В Петербурге ужесточают правила высотной застройки
В ближайшее время в Санкт-Петербурге будет принята новая редакция правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Этого момента местные девелоперы ждут с особой тревогой. Документ, который должен дополнить существующие градостроительные правила и нормы, уже сейчас вызывает много споров и вопросов. И в первую очередь это касается возможных изменений высотного регламента и его более строгого применения.
Новые правила еще официально не приняты, но трения между властью и бизнесом уже происходят. Так, например, на днях петербургский Госстройнадзор неожиданно отказал в выдаче разрешения на строительство компании «Строительный трест», планировавшей построить небоскреб высотой 76 м в жилом квартале в районе парка Сосновка (Выборгский район Санкт-Петербурга). Этот район застроен, в основном, так называемыми «сталинками» высотой от 2 до 4 этажей. Чиновники настаивают на том, что в этом месте сегодня можно строить здания не выше 6 этажей. Но застройщик уверяет, что строительство шестиэтажного дома не окупит вложенных затрат.
Как рассказал «СГ» директор по строительству «Строительного треста» Леонид Кузнецов, нормативы высотности, есть, конечно, и в действующих ПЗЗ (по ним, кстати, на этом участке допускалось возведение зданий до 80 м). Однако в новой редакции правил есть пункт, гласящий, что «максимально допустимая высота зданий и сооружений, расположенных на застроенных территориях, допускается не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале».
Получение разрешения на строительство до вступления в силу новых правил было последним шансом для девелопера реализовать высотный проект на 40 тыс. кв. м жилья. При этом парадоксы новых ПЗЗ заключаются в том, что буквально через дорогу, в районе, где сложившаяся застройка имеет большую среднюю высоту, другой застройщик вполне успешно возведет высотку. И никто ему в этом не помешает.
«Когда мы запросили методику определения, что такое застроенная территория и как ее считать, то оказалось, что ее не существует, — добавляет Леонид Кузнецов. — Мы узнавали у коллег, никто раньше из застройщиков с этим не сталкивался. Но теперь будут».
Эксперты считают, что, если норма о тридцатипроцентном превышении высоты существующей застройки начнет массово применяться в Петербурге, то на программе реновации старых кварталов в городе «можно поставить крест». В Кировском районе, например, до сих пор сохранились старые двухэтажные дома. И все они находятся в аварийном состоянии, их давно уже надо было сносить. Но после истории в Выборгском районе есть опасения, что теперь мало кто из застройщиков возьмется за проекты на этой территории. Ведь получается, что на месте двухэтажного дома девелопер теперь сможет построить только четырехэтажный. В связи с этим представители бизнеса настаивают на необходимости утверждения методики расчета средней высоты существующих зданий в квартале, на основании которой должно вестись проектирование новых объектов, либо исключении данного требования из новых ПЗЗ.
По мнению генерального директора «Архитектурной мастерской Цыцина» Сергея Цыцина, градостроительные нормативы — дело хорошее, но только в том случае, когда они помогают, а не мешают. «В нашем случае градостроительные нормативы и градостроительное регулирование превращаются в барьеры для девелопера, инвестора, застройщика, подрядчика и проектировщика», — говорит он. В итоге всем приходится ломать голову над тем, как выбираться из этой ситуации. Цыцин говорит, что существующий высотный регламент, запрещающий строить высотные доминанты, приводит к тому, что в городе появляется невыразительная однородная среда. Она не украшает город, но зато имеет максимально разрешенную высоту, что прописана в ПЗЗ.
В свою очередь, генеральный директор НП «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов говорит, что ужесточение требований по высотности — это попытка выровнять город по линейке. Она является ошибочной, так как высотные доминанты служат украшением современных районов Петербурга. По его словам, уменьшение высотности приведет к тому, что многие проекты придется либо отложить на неопределенный срок, либо вообще от них отказаться. В городе будет серьезно затруднена инвестиционная деятельность, а инвестиционный климат ухудшится.
Вместе с тем, надо понимать, что и в действиях властей есть резон. Санкт-Петербург является историческим поселением федерального значения. И не к месту построенные небоскребы могут испортить панорамы города. Так, недавно Градостроительный совет Санкт-Петербурга не утвердил концепцию девелоперского проекта «Морской фасад Петербурга», предусматривающего возведение на Васильевском острове сразу шести «высоток». По замыслу разработчика и заказчика проекта — компании «Десна Капитал» — две башни должны были быть расположены по краям гавани порта в Петровском канале. Еще две — ближе к центру острова. И по одной — в его северной и южной частях. Проектная высота зданий с учетом шпиля достигала 200 м. Однако, по мнению специалистов Градсовета, небоскребы такой высоты будут видны с центральных набережных и испортят «небесную линию» города. «Строительство доминант возможно, но их нужно либо понижать, либо продумывать утонченные силуэты и использовать такие материалы облицовки фасадов, чтобы минимизировать влияние на панорамы», — заявил директор НИПЦ Генплана Юрий Бакей. Проект отправлен на доработку.
Выход, видимо, в более тщательной проработке новых правил и уточнении перечня районов, где требования по высотности должны соблюдаться очень строго, и районов, где возможен более либеральный режим.
«Нельзя форсировать события и срочно утверждать ПЗЗ, не обращая внимания на их недочеты, — полагает почетный академик РАН Александр Орт. — Иначе будет ситуация, которое произошла с принятием Градостроительного кодекса в 2004 году. Тогда поспешили, издали сначала тонкую книжечку, а в том же году к ней добавилась «талмуд» с поправками в два раза толще. Поторопимся с новыми ПЗЗ, примем оперативно весной — и уже в декабре получим много дополнений».
Почетный академик РАН Александр Орт: «Нельзя форсировать события и срочно утверждать ПЗЗ, не обращая внимания на их недочеты»