Об итогах и перспективах рынка офисной недвижимости Москвы
Арендаторы офисной недвижимости запомнят уходящий 2016 как хороший год. И компании, сменившие в 2016 году локацию, можно поздравить не только с новым офисом, но и с оптимизацией расходов на аренду.
Алексей Богданов, управляющий партнер S.A. Ricci для «СГ-Онлайн»:
Высокий уровень вакантности, наблюдающийся на офисном рынке уже несколько лет (сегодня он составляет 17%) сделал многих собственников бизнес-центров более лояльными по отношению к арендаторам. На протяжении 2016 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А находилась в диапазоне 24, 7 - 25,1 тыс. руб. за кв. м в год (triple net). Офисы В+ предлагались по средневзвешенной ставке аренды 13,7 – 13,9 руб. за кв.м в год., офисы класса В - по 10, 6 - 11,7 тыс. руб. за кв.м в год.
Однако в процессе переговоров заявленные ставки аренды могли снижаться, и действительно снижались на 15-20%. Известны случаи, когда для крупных арендаторов владельцы БЦ делали скидки до 35-40%.
Заметно выросло в 2016 году число собственников, предлагавших бонусы в виде увеличенных арендных каникул и отделки офиса арендатора за счет владельца БЦ. Большинство арендаторов получали и дисконт, и арендные каникулы, и ремонт помещения за счет собственника.
В 2016 году собственниками офисов велась очень серьезная борьба за арендаторов. Иногда для того, чтобы арендатор сделал выбор в пользу бизнес-центра, его собственник был готов оплатить штраф арендатора за выход из договора с прежним арендодателем. А это значительная сумма, сопоставимая, как минимум, с размером арендной платы за три месяца. Также одним из трендов уходящего года на офисном рынке стала низкая девелоперская активность: ввод офисных площадей в 2016 г снизился по сравнению с прошлым годом на 40%. Если в 2015г. было введено 600 тыс. кв. м., то в 2016г – 340 тыс. кв. м.
По предварительным подсчетам, спрос на офисные площади в 2016г. составит около 680 тыс. кв.м. и превысит объем ввода новых офисных площадей в два раза. Этот тренд на фоне «затоваренности» офисного рынка, безусловно, можно расценивать как положительный.
Уходящий год стал удачным не только для арендаторов, но и для инвесторов. В первую очередь инвесторы проявляли интерес к качественным бизнес-центрам. Объем инвестиций в офисную недвижимость в 2016 г. составил около 44% от общего объема инвестиций - более $3 млрд., для сравнения - это более чем в три раза превышает объем инвестиций в данный сегмент в 2015 г. Почти весь объем средств в офисном сегменте в 2016 г. был направлен в качественные (класс А и В+) бизнес-центры Москвы. За текущий год сделки были совершены с крупнейшими бизнес-центрами: башни «Эволюция» и «Евразия», Marr plaza, Nordstar Tower; БЦ «Парк Победы», приобретена дом-книжка на Новом Арбате. Мэрия Москвы выкупила у Capital Group 55 тыс. кв. м офисных помещений в общей площадью 55 тыс. кв. м в башне ОКО. Сбербанк закрыл сделку по приобретению бизнес-центра President Plaza на Кутузовском проспекте (96 тыс. кв. м); инвестиционная компания О1 Properties приобрела московский БЦ "Аврора бизнес парк" (94 тыс. кв. м).
Каким же будет для офисного рынка 2017 год? Мы не ожидаем увеличения девелоперской активности в следующем году. Темпы строительства будут снижаться, сроки ввода в эксплуатацию новых объектов – переноситься. Прирост нового предложения останется низким, и не превысит уровень уходящего года. Даже если всем девелоперам удастся осуществить свои планы (что маловероятно), на рынок выйдет не более 350 тыс. кв. м. офисной недвижимости.
Однако о значительном снижении вакантных площадей в офисном сегменте говорить в 2017 году вряд ли придется: в связи с переездом «Газпрома» в Санкт-Петербург на рынок выйдет достаточно большое количество офисных площадей, занимаемых ранее энергетической компанией.
Есть основания предполагать, что интерес инвесторов к качественным бизнес-центрам в следующем году сохранится: кризис – идеальное время для приобретения качественных активов, так как именно эти активы первыми начнут расти в цене на этапе подъема рынка.
Роста ставок аренды на офисы в 2017г. ожидать преждевременно. Высокий уровень вакантности будет служить сохранению благоприятных условий для арендаторов. Однако, несмотря на перепроизводство офисных площадей, мы видим, что качественные площади постепенно поглощаются рынком. Если компании требуется офисное помещение в центре Москвы площадью более 5 тыс. кв. м., найти его уже сегодня непросто.