Охлаждение без паники: рынок коммерческой недвижимости ищет новые возможности

Спрос замедляется, но без драмы

Основные выводы по ситуации на рынке коммерческой недвижимости были сделаны экспертами CORE.XP, Avito и Минпромторга, которые сошлись в том, что период ажиотажного роста остался в прошлом. Первые месяцы года показывают смену фазы рынка: после нескольких лет активного роста спрос на коммерческую недвижимость снижается. Тенденцию фиксируют как консультанты, отслеживающие крупные сделки, так и цифровые платформы, анализирующие поведение массового потребителя.

По данным Avito Недвижимость, падение спроса на покупку коммерческой недвижимости в январе-апреле к аналогичному периоду 2025 года составило 19%, в сегменте аренды — около 2%. При этом предложение продолжает расти: +2% год к году, конкуренция увеличивается, выбора у покупателей и арендаторов становится больше.

«Текущее охлаждение закономерно следует за периодом активного роста, — отметила коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» Avito Виктория Сафронова. — Рынок возвращается к зрелой модели поведения и на первый план выходят профессионализм, креативность и умение отстраиваться от конкурентов». В 2023-2024 годах рынок «обрел крылья» с приростом спроса в 20-25%; драйверами выступали уход иностранных компаний, активность банков и общий инвестиционный оптимизм. Но поведение клиентов изменилось. «Сейчас клиенты дольше принимают решения, дольше выбирают нужную экономическую модель, — добавила Виктория Сафронова. — Это период, когда выигрывает профессионализм, когда нужно уметь отстраиваться от своих конкурентов».

По ее словам, именно в такие периоды рынок трансформируется: когда спрос высок, придумывать ничего не нужно — все продается само, а когда спрос притормаживает, участники начинают искать новые решения, и это в долгой перспективе делает рынок здоровее.

Склады остаются устойчивым сегментом

На фоне общей коррекции выделяются склады: год к году снижение в аренде складов составило 13% против 19% в продаже торговой недвижимости и 20% офисов. За три года спрос на аренду складов вырос на 34% (самый высокий показатель среди всех сегментов коммерческой недвижимости), в сегменте продажи складов прирост за тот же период составил 16%. «Склады — самый стабильный сегмент по спросу», — отметила Виктория Сафронова. Она также обратила внимание на изменение структуры спроса внутри сегмента: растет популярность лотов площадью 101-1 000 кв. метров (помещения для компаний среднего размера, продолжающих расти даже в текущих условиях). В предложении же увеличивается количество лотов от 1 000 «квадратов»: девелоперы и собственники адаптируются под запрос.

По данным CORE.XP, складской рынок в последние годы был одним из самых горячих. Арендные ставки достигали 12 тыс. рублей за квадратный метр в год, что заставило многих арендаторов усомниться в экономической эффективности такой логистики. Некоторые компании скорректировали свои программы развития, в результате в свободной продаже появился спекулятивный объем — готовые склады, которых раньше практически не было. Тем не менее ставки скорректировались: по итогам переговоров они снизились с планируемых 10-12 до 8,5-9 тыс. рублей за квадратный метр в год.

Офисный рынок перестраивается

Исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина подчеркнула, что при анализе офисного рынка важно корректно интерпретировать цифры, избегая как излишнего оптимизма, так и пессимизма.

С начала года новое строительство офисов в Москве достигло 486 тыс. кв. метров — более чем в 22 раза больше, чем за тот же период 2025-го, ставшего худшим за последние восемь лет по вводу новых офисных площадей. Спрос в I квартале составил 319 тыс. кв. метров — на уровне прошлого года. При этом вакансия выросла на 76%. Однако, по словам Марии Зиминой, до «здоровой вакансии» в 10%, при которой возникает рынок арендатора, еще далеко. Кроме того, свободны в основном не те помещения, которые нужны крупному бизнесу.

Почему же офисов много, а ставка растет? Мария Зимина объяснила, что эти объекты еще не готовы к вводу, многие из них строятся под конкретные задачи и конкретные компании. Кроме того, на рынок вышло много новых девелоперов — прежде всего жилых, — которые строят офисы в рамках городских программ и вынуждены держать высокие ставки из-за экономики своих проектов.

По оценкам CORE.XP, сроки ввода около 40% офисных комплексов могут быть перенесены на 2027 год. Ситуация, по словам Марии Зиминой, некритична для рынка в целом, но важна для инвесторов, покупающих блоки в строящихся зданиях: для них задержки могут сдвинуть точку окупаемости, заложенную в моделях, на 8-12 лет.

Среди крупных сделок 2026 года — «Яндекс Холдинг», Wildberries, «Галс Девелопмент», ПИК (Форма), ФСК, Stone. «Многие из них, — отметила Мария Зимина, — не чисто рыночные, а связаны с новыми формами владения». Например, девелопер строит здание под себя, а затем продает его банковской управляющей компании, которая собирает коллективные инвестиции. Таких схем раньше почти не было.

Инвестиционная картина меняется

По данным CORE.XP, в I квартале года объем вложений в недвижимость России составил 800-900 млрд рублей — на 20% ниже показателя прошлого года.

Серьезное замедление активности, по словам Марии Зиминой, — не повод для паники: в предыдущие несколько лет показатели были аномально высокими за счет массовой продажи активов иностранных компаний. Помимо сделок с иностранными активами, рынок в предыдущие годы активно подогревали банки, вкладываясь в разные сегменты коммерческой недвижимости. Сейчас драйверы изменились. Главный тренд не в том, что объемы упали, а в том, у кого теперь сосредоточены деньги. «Деньги сейчас у управляющих компаний банков, которые собирают коллективные инвестиции, — пояснила она. — Люди переразмещают депозиты в паевые фонды и покупают долю в торговом центре или офисе». Раньше крупные сделки делали в основном профессиональные инвесторы и сами банки, теперь же на рынок приходят деньги обычных людей через паевые фонды, и эти фонды активно покупают качественные активы.

«Появляются новые формы владения, — резюмировала Мария Зимина. — По-прежнему распродаются торговые центры, по-прежнему земли предоставляются для жилой застройки». В аналитике CORE.XP земли под жилье считаются коммерческими инвестициями. Поэтому общие цифры всегда выглядят внушительно, но главным образом за счет жилого сектора, а не за счет офисов или складов. «Нам никогда не догнать объем, который каждый год делает жилая недвижимость по земле», — сказала она.

Торговая недвижимость трансформируется

Самый заметный сдвиг происходит в торговой недвижимости. Потребитель все чаще выбирает для покупки одежды и обуви онлайн, оставляя физическим магазинам роль пунктов выдачи заказов. «Приращивают объемы в основном еда и развлечения, — отметила Мария Зимина, — сокращаются магазины одежды и обуви, потому что теперь потребитель примеряет товары в пунктах выдачи заказов».

Президент Союза торговых центров Булат Шакиров смотрит еще дальше. По его словам, само понятие «торговый центр» в ближайшие годы может исчезнуть: «Когда мы говорим, что торговые центры умрут, мы имеем в виду, что исчезнет слово «торговые» — они трансформируются в развлекательные, общественные, досуговые, спортивные центры с небольшой торговой составляющей».

Доля торговых площадей в таких комплексах составит порядка 30%, остальное займет событийная инфраструктура — кинотеатры, фуд-корты, спортивные зоны, коворкинги и пространства для мероприятий. «Тенденция к трансформации усилится уже в ближайшие год-два, — добавил Булат Шакиров. — Мы уже видим, что с начала года в торговых центрах закрылось около 600 магазинов. Но это не повод унывать: нас ждет трансформация».

Вместе с тем, по словам Марии Зиминой, интернет не убил рынок торговли, инвестиционные сделки и открытия новых точек есть. Сеть «Лемана Про» за последнее время открыла три магазина, «Золотое яблоко» продолжает развиваться. Но структура меняется — и быстро.

Эти слова подтверждаются статистикой CORE.XP. В 52 ключевых торговых центрах Москвы в I квартале года открылось 80 магазинов, закрылось 208. Доля свободных площадей достигла 5,7%, увеличившись на один процентный пункт год к году. Закрытия касаются в первую очередь одежды и обуви, открытия — общепита, развлечений и товаров повседневного спроса.

Аналитики CORE.XP ожидают до конца года новой волны закрытий фэшн-магазинов. Причины — рост издержек (увеличение цен на сырье, повышение НДС, высокие кредитные ставки), неопределенность потребительского спроса на фоне инфляции, переток спроса в онлайн, что побуждает ретейлеров закрывать менее эффективные офлайн-точки.

Минпромторг предлагает новый формат ПВЗ

В эту ситуацию включилось государство. Директор Департамента развития внутренней торговли Минпромторга Никита Кузнецов выступил на форуме с инициативой, которая может повлиять на дальнейшее развитие ТЦ. По оценкам Минпромторга, вакансия в торговых центрах составляет 7-8%, и эту проблему нужно решать.

Никита Кузнецов заявил, что министерство начинает обсуждать с маркетплейсами масштабирование практики открытия мультибрендовых пунктов выдачи заказов внутри действующих магазинов, что увеличивает эффективность обеих сторон. Он добавил, что эпоха монобрендовых пунктов выдачи, когда каждый маркетплейс развивал только свою сеть, подходит к концу. На первый план выходит эффективность всей инфраструктуры. «Мультибрендовые ПВЗ требуют немного больше площади, чем классические, — отметил Никита Кузнецов. — И это могут быть площади в торговом центре».

Участники рынка согласились, что инициатива Минпромторга соответствует сложившимся тенденциям. Мария Зимина заметила, что пункты выдачи заказов — не бесплатные помещения. При переезде в ТЦ возникает вопрос: смогут ли они платить аренду, сопоставимую с классическими магазинами? Пока экономика такой модели неочевидна, но сам тренд уже запущен.

Рынок ждет профессионалов

Несмотря на разнонаправленные тенденции — падение спроса, переносы строек, закрытия магазинов, — настроение на сессии было рабочим. «Мы должны спросить себя: «А что я могу сделать иначе, чем конкурент?» — сказала Виктория Сафронова. — Это всегда дает импульс развитию рынка и развитию компании. После таких периодов вы выходите с новыми подходами и работаете уже на другом уровне».

Мария Зимина призвала участников не поддаваться сиюминутным колебаниям и глубже анализировать данные: «Делайте выводы на основе вдумчивого прочтения аналитики. Не смотрите поверхностно, пытайтесь понять причины, задавайте вопросы. Везде есть возможности, бизнес идет. Рынок недвижимости крайне устойчив. Он всегда в итоге приходит в плюс, и всегда будет нам нужен».

Никита Кузнецов попросил организаторов форума собрать предложения от участников рынка: «Очень важно услышать мнение рынка — что коллеги думают, что предлагают».

Главный вывод сессии можно сформулировать так: ажиотаж ушел, но бизнес остался. На смену периоду быстрых и не всегда осознанных решений приходит этап, на котором выигрывают те, кто умеет считать, анализировать и адаптироваться к изменениям, будь то аренда склада, покупка офиса или превращение пункта выдачи заказов в новый элемент торгового центра.