Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах первого квартала в массовом сегменте новостроек. Спрос продолжает стимулировать рост цен.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах первого квартала в массовом сегменте в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В массовом сегменте первичного рынка Москвы по итогам первого квартала 2021 года реализуются 87 проектов, что на два меньше, чем в конце прошлого года. Общий объем предложения составляет около 10,5 тыс. квартир, суммарная площадь лотов – 560 тыс. кв. метров. Объем экспозиции относительно четвертого квартала 2020 года снизился на 25,9%, а продаваемая площадь – на 27,9%.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
В первом квартале 2021 года продолжилась тенденция к смещению предложения в массовом сегменте новостроек на юго-восток столицы. Это связано с выходом на рынок пяти новых корпусов в проектах «Волжский парк», «Люблинский парк» и «Красноказарменная 15». Доля ЮВАО увеличилась на 1,2% и составляет 34,8%. На втором месте – СВАО, на который приходится 17,8% (снижение на 0,1% за квартал). На третье место благодаря началу продаж в ЖК «Мичуринский парк» вышел ЗАО (14,9%, +2,6%). Минимальное число лотов предлагается в СЗАО (3,5%) и ЮЗАО (1,8%).
Если рассматривать структуру предложения по стадии готовности объектов, то больше всего квартир предлагается в проектах, на которых ведутся монтажные работы – 44,5%, по сравнению с четвертым кварталом прошлого года их количество незначительно (на 0,6%) сократилось. В свою очередь, на 0,4% (до 27,2%) выросла доля предложений в корпусах на начальном этапе строительства. Количество вариантов в домах, в которых проводятся отделочные работы также растет, составив 22,7% (+1,3%). Наименьший объем предложения приходится на уже введенные в эксплуатацию объекты (5,6%, снижение на 1,1%).
В первом квартале 2021 года продолжилась тенденция на увеличение доли квартир с отделкой. Основной объем предложения составляют квартиры с финишной отделкой, доля которых за квартал выросла на 1,7%, достигнув 67,1%. Квартиры без отделки занимают 23,6% рынка (-1,8%), а варианты с отделкой white box – 9,3% (+0,1%).
За первые три месяца 2021 года в общем объеме предложения сократилась доля всех типов квартир, за исключением студий, на которые приходится 16,3% рынка. Так, однокомнатные квартиры занимают 35,4% рынка (на 3% ниже, чем в IV квартале прошлого года). Доля двухкомнатных квартир также снизилась на 2,7% и составила 30%. Уменьшилось количество трехкомнатных квартир (до 16,8%) и многокомнатных лотов (до 1,5%).
Как вели себя цены?
По итогам первого квартала 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовом сегменте первичного рынка составила 225 тыс. рублей, что на 8,4% больше, чем в начале года. Увеличение цен зафиксировано во всех округах. В топ-3 по приросту стоимости вошли ЮЗАО (+10,7%), ЗАО (+10,6%) и ЮАО (+10,4%), в остальных округах данный параметр составил от 4,2 до 9,8%. В свою очередь, средний бюджет предложения увеличился за квартал на 5,6% и достиг 12 млн рублей, при этом основной прирост наблюдался в марте. Причинами роста служат как плановое повышение цен в строящихся проектах, так и увеличение в структуре предложения доли квартир меньшей комнатности, стоимость квадратного метра в которых выше.
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
За первые три месяца 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено порядка 14,6 тыс. сделок, что на 23% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля ипотеки достигла 64% против 55% годом ранее. Это обусловлено сохранением высокого уровня спроса на недвижимость, а также вероятным завершением программы льготной ипотеки в середине этого года. Свою роль сыграла и нестабильная экономическая ситуация, при которой жилье остается одним из немногих видов вложений, доходность которых не снизилась.
Выделите основную тенденцию первого квартала на рынке новостроек массового сегмента. В первом квартале 2021 года ситуацию в массовом сегменте первичного рынка определяют те же тренды, что и в конце прошлого года. Прежде всего, это стимулируемый льготной ипотекой высокий уровень спроса. Из этого следуют и другие тенденции – сокращение объема предложения и дальнейший рост цен на недвижимость. В итоге рынок все дальше уходит от положения баланса. Вполне вероятно, что подобная ситуация сохранится на рынке до конца первого полугодия 2021 года.