Сергей Зеленцов
Модератор — директор Национального агентства развития территорий Сергей Львов начал разговор с того, что такие сессии уже стали регулярными: «Мы со «Строительной газетой» часто коллаборируемся, организуем такие разговоры: считаем эту коммуникацию полезной и необходимой, особенно на сегодняшнем сложном строительном рынке».
Искать единственный правильный ответ на вопрос об идеальном проекте — занятие бесполезное: вопросов больше, чем ответов. Как совместить жесткие нормативы и живое разнообразие города? Как не убить архитектурную идею на стадии финансовой модели, но попробовать зафиксировать, где интересы власти, девелопмента, архитектора и жителя сходятся, а где расходятся, — это уже ценный результат.
Идеальный проект не может быть локальным
Первое, что обсуждалось на дискуссии, — может ли идеальный проект существовать «в вакууме», в отрыве от существующего контекста. Руководитель направления Мастерской объемного проектирования Института Генплана Москвы, подведомственного Департаменту градостроительной политики города Москвы, Максим Гурвич рассказал о балансе интересов в градостроительстве — о том, как найти золотую середину между стратегическими целями города и авторским замыслом архитекторов.
«Стратегические цели города — это фундамент, на котором строится вся работа. Они определяют долгосрочное развитие территорий, транспортную доступность, социальную инфраструктуру, экологические стандарты и инвестиционную привлекательность районов. Эти цели формулируются на основе анализа потребностей миллионов горожан, прогнозов демографии, экономики и технологий, задают четкие рамки. С другой стороны, авторский замысел архитекторов привносит в градостроительство творчество, индивидуальность, эстетику. Архитекторы мыслят образами, создают пространства, которые вдохновляют, формируют идентичность мест, делают город узнаваемым и запоминающимся. Баланс между этими двумя полюсами — не компромисс, а синергия. Когда стратегические цели и творческая мысль работают вместе, рождаются проекты, которые отвечают потребностям города и служат людям десятилетиями, а самые лучшие становятся символами своего времени», — сказал Максим Гурвич.
Сегодня особое внимание уделяется развитию наукоградов и инновационных образовательных комплексов — суперколледжей. В апреле мэр Сергей Собянин анонсировал семь новых таких колледжей, которые появятся в ближайшие годы в разных районах Москвы. В качестве примера Максим Гурвич привел проект планировки нового кампуса Московского государственного технологического университета (МГТУ) «СТАНКИН» в районе Коммунарка Новомосковского административного округа: «На территории будет создано многофункциональное комфортное пространство для обучения студентов. В состав кампуса войдут культурно-досуговый центр, конгрессно-выставочные пространства и техполигон. На территории кластера построят суперколледж в стиле русского авангарда, что было учтено в ППТ, разработанном нашим институтом. Колледж площадью свыше 113 тысяч квадратных метров примет более 16 тысяч студентов, которые будут учиться по направлениям: строительство, промышленность, информационные технологии, транспорт, образование, креативные индустрии и гостеприимство, финансы и торговля.
В центре колледжа появится многофункциональное пространство с большим и малыми амфитеатрами, медиатеками и выставками. А для студентов строительного направления будет создан отдельный уличный полигон для практической подготовки в реальных условиях. Он максимально повторит строительную площадку, на которой можно увидеть весь технологический процесс — от геодезии и прокладки инженерных сетей до возведения и отделки».
На вопрос модератора, какими городами и проектами он вдохновляется, Максим Гурвич в первую очередь назвал Новую Москву — территорию, где сейчас идет большая работа. Из зарубежных мегаполисов он назвал Лондон как пример хорошо организованной загородной жизни, Барселону как пример комфортной средней застройки и современные китайские города как пример суперкластеров.
Архитектура и девелопмент встречаются слишком поздно
Вторая тема, прозвучавшая на дискуссии, — разрыв между тем, что проектирует архитектор, и тем, что реально нужно будущему жителю, а также между сроками и языком девелопмента и архитектуры.
Директор по развитию девелоперского продукта PIONEER Наталья Ермоленко рассказала, что в ее компании все чаще начинают проект с исследования паттернов движения будущих жителей. «Бывает, что мы отказываемся от традиционного размещения коммерции на первом этаже, потому что люди идут не по той стороне улицы», — привела она пример. Архитектура, по словам Натальи Ермоленко, должна подчиняться движению, а не наоборот.
«Государственные нормативы меняются медленно, рынок и поведение покупателя — быстро. То, что было востребовано два года назад, сегодня может не работать. В PIONEER эту проблему решают совместно с лабораторией Института Генплана Москвы, — отметила она. — Это не формальные встречи, а регулярные рабочие сессии, куда девелопер приходит не с готовым проектом, а с гипотезой — например, о том, как люди будут использовать двор или какой инфраструктуры им реально не хватает. Мы проверяем ее на «вшиваемость» в город», — сказала Наталья Ермоленко, назвав это «способностью территории отвечать на запросы, которые еще не сформулированы».
Часто выясняется, что привычные решения не работают: стандартный набор магазинов и кафе на первом этаже не востребован, детская площадка нужна не там, где ее ставят по нормативам, а там, где реально собираются дети. Это требует от девелопера готовности отказаться от проверенных коммерческих сценариев — от стандартного набора форматов первого этажа или от привычного соотношения площадей под разную функцию. «Рынок покупателей и клиентов — это не абстракция. Иногда они хотят не «умный» дом, а нормальный двор, где можно поговорить с соседом», — заметила Наталья Ермоленко. Если архитектура умеет это услышать, проект получается, если нет — никакие фасады не спасают.
Инновация — не новая технология строительства и не цифровая платформа, а сама готовность девелопера начать с вопроса, а не с ответа. В качестве примера Наталья Ермоленко привела случаи, когда отказ от традиционного размещения коммерции (перенос на ту сторону улицы, где реально ходят люди) увеличивал ликвидность помещений кратно, хотя на бумаге казался нелогичным. Главный вывод Натальи Ермоленко: девелопмент и архитектура должны не встречаться на Градостроительно-земельной комиссии, когда менять что-либо уже поздно, а начинать совместную работу с момента первого эскиза.
Красивый рендер побеждает реализуемый проект
Градостроительные конкурсы часто превращаются в «борьбу рендеров» — побеждает самая красивая картинка, а не самая реалистичная модель. Архитектор привык побеждать эстетикой, но после конкурса начинается работа с нормативами, сетями, сроками и бюджетом — и красивая идея рассыпается, происходит разрыв между картинкой и реальностью.
«Красивый генплан может быть абсолютно нереализуем, если не учитывать экономическую составляющую в концепции, в самом начале проекта», — отметил главный архитектор проекта «Репаблик» ГК «Страна Девелопмент» Бахтиёр Мирзакаримов. Он предложил пересмотреть саму роль архитектора: не «творец» и не «художник», а «переводчик»: «Архитектор должен уметь объяснить девелоперу, почему нельзя сэкономить на высоте первого этажа, чиновнику — почему фасад не может быть серым «из норматива». Это означает, что зодчий обязан владеть тремя языками: языком архитектурной формы, экономики и строительных норм и административных процедур».
Этому не учат в архитектурных вузах. Бахтиёр Мирзакаримов подчеркнул, что молодые архитекторы приходят с желанием изменить мир, но не могут защитить свою идею на языке экономики или строительных норм. Он привел пример: на одной из ранних стадий архитектор хотел сделать сложный пластичный фасад с большим количеством индивидуальных элементов; коммерческий отдел показал, как это повлияет на стоимость квадратного метра и на скорость строительства. Вместе нашли компромиссный вариант, который сохранил 80% задуманной пластики, но уложился в бюджет.
Что, с точки зрения Бахтиёра Мирзакаримова, делает идеальный проект? Не отсутствие компромиссов, а умение выбрать, чем можно пожертвовать. Инновация для его команды — «методология быстрых прототипов»: вместо того, чтобы проектировать весь квартал целиком (что занимает годы), за три месяца делается пилотный фрагмент, запускается, собирается обратная связь от жителей и от городских служб, чтобы понять, что работает, а что нет. И только потом происходит масштабирование на всю территорию. «Это страшно для инвестора и непривычно для чиновника, но это единственный способ не наделать ошибок на 50 гектаров», — считает Бахтиёр Мирзакаримов, признавая, что такая модель требует другого типа контрактов и другого уровня доверия между всеми участниками, но без нее идеальный проект остается красивой картинкой.
Баланс между архитектурой и финмоделью
Вопрос об идеальном девелоперском проекте может возникать на самых разных этапах. К примеру, разработка архитектурной концепции довольно часто представляет собой фигуру с тремя острыми углами: архитектор, девелопер и город. Город хочет уникально и авторски, архитектор — красиво и дорого, девелопер — маржинально и ликвидно. Девелопера можно понять: он живет в строгих рамках финансовой модели и знает, что «интересный» фасад может увеличить себестоимость на 15-20%, а востребованность конечного продукта одним фасадом не определяется. Да и платежеспособный спрос пока не прирастает.
Коммерческий директор девелопера «Неометрия» Ленария Хасиятуллина рассказала, что наиболее эффективными становятся проекты, в которых архитекторы, проектировщики и застройщики работают совместно уже на начальных этапах. По ее словам, архитектору нужно думать о финмодели проекта вместе с первым эскизным наброском, сидеть за одним столом с девелопером на нулевом цикле — на стадии, когда определяются основные объемно-планировочные решения — значимая часть будущего продукта.
«Баланс между экономической эффективностью и внедрением более дорогих архитектурных и инженерных решений достигается благодаря глубокой работе с продуктовой матрицей и ценовой дифференциацией, — говорит Ленария Хасиятуллина. — Например, в нашем бизнес-центре даже компактные лоты предлагаются в продажу с «мокрой точкой» (санузлом/кухней). Стоимость квадратного метра в небольших офисах примерно на 20% выше, и за счет более высокой маржинальности мы частично компенсируем затраты на инженерию и можем сделать предложение более разнообразным».
Эксперт также рассказала, что современный рынок покупателей стал гораздо более сложным — простая градация площадей квартир и классические планировки уже не работают. Нужно понимать, кому ты продаешь: семье с детьми, одинокому профессионалу, пожилой паре. У каждой из этих аудиторий свои приоритеты и финансовые возможности. «Идеальный градостроительный проект с точки зрения рынка — это тот, который можно продать до того, как он построен», — считает Ленария Хасиятуллина.
К новым решениям в арсенале девелопера по работе с проектами Ленария Хасиятуллина относит блок дополнительной и более широкой по направлениям аналитической работы. «К примеру, для глубокого понимания запросов покупателя мы обращаемся к научным методикам, нейромаркетингу, большим данным реальных продаж и исследованиям разнообразных фокус-групп. Искусственный интеллект помогает в динамическом ценообразовании, предиктивной аналитике, дает дополнительную опору для принятия решений», — заметила она, подчеркнув, что цифры — не диктат: они показывают вероятности, но окончательное решение остается за командой. Задача коммерческого директора — найти баланс между архитектурным замыслом, потребностями покупателей и экономической устойчивостью проекта: «Идеального градпроекта без риска не бывает, но риск должен быть осознанным и просчитанным».
Три силы, которые влияют на развитие города, часто работают вразнобой
«Когда все три силы работают в балансе, получается классная среда. А если баланса нет, то перекос создает нагрузку на транспортную инфраструктуру и неудобный городской контекст», — сказал сооснователь и партнер бюро Syntaxis Александр Стариков. В этом смысле можно вспомнить старые жилые районы на отшибе, откуда сложно было добраться до работы.
Как этого избежать? Александр Стариков предложил три рецепта. Первый — сместить акцент с формы на содержание: «Когда мы создаем архитектуру и приходим согласовывать ее в городе, часто акцент делается на визуальной составляющей, вау-эффекте. Затем возникают вопросы: как это реализовать в финансовой модели? Удобно ли само здание? Да и сам вау-эффект быстро надоедает». По словам Александра Старикова, важнее идея проекта, его вписанность в контекст, детали, материалы и соответствие того, что девелопер показал на картинке, тому, что будет сдано.
Второй рецепт — смещение акцента с эстетики на этику: «Каждый проект должен отвечать на вопросы: что именно он дает городу? Какую добавочную стоимость получат жители, которые будут смотреть на стройку в течение двух лет?» Важно, чтобы девелоперы и город рассказывали о будущей инфраструктуре, благоустройстве, площадках для детей.
Третий рецепт — авторский надзор. Архитектор должен присутствовать на всех этапах реализации проекта. «Когда девелопер отдает данную ответственность на откуп подрядчику, то в погоне за прибылью он удешевляет решения. Здание выглядит не так и плохо стареет, возникают жалобы. Все это вызывает у жителей недоверие к городу, девелоперу и архитектору», — заметил Александр Стариков.
Большая идея
Основатель экосистемы URBAN Ольга Хасанова заявила, что чаще всего проектам мешает отсутствие большой идеи: проект может быть хорошо просчитан и красиво упакован, но, если за ним нет смысла, он остается просто очередным объектом на карте. Выдающийся проект начинается не с фасада, а с вопроса, какую ценность он создает для города и человека. Красивая архитектура — это когда хочется посмотреть, а качественная среда — когда хочется остаться. Эффектный фасад не работает, если человеку неудобно выйти из дома или маршруты нелогичны. Здоровый диалог между властью, девелоперами и архитекторами должен быть партнерской сборкой проекта, где есть видение города, экономика и культурный слой. Запрос на долгосрочное влияние растет: сильные девелоперы понимают, что репутация строится на качестве среды. Покупатель изменился — он оценивает не только квартиру, но и район, двор, сервисы, атмосферу.
Качество среды можно и нужно измерять: планировки, безопасность, благоустройство, экологию. Профессиональная оценка необходима, чтобы отделить реальное качество от маркетингового шума. Среди недооцененных критериев — гибкие планировки, качество общественных пространств, акустический комфорт и долгосрочная эксплуатация. Покупатель стал насмотренным, и девелоперу недостаточно продать картинку — нужно создавать реальный пользовательский опыт. Эти принципы лежат в основе сертификации URBAN Grade и оценки проектов 18-й федеральной премии URBAN, финалисты которой будут объявлены 17 июня в Сочи.
Ольга Хасанова сделала вывод: идеальный градостроительный проект не существует в чертежах и рендерах — он рождается в результате длительного процесса, «иначе получается не город, а набор красивых объектов, которые не работают вместе».
Сшивать разрывы
По ходу дискуссии спикерами были обозначены разрывы, которые нужно учиться сшивать: транспортная доступность и социальная направленность против локальных амбиций; паттерны движения жителей против архитектурной инерции; красивые рендеры против реализуемости; финансовые модели против архитектурного качества; регламенты против живой ткани; организационная инерция против принудительного диалога. Соответственно, резюмировал модератор, всем участникам градостроительного процесса потребуются внимательное отношение к интересам друг друга при тщательной продуманности принимаемых решений и аккуратности подходов к оценке и нивелированию проблем. Но поскольку понимание сторонами необходимости комплексного подхода к реализации если не идеального, то максимально оптимального градостроительного проекта очевидно, перспективы формирования привлекательного облика российских городов можно считать вполне оптимистичными.
Номер публикации: №19 05.06.2026