не более 25000 кв. м

55 – в диапазоне от 80 до 150 млн руб., что позволяет им строить не более 50000 кв. м

94 – в диапазоне от 150 до 400 млн руб., что позволяет им строить не более 100000 кв. м

39 – в диапазоне от 400 до 800 млн руб., что позволяет им строить не более 250000 кв. м

21 – в диапазоне от 800 млн до 1,5 млрд руб., что позволяет им строить не более 500000 кв. м

Кстати:

С января 2017 года, согласно обновленному 214-ФЗ, Москомстройинвест выдал ЗОС на 60 объектов строительства в столице. При выдаче заключения о соответствии Москомстройинвест учитывает ряд факторов. Так, застройщик не может находиться в процедуре ликвидации или банкротстве, его деятельность не должна быть приостановлена, а у руководства компании и главного бухгалтера не должно иметься судимостей и они не должны числиться в реестре недобросовестных поставщиков и участников аукциона и т.д.