Государственный подход

Столичный рынок офисной недвижимости растет за счет спроса со стороны госструктур

В минувшем году российский рынок офисной недвижимости заметно оживился. Произошло существенное увеличение объемов ввода в эксплуатацию офисных площадей — 405 тыс. кв. м против 125 тыс. кв. м в 2018 году. Этому способствовал целый ряд факторов — от повышенного спроса до оживления в сфере строительства. Об основных тенденциях рынка «Стройгазете» рассказывает директор департамента предоставления услуг арендаторам Colliers International Наталья Боннели.

Офис всея Руси

Безусловным лидером рынка остается Москва — именно здесь находится три четверти всех офисных площадей России. На одного жителя столицы приходится 1,48 кв. м офисного пространства, тогда как в Санкт-Петербурге и регионах — 0,63 кв. м и 0,21 кв. м соответственно. И, несмотря на такой гигантский отрыв, спрос на офисные пространства в Москве продолжает расти. Неудивительно, что в 2019 году многие девелоперы возобновили строительство ранее замороженных объектов. Многие из них выходят на рынок уже полностью или частично заполненными. Заблаговременное бронирование офисов помогает компаниям решить вопрос с организацией офисного пространства максимально эффективно, выбирая наиболее подходящие площади с комфортными условиями аренды. В результате этого мы видим существенное падение показателя вакантности — он составил всего 5,9%. Такой уровень является рекордно низким за последние десять лет и хорошо отражает те изменения, которые происходят в сфере офисной недвижимости. Кроме того, в 2019 году мы наблюдали ярко проявившуюся тенденцию к созданию гибких пространств. Сторонники этой концепции стали одними из самых активных игроков рынка. И хотя в Москве доля коворкингов в общем объеме офисов составляет менее 1% (в ведущих европейских столицах — примерно 5%), потенциал данного формата весьма высок.

Страсть к перемене мест

Интересным изменением на рынке офисной недвижимости стало повышение спроса со стороны госсектора. Москва активно реализует новый подход к организации деятельности правительственных учреждений — создание единого правительственного комплекса. Формирование подобных кластеров не является принципиально новым решением, такая концепция уже давно и успешно реализуется в Осло, Милане и даже в индийском Чандигархе. Современные офисные пространства привлекают чиновников, несмотря на то, что в старых зданиях на одного человека приходится в среднем в два раза больше площади — 24 кв. м против 12 кв. м. В 2019 году 13% федеральных госслужащих переехали в Москва-сити — Минэкономразвития, Минпромторг и Минкомсвязи переселились в БЦ «IQ-квартал». И это лишь 1/6 от общего числа ведомств, планирующих сменить «место дислокации». Сегодня много ведомств находятся в районах Тверской, Мещанский, Арбат и Якиманка, однако тенденция к переезду министерств из центра продолжает развиваться, и можно с уверенностью сказать, что это положительно скажется на трафике в пределах Третьего транспортного кольца.

Продается больше

Из-за повышенного спроса и отстающего предложения наблюдаются изменения в продажах. Одним из показателей этих изменений является средний размер сделки продажи, в 2019 году он вырос на целых 13% и составил 5068 кв. м. Кроме того, надо отметить, что больше половины сделок было заключено с предприятиями банковского сектора и финансовыми компаниями, порядка четверти — с государственными и некоммерческими организациями, а около 1/5 от общего объема от всех контрактов составили частные инвесторы. В Москве самые высокие запрашиваемые цены по-прежнему в Сити (440 тыс. руб./кв. м). Для сравнения такой же офис класса А в пределах Бульварного кольца обойдется в 360 тыс. руб./кв. м, между ТТК и МКАД — в 230 тыс. руб./кв. м, а за пределами МКАД — в 120 тыс. руб./кв. м.

Что год 2020-й нам готовит?

В 2020 году темпы строительства качественных офисных центров стабилизируются на уровне 400-450 тыс. кв. м, а активность девелоперов начнет снижаться. Высокий интерес к гибким офисным пространствам сохранится, ведь это решение находит отклик у арендаторов и является выгодным решением для арендодателей. В связи с этим число коллективных офисов в Москве может удвоиться уже к концу 2020 года — с 114,2 тыс. кв. м до 300 тыс. кв. м. Новые решения в сфере организации офисных пространств все же не спасут от дальнейшего падения уровня вакантности. По расчетам наших аналитиков, этот тренд продолжится в следующем году, так как спрос будет уверенно расти. Уменьшению доли свободных площадей поспособствует и то, что спрос на современные офисы со стороны государственного сектора значительно возрастет.