Для холостых и молодых

Для холостых и молодых

Для холостых и молодых

Будущее московских апартаментов - в руках покупателей и властей

Рынку апартаментов все сложнее конкурировать с бюджетными новостройками, предложение которых планомерно увеличивается последние два года. Впрочем, данный сегмент уже закрепился на рынке столичном рынке недвижимости, а перспективы этого формата, зависит как от спроса покупателей, активности самих девелоперов и городской администрации.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина для СГ-Онлайн:

410 Шаталина_горизон.jpg

Главным козырем формата апартаментов всегда была именно цена – ниже аналогичного предложения квартир примерно на 20-25%. Но популярности апартаментов также способствовало и то, что предложение проектов в массовом сегменте было ограничено. Поэтому в случае ограниченного бюджета и желании проживать ближе к центру был один вариант – апартаменты. Сейчас бюджетный проект есть чуть ли не в каждом районе.

Если посмотреть на данные Россреестра, то мы видим, что в течение прошлого года и 2016 года доля сделок с апартаментами планомерно сокращалась в общей структуре сделок. Например, в первом квартале 2015 года доля сделок с апартаментами составляла 23,4%, по итогам 4 квартала 2015 года – 17,2%, а сейчас она снизилась до 13,2%.

При этом отдельно отмечу, что в течение всего 2016 года доля сделок с апартаментами уже колеблется в незначительном диапазоне – от 12,7 до 14,4%. Получается, что вот оно – новое равновесие на рынке апартаментов. По нашему мнению, и дальше доля сделок с апартаментами будет составлять примерно 13,5%.

Кстати, зависимость снижения доли сделок с апартаментами от выхода новые проектов подтверждает и тот факт, что резко показатель снизился именно во второй половине 2015 года, как раз когда бюджетные проекты стали активно выходить на рынок, то есть когда у покупателей появилась альтернатива.

Первичный рынок разрастается быстрыми темпами, например, за три квартала этого полугодия разрешений на строительство было выдано на 25% больше, чем в прошлом году, что означает, что темпы выхода новых проектов на московский рынок не снизятся. Стоит ожидать новых рекордов по объему предложения на рынке новостроек столицы.

Кстати, если мы посмотрим по объему предложения апартаментов, то сейчас в общем объеме предложения на апартаменты приходится 19%, а год назад было 22%. При этом в абсолютных цифрах объем предложения вырос – с 415 до 450 тыс. кв.м. Опять-таки, это связано с тем, что первичный рынок столицы растет, соответственно, несмотря на то, что и апартаментов строят больше, но вот доля корректируется в сторону уменьшения.

Если говорить о будущем формата, то он прочно занял свое место на рынке и не стоит ожидать, что апартаменты перестанут выходить на рынок. В этом формате заинтересованы как застройщики, так и покупатели. При освоении небольших участков земли застройщикам порой выгоднее и интереснее вывести на рынок проектов апартаментов, нежели комплекс с квартирами, так как более быстрый выход на площадку, нет нагрузки по социальной инфраструктуре.

К тому же власти не оставляют данный формат без внимания, то обещают упростить переход из нежилья в жилье, сейчас вот снизили ставки по налогу на имущество. В сентябре Мосгордумой в окончательном чтении был утвержден законопроект, согласно которому собственники апартаментов (физические лица) будут платить налог на имущество по ставке 0,5%. Это помогает нивелировать недостаток апартаментов и повысить интерес к ним.

У апартаментов есть и устоявшаяся целевая аудитория – холостые покупатели или молодые семьи, у которых решен вопрос с пропиской и нет необходимости в детских садах и школах поблизости. Для такой категории покупателей важно удобное расположение и более выгодная стоимость. И девелоперы стараются в своих проектах предлагать именно удобное расположение: для массового сегмента – соседство со станцией метрополитена, а для бизнес-класса – удобные выезд на магистрали, близость к центру.

Кстати, сейчас расчет девелоперов в этом сегменте все же не на массовый сегмент – 72% предложения относится к бизнес-классу. Девелоперы понимают, что тягаться с большим количеством доступных проектов с квартирами сложно, а вот составить конкуренцию в сегменте бизнес более реально. Пока же можно сказать, что, скорее всего, установившееся положение дел на рынке апартаментов мы будем наблюдать ближайшие года два.