Элитное жилье по-прежнему востребовано в столице. В отличие от массовых новостроек и проектов бизнес-класса, спрос на премиальные и элитные проекты в третьем квартале практически не снизился. Об основных тенденциях в этом секторе недвижимости «Стройгазете» рассказала директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова.
Анна, расскажите вкратце об основных итогах третьего квартала в премиум- и элитном классе в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В третьем квартале 2021 года на первичном рынке высокобюджетных новостроек был представлен 101 проект (45 – премиум-класса, 46 – элитного сегмента). По сравнению с предыдущим периодом объем предложения сократился на 4,5% (до 3 тыс. лотов), общая площадь – на 7,6% (до 353,9 тыс. кв. метров).
В премиальных новостройках количество экспонируемых вариантов увеличилось на 6,4% (до 2,2 тыс. квартир и апартаментов), однако их метраж снизился на 2,2% (до 207,6 тыс. кв. метров). В свою очередь, в элитных проектах объем предложения за квартал сократился на 23,6% (до 880 лотов), общая площадь – на 14% (до 143,6 тыс. кв. метров).
Какие изменения произошли в структуре предложения?
В премиум-классе по объему предложения на первое место в третьем квартале 2021 года вышел район Хорошево-Мневники (22%; +19,7%) благодаря активному наращиванию экспозиции в ЖК «Остров». Доля апартаментов в премиальных новостройках сократилась на 11,3%, достигнув 29%. Также по сравнению с тем же периодом прошлого года снизилось количество проектов с апартаментами (с 31 до 27). В свою очередь, на квартиры приходится 71% предложения.
По стадии строительной активности в премиальном сегменте зафиксирована рекордная доля предложения в корпусах на начальном этапе строительства (42,7%; +19,7%). Меньше всего лотов (12,8%; -7,5%) представлено в объектах, в которых ведется отделка.
В премиальных новостройках наблюдается увеличение доли лотов с финишной отделкой (31,3%; +2%) и вариантов с отделкой white box (28%; +2,6%). Доля апартаментов и квартир без отделки за 3 месяца практически не изменилась (40,7%; +0,6%).
В структуре предложения по типологиям лотов наибольший объем по-прежнему приходится на двухкомнатные квартиры и апартаменты, даже несмотря на снижение их доли на 3,9% (до 30,7%). Меньше всего представлено студий – 2,7% всего объема предложения (-0,3%).
В элитном сегменте в третьем квартале 2021 года первое место по объему предложения в новостройках сохранил Пресненский район (31,5%; -7,6%). В течение июля-сентября 2021 года доля апартаментов в элитных проектах сократилась на 12,9%, достигнув 58,8%. Это на 15,1% ниже, чем показатель аналогичного периода прошлого года. Квартиры в третьем квартале 2021 года составляют 41,2% экспозиции.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности наибольший объем лотов по-прежнему представлен в готовых домах (56,3%; -12,2%), однако фиксируется вымывание таких вариантов. Наименьшая доля предложения сосредоточена в проектах, где ведутся строительно-монтажные работы (4,8%; +0,7%).
Более половины лотов в элитных новостройках (53,2%; -10,2%) экспонируются с отделкой. На варианты с чистовой отделкой приходится 39,5% (+1,3%) предложения. Доля вариантов с отделкой white box снизилась на 11,5% (до 13,8%). Без отделки предлагалось 46,8% (+10,2%) квартир и апартаментов.
В структуре предложения по типологиям увеличилась доля многокомнатных лотов (29,1%; +10,5%), что сопоставимо с объемом двухкомнатных вариантов (30,5%; -2,8%). На студии по-прежнему приходится наименьший объем предложения (1,5%; -1%).
Как вели себя цены?
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в премиальных новостройках «старой» Москвы по итогам третьего квартала 2021 года достигла 669,5 тыс. рублей. По сравнению с предыдущим периодом данный показатель сократился на 6,8%, за полугодие – на 3,5%, с начала года – вырос на 7,5%, за 12 месяцев – увеличился на 10,2%.
В элитном сегменте по итогам третьего квартала 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра достигла 1,4 млн рублей (или почти 19 тыс. долл. США). За квартал данный показатель увеличился на 28,3%, за полгода – на 33,2%, за 9 месяцев – на 41%, за год – на 36%.
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
В высокобюджетном сегменте сохраняется высокая покупательская активность. Так, в третьем квартале 2021 года в премиальных и элитных новостройках «старой» Москвы было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия. Это на 20% больше, чем в предыдущем периоде и в 2,2 раза больше, чем в третьем квартале 2020 года.
Выделите основную тенденцию на рынке новостроек премиум- и элитного класса.
Высокобюджетный сегмент в третьем квартале 2021 года продемонстрировал свою устойчивость. В отличие от массовых новостроек и проектов бизнес-класса, спрос на премиальные и элитные проекты практически не снизился. Дефицит предложения в премиум-классе начал активно восполняться новыми лотами. Однако это привело к повышению средних цен. Возможно, средняя стоимость в данном сегменте продолжит расти и к началу 2022 года превысит 700 тыс. рублей. Причинами подобной динамики, на мой взгляд, выступают сохранение высокого уровня покупательского интереса, повышение строительной готовности проектов и выход новых ликвидных лотов. Объем экспозиции в элитном сегменте, вероятно, восстановится не раньше середины 2022 года из-за невысокой девелоперской активности и расширения практики закрытых продаж.