Столичный офисный рынок достиг исторического минимума
Объем введенных в 2016 году в эксплуатацию столичных офисов стал самым низким за последние 10 лет. Было сдано всего 317 тыс. кв. м, что на 56% и 77% ниже, чем в 2015 и 2014 годах соответственно. Исторического минимума достигли и объемы ввода офисов класса А: три бизнес-центра совокупной площадью 70 тыс. кв. м («На Большой Пионерской», «Красина III» и бизнес-парк G10).
Несмотря на снижающиеся в последние два года объемы нового строительства, сегодня на рынке качественных офисных площадей арендаторам и покупателям доступно около 2,6 млн кв. м (доля вакантных площадей около 16,5%). Данный объем неравномерно распределен по городу: для центральных деловых районов характерен дефицит предложения, в то время как удаленные от центра офисы остаются незаполненными.
В 2016 году активность арендаторов офисных помещений в Москве во многом определялась стремлением оптимизировать затраты на аренду. Однако если в 2015 году усилия арендаторов были направлены, в первую очередь, на сокращение расходов, то в 2016-м компании стремились улучшить качество арендуемого офиса и его местоположение. Спрос на качественные офисы во многом формировался за счет переездов компаний из зданий более низкого класса в здания более высокого. В целом по итогам прошедшего года доля сделок по новой аренде и покупке офисных площадей составила 65% против 44% в 2015 году. Остальной объем — сделки по пересогласованию условий.
В итоге доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и B несколько снизилась относительно предыдущего года. Суммарно объем поглощения офисных площадей классов А и B в 2016 году составил 564 тыс. кв. м, превысив показатель предыдущего года в 1,5 раза.
При этом объем поглощенных офисных площадей класса А превысил объем введенных примерно в четыре раза, в результате чего за год уровень свободных площадей в этом сегменте сократился на 3,7 п.п. и составил 20,7%. Однако стоит отметить, что указанный объем на 65% сформирован транзакциями, в ходе которых офисные центры были переданы в собственность банкам-кредиторам.
Уровень вакантных площадей в офисах класса B составил, по данным на конец года, 15,4%, снизившись относительно 2015 года на 1,1 п.п.: объем поглощения незначительно превысил объем ввода в эксплуатацию и составил 256 тыс. кв. м.
В результате снижения арендных ставок в бизнес-центрах столицы увеличился спрос на офисы, расположенные в центре города. Доля сделок по аренде помещений в районе Садового кольца за прошедший год увеличилась с 18% до 33%. Оставшийся объем арендованных площадей приходится на офисные центры, расположенные в районе ТТК, а также на территории между ТТК и МКАД. В связи с инициативами городских властей по расширению платного парковочного пространства компании, принимая решения о переезде в новый офис, как правило, выбирают локацию, позволяющую обеспечить сотрудников парковочными местами.
Самыми активными в части аренды офисов в минувшем году были компании, работающие в сфере высоких технологий, медиа- и телекоммуникаций, а также производственные компании. Представители данных направлений уже традиционно являются одними из основных потребителей качественных офисных помещений. Компании с госучастием, чья доля в общем объеме сделок по аренде и покупке уже на протяжении двух лет остается стабильной и составляет около 35%, являются наиболее активными в части переездов в новые офисы. Они используют благоприятные рыночные условия для консолидации арендуемых офисных помещений.
По итогам 2016 года средний размер сделки по аренде составил 1 472 кв. м, что ниже аналогичного показателя за 2015 год на 15%. Данная динамика объясняется сокращением числа крупных сделок по аренде: в 2015 году совокупный объем арендованных площадей на 41% был сформирован десятью крупнейшими сделками, а по итогам 2016 года доля крупнейших сделок в общем объеме сократилась до 22%.
В течение года арендные ставки в офисах класса А оставались стабильными за исключением объектов, имеющих высокую долю свободных площадей, собственники которых продолжали снижать ставки. В то же время в отдельных объектах было зафиксировано увеличение ставок аренды. Так, средняя запрашиваемая ставка аренды на офисные здания, расположенные в ММДЦ «Москва-Сити», выросла на 11% по сравнению с IV кварталом 2015 года. После закрытия нескольких крупных сделок доля вакантных площадей в деловом районе снизилась до 18% против 29% в конце 2015 года. В связи с этим ряд собственников пересмотрел ставки в сторону повышения.
Средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась в 2016 году на 3,5% и составила 24 280 руб./кв. м в год. Средняя ставка аренды на офисы класса B за год снизилась на 11% и, по данным на конец года, составила 13 379 руб./кв. м в год. Собственники офисов класса B активнее снижали ставки аренды в первые три квартала: межквартальное снижение средневзвешенного показателя находилось в диапазоне от 3% до 5%. Наименьшее снижение было отмечено в IV квартале: в этот период общее снижение арендных ставок по объектам для средневзвешенного показателя было компенсировано уходом с рынка ряда блоков с низкими ставками.
В текущих условиях «рынка арендатора» договоры аренды заключаются преимущественно сроком на 3-5 лет, а доминирующей валютой в договорах окончательно стал российский рубль. Индексация арендной ставки по-прежнему является предметом обсуждения, поскольку темп инфляции, к которой была привязана индексация арендной ставки в рублевых договорах, последние два года демонстрирует серьезные колебания. В 2015 году индекс потребительских цен составлял 12,9%, а в 2016-м этот показатель снизился до 5,4%. Согласно прогнозу Министерства экономического развития, инфляция в 2017 году будет и вовсе 4%.
Справочно:
По итогам 2016 года общий объем качественных офисных площадей в Москве составил 15,8 млн кв. м, из которых 25% соответствует классу А и 75% — классу B.
