Фото: Эдуард Жигайлов
В последнее время повышенный интерес для различных игроков рынка недвижимости представляют тенденции, связанные с миграцией покупателей жилья между Москвой и Подмосковьем. Проанализировав ситуацию по всем направлениям (кроме юго-западного, где расположена Новая Москва), аналитический центр компании «Инком-Недвижимость» выявил существенную разницу в цене кв. метра вторичных объектов, находящихся на соседних территориях. На основе этих данных специалисты составили Топ-3 направлений, где показатель достигает наибольшего значения.
Согласно подсчетам аналитиков, максимальный разрыв в стоимости квадратного метра вторичной недвижимости на территории Москвы и пограничного Подмосковья – 83% – зафиксирован на западном направлении (район Строгино / город Красногорск), наименьший – 24% – на северо-западном направлении (город Зеленоград / поселок Андреевка).
По мнению экспертов, первостепенным фактором, повлиявшим на разницу в стоимости жилья в Москве и Подмосковье по всем рассмотренным направлениям, является статус московской прописки, обладатели которой, в частности, могут рассчитывать на предоставление более качественных социальных услуг (в сфере образования, медицинского обслуживания и т.д.) и больший размер социальных выплат.
Также в том случае, когда речь идет о территории Москвы, определенное влияние может иметь и такая характеристика, как престижность района. Что же касается стоимости квадратного метра в расположенных вблизи МКАД городах Подмосковья, то здесь наиболее значимым ценообразующим фактором является степень удаленности населенного пункта от столицы и в особенности от ближайших станций метро. Мнение экспертов подтверждают цифры: так, из рассмотренных подмосковных территорий наибольшая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Реутово, первом городе за пределами МКАД, где была открыта станция метро, – она составляет 121,7 тыс. рублей.
Наименьшая средняя цена квадратного метра отмечена в граничащем с Зеленоградом поселке Андреевка, наиболее удаленном из всех исследуемых населенных пунктов, – 85,1 тыс. рублей (в то время как в самом Зеленограде данный показатель равен 105,9 тыс. рублей). В плане инфраструктуры находящиеся за МКАД подмосковные города развиты одинаково хорошо, соответственно, этот показатель в расчет не принимался.
Необходимо отметить, что такой фактор, как состояние жилого фонда, не повлиял на разницу между стоимостью вторичной недвижимости на соседних территориях Москвы и Московской области. В целом состояние жилого фонда в Подмосковье (где расположено больше площадок для строительства) лучше, чем в пограничных столичных районах, так как выставленные на продажу вторичные объекты в области – с более удобными планировками – находятся в основном в возведенных не так давно новостройках.
Аналитики отметили следующую особенность: в окраинных районах Москвы структура предложения в большей степени состоит из жилых площадей экономкласса (в диапазоне от 48% до 69%), расположенных в основном в старых панельных домах (от 49% до 96%), в то время как в граничащих с ними городах Подмосковья доля квартир комфорт- и бизнес-классов превалирует над долей объектов сегмента «эконом», метраж квартир больше, а самыми распространенными типами домов являются «монолит» или «панели» современных серий. Несмотря на это, разница между ценой квадратного метра в Москве и Подмосковье остается весьма значительной, а ее величина во многом зависит от того, как варьируется стоимость жилых площадей по столичным районам.
Наиболее высокая средняя цена квадратного метра среди окраинных районов Москвы – 191,3 тыс. рублей – зафиксирована в районе Строгино, на западном направлении. На втором месте – 187,8 тыс. рублей – эксклавный район Куркино, находящийся за МКАД и окруженный подмосковными Химками.
Этот пример является исключением и не соответствует приведенной выше характеристике жилфонда, так как Куркино – экспериментальный район, застройкой которого в 1999-2006 годах занимался Департамент инвестиционных программ строительства Правительства Москвы (ДИПС). В результате структура предложения в этом районе кардинально отличается от таковой в других столичных районах, расположенных около МКАД: на территории Куркино представлены как многоэтажные дома, так и форматы, характерные для загородного рынка жилья, – коттеджи и таунхаусы.
Подавляющее большинство объектов, выставленных на продажу в Куркино, – это жилплощади бизнес-класса, их доля составляет 92% (доля объектов «комфорт» – 8%, квартир «эконом» в продаже в этом районе не имеется). Для сравнения: доля квартир бизнес-класса в Зеленограде, где данный показатель также весьма высок, составляет 45%, а наименьшая доля объектов рассматриваемого сегмента на территории Москвы зафиксирована в находящемся на юго-востоке районе Братеево (1%) и в занявшем третье место в ТОПе Северном Медведково (3%). Наиболее распространенный тип домов в Куркино – «монолит» (71%), доля «панелей» составляет всего 1%.
Средний метраж 1-, 2- и 3-комнатных квартир в Куркино больше, чем в других московских окраинных районах, по сравнению с Химками средняя площадь 1- и 2-комнатных квартир здесь больше на 9% и 24% соответственно, 3-комнатных – на 25%. По такому параметру, как средняя общая стоимость квартиры, ценовой разрыв между парой Куркино / Химки также достигает наибольшего среди других примеров значения – 196% (22,4 млн рублей против 7,6 млн рублей).
Пары Строгино / Красногорск и Северное Медведково / Мытищи в целом соответствуют описанной выше ситуации с состоянием жилфонда. Структура предложения в окраинных районах Москвы состоит в основном из объектов экономкласса – в Строгино этот показатель равен 65%, в Северном Медведково – 58%; наиболее распространенный тип домов – «панель»: 89% и 78% соответственно. В подмосковном Красногорске доля объектов комфорт-класса составляет 44%, «эконом» – 38%, в Мытищах первое место по численности занимает жилье бизнес-класса (45%), на втором месте – «комфорт» (34%).
Средняя площадь 1-, 2- и 3-комнатных квартир в этих городах больше, чем в прилегающих к ним столичных районах: разрыв составляет от 7% до 13%. Средняя общая стоимость квартиры в населенных пунктах на западном направлении равна 14,7 млн рублей в Строгино и 7,7 млн рублей в Красногорске (на 90% меньше). На северо-восточном направлении соотношение следующее: в Северном Медведково – 9,1 млн рублей, в Мытищах – 5,9 млн рублей (на 54% меньше). Высокую стоимость квадратного метра в Строгино помимо престижности данного направления можно объяснить также благоприятной экологической обстановкой (здесь расположены лесопарковые зоны), развитостью инфраструктуры района, наличием станции метро и выездов на МКАД.
При этом, по мнению аналитиков, люди, приобретающие недвижимость в граничащих с МКАД городами Подмосковья, – это либо жители тех же самых населенных пунктов, соседних областей, либо покупатели из отдаленных регионов, которые стремятся перебраться поближе к столице (например, к месту работы), однако из-за нехватки средств на приобретение жилья в Москве они соглашаются на более бюджетные варианты в Московской области. Недвижимость на окраинных территориях Москвы приобретают в основном жители этих же районов, которые переезжают на новое место жительства под влиянием каких-либо бытовых факторов.
«В будущем ценовая разница между объектами вторичной недвижимости, расположенными на территориях Москвы и пограничного Подмосковья, – можно сказать, практически на соседних полянах, – увеличится, – прогнозирует руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов, – так как жилой фонд в столичных районах около МКАД со временем будет реконструирован. В результате цена квадратного метра этих квартир вырастет, в то время как разница в качестве московского и подмосковного жилья будет, наоборот, нивелироваться».
Источник: аналитический центр компании «Инком-Недвижимость»