Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента в мае в Москве увеличился, ценывыросли
С 1 июля по ипотеке с господдержкой максимальная величина кредита составит 3 млн рублей, процентная ставка – 7%. Очевидно, что при таком лимите приобретение квартиры в границах «старой» Москвы невозможно, в связи с чем покупатели будут вынуждены изменить вектор поиска и вернуться к стандартным ипотечным программам. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка рассказала в блиц-интервью «СГ-Онлайн» об итогах мая на рынке новостроек массового сегмента и спрогнозировала снижение покупательской активности.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах мая в массовом сегменте в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
По итогам мая 2021 года в массовом сегменте новостроек в границах «старой» Москвы реализовывалось 90 проектов. Объем предложения за месяц впервые с начала года увеличился на 18,2% и достиг 12 тыс. лотов, площадь которых выросла на 16,7% (до 620 тыс. кв. метров). Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,1% за месяц и 15% с начала года, составив 238 670 руб.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
Лидерство по объему предложения по-прежнему занимает ЮВАО, однако за прошедший месяц количество лотов в проектах на его территории сократилось на 7,1% (до 27,8%). На втором и третьем месте находятся северо-восток и север столицы, объем предложения в которых сократился на 1,9% (до 14,8% и 14,5% соответственно). Четвертое место занял ЗАО, где доля предложения снизилась на 0,4% (до 12,5%).
Наибольший прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (9,5%; +7,6 п.п.). Это обусловлено началом продаж в новом проекте «Южные сады» от девелопера ГК «А101». Стоит отметить, что на юго-запад столицы с 2019 года приходилась минимальная доля предложения в массовом сегменте.
В ВАО отмечено сокращение доли квартир на 0,2% (до 8,4%). Наименьшие доли наблюдались в ЮАО (7,8%; +2,6%) и СЗАО (4,8%; +1,2%.), где стартовали продажи в новых корпусах «LIFE-Варшавская» (ЮАО) и «ÀLIA» (СЗАО).
Из-за выхода на рынок значительного объема предложения в новых объектах и корпусов в уже реализуемых проектах изменилась структура предложения по стадиям строительной готовности. Так, в мае 2021 года наибольший объем экспозиции массового сегмента (39,6%; +11,5%) был представлен в домах, находящихся на начальном этапе строительстве. На 8,6% (до 32,8%) снизилась доля лотов в корпусах на этапе монтажа этажей. На 1,5% сократился объем предложения в вариантах на этапе отделочных работ (24,2%) и во введенных в эксплуатацию домах (3,4%).
Почти две трети рынка новостроек массового сегмента представлены однокомнатными (33,7%) и двухкомнатными (29,8%) лотами. Однако за прошедший месяц их доли незначительно (на 1,1% и 0,5% соответственно) сократились. Напротив, в мае увеличилась доля трехкомнатных квартир (19,1%; +1,2%) и студий (16,3%; 0,7%). На 0,3% снизилась доля многокомнатных квартир (до 1,1%).
По-прежнему основной объем предложения в массовом сегменте составляют лоты с финишной отделкой, однако их доля за месяц сократилась на 7,9% (до 60,2%). На квартиры без отделки пришлось 26,4% рынка (+3,4%), на варианты с отделкой white box – 13,3% (+4,4%).
Как вели себя цены?
В мае 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в массовом сегменте по сравнению с апрелем увеличилась на 2,1%, достигнув 238,7 тыс. рублей. По сравнению с началом года данный параметр вырос на 15%, за 12 месяцев – на 27,1%. Подорожание «квадрата» зафиксировано практически во всех административных округах, за исключением ЮЗАО. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+6,2%), где во многих проектах произошло плановое повышение цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра выше среднерыночной. В свою очередь, снижение стоимости «квадрата» в новостройках юго-запада столицы обусловлено выходом значительного объема предложения в проекте «Южные сады» по относительно низкой стартовой цене.
Средний бюджет предложения в мае 2021 года увеличился на 0,7% по сравнению с предыдущим месяцем, достигнув 12,4 млн рублей. Увеличение за квартал составило 8,6%, за год – 11,7%. Увеличение бюджетов наблюдалось среди всех типологий, за исключением трехкомнатных квартир, стоимость которых снизилась за месяц на 0,2%. Больше всего подорожали многокомнатные лоты – на 4,4%. Бюджет предложения по остальным типологиям увеличился в пределах 0,3-2,9%.
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
Из-за продолжительных каникул в мае 2021 года спрос в массовом сегменте первичного рынка новостроек «старой» Москвы начал плавно корректироваться, однако покупательская активность все еще выше среднерыночной. Количество зарегистрированных ДДУ за месяц снизилось на 23%, составив 4,8 тыс. штук, что, однако на 140% больше, чем год назад и на 39% выше, чем в 2019 году. Безусловно, покупательская активность в мае традиционно ниже, однако сопоставлять продажи в текущем месяце и аналогичном периоде прошлого года не совсем корректно из-за введенных год назад ограничений. Доля ипотечных сделок от общего объема зарегистрированных ДДУ в отчетном месяце в границах «старой» Москвы составила 67% (+2% за месяц).
Выделите основную тенденцию мая на рынке новостроек массового сегмента.
На Петербургском международном экономическом форуме было объявлено о корректировке условий программы льготной ипотеки. С 1 июля максимальная величина кредита составит 3 млн рублей, процентная ставка – 7%. Очевидно, что при таком лимите приобретение квартиры в границах «старой» Москвы невозможно, в связи с чем покупатели будут вынуждены изменить вектор поиска и вернуться к стандартным ипотечным программам. Помимо этого, повышение ипотечной ставки с 6,5% до 8-9% снизит покупательскую активность.
Спрогнозировать, какую стратегию продаж и ценообразования выберут девелоперы на ближайший год, не так просто. Возможно, она будет носить реактивный характер: корректировка поведения на рынке по итогам продаж за период с учетом накопленного за 2020 – первую половину 2021 года «запаса прочности». Наибольшее влияние на рынок оказывает политика Центробанка и динамика ключевой ставки, которая, вероятнее всего, вырастет и дальше. Безусловно, спрос будет поддерживаться за счет различных партнерских программ со ставками по ипотеке ниже среднерыночных, однако подобный инструмент доступен лишь для крупных девелоперов.