Тихая гавань класса С

Недорогие офисы пользуются в столице устойчивым спросом

Рынок офисной недвижимости высоко­го уровня сильно страдает от негатив­ных явлений в экономике. Ведь, как правило, дорогие офисы классов А и В арендуют зарубежные инвесторы, ко­торые весьма нервно реагируют на санкции в отношении России. Однако есть на офисном рынке «тихая га­вань» — площади класса С. Этот сег­мент в течение последних нескольких кризисов демонстрировал относитель­ную стабильность. Сейчас объекты этого класса являются одними из наи­более востребованных на рынке ком­мерческой недвижимости. В Москве вакансия в сегменте составляет 7,5%, а на рынке складов — всего 5,8%. С уменьшением количества свободных площадей постепенно увеличиваются и арендные ставки на такие объекты.

Кристина ЛИМОРЕНКО коммерческий директор управляющей компании «ПРОФИС Недвижимость»

Если говорить о тенденциях данного рынка, то, в первую очередь, стоит отме­тить рост качества управления. Мы ви­дим, что управляющие компании актив­но работают над улучшением собствен­ных сервисов, и уже сегодня в некоторых объектах УК предлагают своим аренда­торам практически такой же набор ус­луг, как и в более дорогих объектах клас­сов А и В. Некоторые компании внедря­ют личный кабинет арендатора, через который клиенты могут заказать нуж­ные услуги, вызвать технического специ­алиста, общаться с представителем УК и даже оплачивать аренду офиса. Подоб­ные сервисы давно существуют в боль­шинстве БЦ классов А и В, но для С клас­са это пока новинка.

Другой особенностью рынка офисов класса С является высокая ротация арендаторов. Часто недорогие и не­большие по площади помещения арен­дуют стартапы. Некоторые из них за­крываются, а некоторые, наоборот, успешно развиваются и переезжают в более высококлассные офисы. Впро­чем, существует и обратный процесс: компании оптимизируют свои расходы и переезжают из класса В в более эко­номичный класс С.

Еще один тренд связан с реновацией зданий, в которых размещаются офисы класса С. Многие особняки и производ­ственно-складские комплексы попадают в зону редевелопмента, и на их месте, как правило, появляются новые жилые и апарт-комплексы.

Иногда, когда объекты класса С уста­ревают и не приносят больше желаемого дохода, собственники сами принимают решение о реконцепции. В этом случае здания реконструируются, меняется со­став инфраструктурных арендаторов, а класс объекта повышается до В. Впро­чем, подобная практика характерна в основном для лофт-проектов. Другим ва­риантом может стать снос объекта и строительство нового с нуля.

Однако, несмотря на все это, в бли­жайшие годы класс С как таковой в сто­лице не исчезнет. Во-первых, объем предложения подобных объектов исто­рически достаточно велик. К тому же часть технически устаревших объектов класса В-, где давно не проводилась ка­питальная реконструкция зданий и коммуникаций, постепенно переходят в класс С, и объем предложения в данном сегменте понемногу пополняется. Во-вторых, активная реновация пром­зон и устаревших коммерческих особ­няков в центре города началась относи­тельно недавно. И примеров рекон­струкции зданий и повышения класса до В и В- пока не так много.

Специфика объектов класса С во многом определяет и арендную полити­ку. Поскольку большинство зданий представляет собой старый фонд, кото­рый рано или поздно будет снесен или реконструирован, собственники обыч­но не заключают с арендаторами дли­тельных договоров, чтобы иметь воз­можность быстро приступить к редеве­лопменту. Поэтому по большинству объ­ектов договоры заключаются в среднем на 11 месяцев. Это, помимо всего проче­го, позволяет оперативно повышать ставки в случае необходимости.

Хочется отметить и определенный па­радокс в том, что касается арендных ста­вок. Несмотря на то, что объекты класса С по своим качественным характеристи­кам уступают более высококлассным офисным и складским комплексам, став­ки по ряду подобных объектов уже вплот­ную приблизились, а где-то даже и срав­нялись, с объектами класса В и даже А. Это относится, прежде всего, к офисам класса С внутри Садового кольца, ставки там сегодня сопоставимы со ставками на офисы класса А в «Москве-Сити». Во мно­гом это связано с удачным расположени­ем объектов класса С, а также с наличи­ем в подобных проектах востребованных площадей небольшой нарезки, которые гораздо сложнее найти в современных объектах классов В и А. В ближайшей перспективе мы ожидаем сохранения и укрепления всех текущих тенденций на рынке коммерческой недвижимости класса С, что обеспечит дальнейшее ста­бильное развитие сегментов.

23,4 тыс. рублей за квадратный метр в год составляет средняя стоимость аренды офисов класса С внутри Садового кольца