Shutterstock/FOTODOM
Более половины инвестиций в жилую недвижимость (51%) за последние пять лет приходится на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. О том, что происходит на рынке недвижимости «Стройгазете» рассказал заместитель директора компании стратегического консалтинга «АРБ Про» Роман Копосов.
На первый взгляд это выглядит как естественное лидерство крупнейших агломераций: выше доходы, глубже спрос, больше ликвидность, сильнее инфраструктура и ниже риски для девелопера. Однако данные показывают системный перекос российского рынка жилья. Инвестиции идут туда, где они быстрее возвращаются, легче кредитуются и лучше защищены от ошибки. Многие региональные рынки развиваются медленнее не потому, что там нет потребности в жилье, а потому что там хуже экономика для девелопера.
Рынок жилья честно отражает состояние территории. Если в регион идут девелоперы, банки, подрядчики и покупатели, значит, у территории есть понятный экономический сценарий: растут рабочие места, есть платежеспособный спрос, люди готовы брать ипотеку, а банки – финансировать стройку. При малом объеме инвестиций проблема обычно лежит глубже: слабая экономика региона, миграционный отток, низкий платежеспособный спрос, дефицит инфраструктуры и неочевидная окупаемость проектов.
Почему капитал выбирает три региона
Инвестор смотрит на риск, скорость продаж, цену квадратного метра, стоимость проектного финансирования и вероятность доведения сделки до конца. Москва, Московская область и Петербург в этой логике почти идеальны. Здесь больше населения с доходами выше среднего, сильнее рынок аренды, выше мобильность, плотнее рынок труда, образования, медицины и досуга. Квартира здесь продается не сама по себе, а как доступ к большой городской системе.
В регионах даже при наличии формальной потребности в новом жилье спрос часто слаб по деньгам. Люди хотят улучшить условия, но не всегда могут взять ипотеку. Бизнес видит ограниченную глубину рынка, банк закладывает более жесткие требования. Проект становится хрупким: рост ставки, просадка покупательной способности или задержка инфраструктуры – и экономика уже не сходится. Поэтому капитал уходит туда, где меньше вопросов.
Главный риск: регионы остаются рынками отложенного спроса
Опасность такой концентрации не в том, что столицы получают много инвестиций. Опасно, что многие региональные рынки остаются в режиме отложенного развития. Там может быть потребность в жилье, но не возникает полноценного инвестиционного цикла: нет достаточного объема качественных проектов, слабая конкуренция, медленнее обновляется городская среда, хуже развивается подрядная база.
Новое жилье часто оказывается на 20–40% дороже вторичного рынка и не дает качественного скачка по уровню жизни. В итоге региональный рынок проигрывает дважды: сначала застройщику (проект менее маржинален и более рискован), потом жителю. Человек сравнивает не только квартиру, но и жизненную перспективу. Если в крупном городе есть работа, сервисы и рост стоимости жилья, переезд становится рациональным решением.
Именно поэтому многие региональные девелоперы стремятся выйти в Москву. Запускается неприятный водоворот: капитал идет в сильные агломерации, они становятся еще сильнее, регионы получают меньше инвестиций, качество среды растет медленнее, и людям проще обосновать переезд.
Что нужно для развития регионального рынка
Вопрос не в том, как заставить капитал идти в регионы, а в том, как сделать региональный проект высоко распроданным в будущем. Для этого необходимы четыре условия:
Понятная экономика спроса. Если доходы населения не позволяют покупать новое жилье, никакие мастер-планы рынок не создадут.
Инфраструктура. Без дорог, школ, детских садов, транспорта, инженерии и рабочих мест жилье превращается в «складирование населения».
Предсказуемость правил. Девелопера пугают не только ставки и себестоимость, но и постоянные изменения требований, затяжные согласования и неясные обязательства по социалке.
Локальная специализация. Не каждый регион должен копировать Москву. Где-то уместны компактные проекты у промышленных центров, где-то – жилье вокруг туризма или арендные модели для молодых специалистов.
Без этих условий региональный девелопмент остается либо точечным, либо зависимым от госпрограмм.
Смена уже начинается, но она не отменяет перекос
Текущие и будущие проекты показывают снижение доли Москвы, Московской области и Петербурга примерно до 40%. Среди крупных девелоперов растет интерес к Новой Уфе, Нижнему Новгороду и другим сильным региональным точкам. Однако это не полноценная регионализация. Капитал уходит не от столиц ко всем регионам, а к нескольким новым центрам силы, где есть промышленный рост, миграционный приток, туризм, крупная инфраструктура или бюджетные инвестиции.
Для девелоперов наступает другой рынок. Высокая ставка, осторожность покупателей, изменение ипотечных программ и рост себестоимости делают ошибку в локации гораздо дороже. В 2025 году в России начали строить около 41,3 млн кв. м многоквартирного жилья – на 12% меньше, чем годом ранее. В пятерку регионов по запуску новых проектов вошли Москва, Свердловская область, Краснодарский край, Московская область и Санкт-Петербург.
Теперь стратегия «купить площадку в понятном городе и продать на растущем рынке» работает хуже. Нужно точнее считать спрос, глубже понимать локальную экономику и аккуратнее работать с продуктом. В регионах особенно важно не просто построить дом, а попасть в реальный сценарий жизни будущего покупателя.
Что это значит для регионов
Для региональных властей вывод жесткий: чтобы привлекать инвестиции в жилье, недостаточно объявлять планы развития. Нужно превращать территорию в понятный рынок для капитала – готовить земельные участки, брать инфраструктурные обязательства, обеспечивать прозрачные градостроительные правила и синхронизировать жилье с рабочими местами и транспортом. Иначе девелопер будет требовать повышенную маржу за риск или вообще не пойдет в проект.
Региональный рынок жилья не может развиваться отдельно от экономики региона. Нельзя создать устойчивый спрос там, где нет роста доходов, рабочих мест и доверия к будущему территории. Квартира для покупателя – это всегда ставка на город, работу, школу, транспорт, медицину и будущее семьи.
51% инвестиций в трех регионах – это, по сути, концентрация доверия. Не только денег, а именно доверия к будущему рынка.
На первый взгляд это выглядит как естественное лидерство крупнейших агломераций: выше доходы, глубже спрос, больше ликвидность, сильнее инфраструктура и ниже риски для девелопера. Однако данные показывают системный перекос российского рынка жилья. Инвестиции идут туда, где они быстрее возвращаются, легче кредитуются и лучше защищены от ошибки. Многие региональные рынки развиваются медленнее не потому, что там нет потребности в жилье, а потому что там хуже экономика для девелопера.
Рынок жилья честно отражает состояние территории. Если в регион идут девелоперы, банки, подрядчики и покупатели, значит, у территории есть понятный экономический сценарий: растут рабочие места, есть платежеспособный спрос, люди готовы брать ипотеку, а банки – финансировать стройку. При малом объеме инвестиций проблема обычно лежит глубже: слабая экономика региона, миграционный отток, низкий платежеспособный спрос, дефицит инфраструктуры и неочевидная окупаемость проектов.
Почему капитал выбирает три региона
Инвестор смотрит на риск, скорость продаж, цену квадратного метра, стоимость проектного финансирования и вероятность доведения сделки до конца. Москва, Московская область и Петербург в этой логике почти идеальны. Здесь больше населения с доходами выше среднего, сильнее рынок аренды, выше мобильность, плотнее рынок труда, образования, медицины и досуга. Квартира здесь продается не сама по себе, а как доступ к большой городской системе.
В регионах даже при наличии формальной потребности в новом жилье спрос часто слаб по деньгам. Люди хотят улучшить условия, но не всегда могут взять ипотеку. Бизнес видит ограниченную глубину рынка, банк закладывает более жесткие требования. Проект становится хрупким: рост ставки, просадка покупательной способности или задержка инфраструктуры – и экономика уже не сходится. Поэтому капитал уходит туда, где меньше вопросов.
Главный риск: регионы остаются рынками отложенного спроса
Опасность такой концентрации не в том, что столицы получают много инвестиций. Опасно, что многие региональные рынки остаются в режиме отложенного развития. Там может быть потребность в жилье, но не возникает полноценного инвестиционного цикла: нет достаточного объема качественных проектов, слабая конкуренция, медленнее обновляется городская среда, хуже развивается подрядная база.
Новое жилье часто оказывается на 20–40% дороже вторичного рынка и не дает качественного скачка по уровню жизни. В итоге региональный рынок проигрывает дважды: сначала застройщику (проект менее маржинален и более рискован), потом жителю. Человек сравнивает не только квартиру, но и жизненную перспективу. Если в крупном городе есть работа, сервисы и рост стоимости жилья, переезд становится рациональным решением.
Именно поэтому многие региональные девелоперы стремятся выйти в Москву. Запускается неприятный водоворот: капитал идет в сильные агломерации, они становятся еще сильнее, регионы получают меньше инвестиций, качество среды растет медленнее, и людям проще обосновать переезд.
Что нужно для развития регионального рынка
Вопрос не в том, как заставить капитал идти в регионы, а в том, как сделать региональный проект высоко распроданным в будущем. Для этого необходимы четыре условия:
Понятная экономика спроса. Если доходы населения не позволяют покупать новое жилье, никакие мастер-планы рынок не создадут.
Инфраструктура. Без дорог, школ, детских садов, транспорта, инженерии и рабочих мест жилье превращается в «складирование населения».
Предсказуемость правил. Девелопера пугают не только ставки и себестоимость, но и постоянные изменения требований, затяжные согласования и неясные обязательства по социалке.
Локальная специализация. Не каждый регион должен копировать Москву. Где-то уместны компактные проекты у промышленных центров, где-то – жилье вокруг туризма или арендные модели для молодых специалистов.
Без этих условий региональный девелопмент остается либо точечным, либо зависимым от госпрограмм.
Смена уже начинается, но она не отменяет перекос
Текущие и будущие проекты показывают снижение доли Москвы, Московской области и Петербурга примерно до 40%. Среди крупных девелоперов растет интерес к Новой Уфе, Нижнему Новгороду и другим сильным региональным точкам. Однако это не полноценная регионализация. Капитал уходит не от столиц ко всем регионам, а к нескольким новым центрам силы, где есть промышленный рост, миграционный приток, туризм, крупная инфраструктура или бюджетные инвестиции.
Для девелоперов наступает другой рынок. Высокая ставка, осторожность покупателей, изменение ипотечных программ и рост себестоимости делают ошибку в локации гораздо дороже. В 2025 году в России начали строить около 41,3 млн кв. м многоквартирного жилья – на 12% меньше, чем годом ранее. В пятерку регионов по запуску новых проектов вошли Москва, Свердловская область, Краснодарский край, Московская область и Санкт-Петербург.
Теперь стратегия «купить площадку в понятном городе и продать на растущем рынке» работает хуже. Нужно точнее считать спрос, глубже понимать локальную экономику и аккуратнее работать с продуктом. В регионах особенно важно не просто построить дом, а попасть в реальный сценарий жизни будущего покупателя.
Что это значит для регионов
Для региональных властей вывод жесткий: чтобы привлекать инвестиции в жилье, недостаточно объявлять планы развития. Нужно превращать территорию в понятный рынок для капитала – готовить земельные участки, брать инфраструктурные обязательства, обеспечивать прозрачные градостроительные правила и синхронизировать жилье с рабочими местами и транспортом. Иначе девелопер будет требовать повышенную маржу за риск или вообще не пойдет в проект.
Региональный рынок жилья не может развиваться отдельно от экономики региона. Нельзя создать устойчивый спрос там, где нет роста доходов, рабочих мест и доверия к будущему территории. Квартира для покупателя – это всегда ставка на город, работу, школу, транспорт, медицину и будущее семьи.
51% инвестиций в трех регионах – это, по сути, концентрация доверия. Не только денег, а именно доверия к будущему рынка.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: