Shutterstock/FOTODOM
Почти во всех российских городах-миллионниках и в большинстве других крупных региональных центрах страны наблюдается дисбаланс спроса и предложения на первичном рынке жилья. Об этом «Стройгазете» сообщили аналитики премии URBAN, уточнив, что в субъектах накопились такие запасы жилья в новостройках, которые не продать за год, а в некоторых случаях и за два года.
По данным экспертов, в российских новостройках на сегодняшний день представлено 550 тыс. свободных квартир и апартаментов, не считая фондов, еще не выставленных на продажу. Это немногим меньше того, сколько было продано в 2025 году (580 тыс. лотов). Говоря иначе, стране хватит жилья минимум до лета 2027-го.
Аналитики оценили, как варьируется обеспеченность новым предложением в разных регионах и крупных городах страны исходя из соотношения между актуальным объемом экспозиции и средним объемом сделок, который фиксировался в 2023-2025 гг. В большинстве городов-миллионников и крупных регионов объем текущей экспозиции новостроек значительно превышает темпы реализации. Главные исключения – Москва и Московская область, а также Петербургская агломерация.
Выделяется, в первую очередь, столица с ее сверхинтенсивным спросом. На Москву, где проживает 9% населения страны и формируется 10% первичного предложения, приходится 15% всех сделок. При таких условиях избыточный объем жилья просто не успевает сложиться. Как результат, на московском рынке единовременно экспонируется порядка 60% от ежегодно продаваемого количества лотов. Схожая пропорция наблюдается и в Подмосковье (0,66).
На первичном рынке Северной столицы представлено 33,9 тыс. квартир и апартаментов. К этому нужно прибавить 27,3 тыс. лотов из областных новостроек, поскольку четко разграничить потенциальный спрос между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью весьма затруднительно. Указанный объем в 61,2 тыс. лотов составляет 93% от объема недвижимости, который в среднем за год реализуется девелоперами агломерации. Таким образом, можно сказать, что рынок Северной столицы находится в сбалансированном состоянии между объемом выставленного в продажу предложения и спросом. Аналогичная ситуация сложилась в Томской области, Кузбассе, Ижевске и Хабаровске.
Эксперты рассказали, что в Волгограде, Казани, Перми, Новосибирске и Нижнем Новгороде есть как минимум один полный «комплект» недвижимости, который при текущем объеме спроса можно реализовать только за 1-1,5 года в лучшем случае. В Челябинске, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге и Воронеже такой «комплект» даже полуторный. Схожим образом обстоят дела и в нескольких региональных центрах меньшего масштаба: Калининграде (1,18), Тюмени (1,33) и Владивостоке (1,47).
Явные признаки затоваренности характерны для Уфы (1,6) и Омска (1,77), что вполне закономерно. Башкортостан принадлежит к числу регионов с очень динамичной стройиндустрией. Дома, разрешения на строительство которых выданы с января по май текущего года, предусматривают еще 13,2 тыс. квартир — это на две трети больше, чем за аналогичный период 2025-го. Покупательская аудитория оказалась не в состоянии абсорбировать настолько мощный приток недвижимости. Омский рынок, несмотря на присутствие игроков федерального масштаба, так и остался компактным – на нем совершается примерно 100-200 сделок в месяц.
Еще сильнее дисбаланс между спросом и предложением выражен в Красноярске – там застройщики экспонируют вдвое больше лотов, чем продали за предыдущий сезон. Особенно страдает от переизбытка нереализованного жилья и краснодарский девелопмент, попавший в ловушку собственных успехов 2021-2023 гг. Распродать текущий объем предложения при среднем уровне спроса, который был в 2025 году, застройщики смогут не раньше 2029 года.
Также к регионам с нездоровой пропорцией спроса и предложения относится и Рязанская область с показателем 2,78. Это вопиющая аномалия на фоне других областей средней полосы – Тульской (1,64), Калужской (1,40) и Саратовской (0,67).
Генеральный директор проектов URBAN Ольга Хасанова отметила, что результаты исследования демонстрируют отсутствие дефицита предложения в новостройках, за исключением двух столиц и пары городов. Напротив, в большинстве регионов отмечено начинающееся или вполне сформированное затоваривание. «Гораздо острее стоит вопрос: как эта огромная масса жилья коррелирует с реальными потребностями россиян? Очевидно, что большинству людей нужны недорогие качественные квартиры, при этом всего 13% жилой недвижимости на российском первичном рынке стоит дешевле 5 млн рублей. Еще 26% находится в ценовом диапазоне 5-7,5 млн рублей. Остальные 60% российского жилья – за границей отметки в 7,5 млн рублей», — прокомментировала она.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что на первичном рынке жилья России увеличивается доля интереса на квартиры в соседних субъектах. В ряде регионов покупатели все чаще выбирают не столицы, а города-спутники.