МКД приучат к ЗОЖ: договоры жизненного цикла помогут повысить качество эксплуатации и ремонта жилого фонда

Во вступительном слове модератор мероприятия, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов подчеркнул практическую, а не академическую значимость темы. По его мнению, в действующем законодательстве сохраняется разрыв между этапами проектирования и строительства дома, с одной стороны, и его дальнейшей эксплуатацией — с другой. Поэтому после ввода объекта в эксплуатацию единая логика управления им часто теряется, что порождает проблемы с содержанием инфраструктуры, оборудования, общих территорий и с ответственностью за техническое состояние здания.

«Пока законодательство не связывает эти этапы в единую логику. И дом нередко переходит в режим, где ответственность размыта, инженерные системы начинают жить своей отдельной жизнью, а проблемы с эксплуатацией становятся заметны слишком быстро», — сказал Сергей Пахомов.

Поэтому, считает он, идея договора жизненного цикла (ДЖЦ) имеет хорошие перспективы. Ее реализация позволит посмотреть на многоквартирный дом не только как на объект строительства, но как на пролонгированную систему — от проекта и стройки до эксплуатации, капитального ремонта и дальнейшей судьбы здания. «Такой подход должен обеспечить преемственность между теми, кто дом создал, и теми, кто отвечает за его повседневную жизнь после заселения», — утверждает законодатель.

В свою очередь, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев отметил, что заключение таких договоров предполагает переход к комплексному подходу — от проектирования до сноса, включая строительство, многолетнюю эксплуатацию и капитальный ремонт. «Это позволит улучшить качество управления и обеспечить более ответственное отношение к дому на протяжении всего его существования, благодаря тесному взаимодействию между проектировщиками, строителями и управляющей компанией», — полагает Владимир Кошелев.

Выступивший затем исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер отметил, что концепция жизненного цикла уже доказала эффективность в других отраслях (например, в дорожном строительстве), и сегодня важно адаптировать ее для ЖКХ. Но конечной целью предлагаемых в связи с этим дополнений в жилищное законодательство должно стать не расширение прав управляющих компаний, а создание правовых механизмов, которые позволят на этапе эксплуатации сохранять здание в том виде, в котором оно было спроектировано и построено. Однако нужно учитывать, что далеко не все из 20 тыс. действующих управляющих компаний готовы к долгосрочной планомерной работе. Поэтому договор жизненного цикла предлагается как альтернатива, начиная с крупных групп компаний, с повышенной материальной ответственностью перед собственниками и согласованием с органом госжилнадзора. «Этот подход коррелируется с инициативой о правовом регулировании многоэтажных жилых комплексов, что в совокупности обеспечит права собственников, которые сегодня часто теряют инфраструктуру в первые 10 лет эксплуатации из-за смены способа управления», — сказал Марк Геллер.

Позицию Минстроя по данному вопросу представил заместитель министра Алексей Ересько. В своем докладе он подчеркнул, что формирование современных механизмов управления жилищным фондом является одним из приоритетов ведомства и концепция договора жизненного цикла рассматривается в качестве инструмента, который позволяет повысить качество содержания и эксплуатации недвижимости. Вместе с тем замминистра отметил, что важно предоставлять собственникам помещений в МКД право выбора модели управления домом. Так, это может быть договор управления МКД, предусмотренный действующим законодательством, либо договор жизненного цикла. При этом необходимо будет проработать вопросы регулирования состава проектной документации, предусмотрев раздел «Эксплуатация», а также ввести требования к формированию ТИМ-моделей. «Все эти меры будут способствовать улучшению качества управления жилищным фондом и направлены на достижение национальных целей развития и основных показателей нацпроекта «Инфраструктура для жизни» в части улучшения жилищных условий граждан», — сказал Алексей Ересько.

Предложения строительного сообщества по внедрению концепции жизненного цикла представил на круглом столе президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Он обратил внимание аудитории, что четкого понятия «жизненный цикл» МКД пока нет. «Сейчас горизонт планирования ограничен гарантийными обязательствами. Это до трех лет на строительно-монтажные работы и до пяти лет на отдельные виды материалов, что не позволяет внятно распределить ответственность между строителями, эксплуатантами и собственниками», — констатировал президент нацобъединения.

В связи с этим он указал на необходимость разработки типовой электронной формы паспорта объекта, содержащей все параметры эксплуатации конкретного МКД. Этот документ позволит сделать данный процесс прозрачным для управляющих компаний (УК) и жителей.

Во-вторых, следует юридически закрепить понятие жизненного цикла МКД с четкой регламентацией обязательных работ и критериев их качества, возможно, через тот же цифровой паспорт.

В-третьих, президент НОСТРОЙ напомнил, что срок эксплуатации МКД составляет не менее 50 лет. Однако в настоящее время нет гарантий, что вся необходимая проектная и исполнительная документация на дом будет храниться так долго. Поэтому целесообразно создать единый информационный реестр, который обеспечит постоянный и гарантированный доступ всех участников жизненного цикла объекта к этим документам.

И в-четвертых, необходимо привязать стоимость обслуживания к классу МКД. Такие классы домам присваивают уже 10 лет, но к реальности это имеет слабое отношение, часто это больше маркетинговый ход. «Нужно привязать плату за электро-, теплоснабжение и другие ресурсы к фактическому классу энергоэффективности МКД, чтобы собственники «чувствовали рублем» выгоду от более высокого класса», — сказал Антон Глушков.

В целом глава НОСТРОЙ назвал идею внедрения договоров жизненного цикла «давно назревшей». Но на практике дело тормозят серьезные юридические сложности. Главная из них заключается в том, что застройщик в соответствие с действующим законодательством представляет собой SPV-компанию (созданную для реализации, как правило, одного инвестиционного проекта). Такая фирма часто прекращает деятельность после сдачи дома и передачи его в эксплуатацию. И лишь малая часть строительных компаний в России способна функционировать десятилетиями, на протяжении всего жизненного цикла МКД. Кроме того, невозможно на 50 лет вперед рассчитать стоимость эксплуатации, индексацию платежей и затраты на капитальный ремонт и утилизацию объекта. В связи с этим Антон Глушков предложил развивать механизмы вмененной ответственности собственника за надлежащую эксплуатацию имущества.

И не менее важной задачей является формализация требований к квалификации персонала УК. «Инженерные системы домов постоянно усложняются, и эксплуатировать их должны профессионалы, регулярно подтверждающие свою квалификацию через экзамены или систему добровольной оценки квалификации», — заключил Антон Глушков.

В целом участники круглого стола сошлись во мнении, что «бесшовное» правовое регулирование на всех этапах жизненного цикла МКД не только повысит надежность зданий, но и позволит уже на стадии приобретения квартиры информировать покупателя о полной стоимости владения, включая будущие расходы на содержание и ремонт. Однако при внедрении ДЖЦ нельзя переносить готовые схемы из других отраслей без их серьезной юридической донастройки.

Особое внимание необходимо уделить соблюдению прав граждан и выработке мер защиты от недобросовестных участников процессов строительства и эксплуатации МКД. Решено, что темой займется рабочая группа, которая проработает имеющиеся предложения и формализует их в законодательные инициативы. 

Антон ГЛУШКОВ, президент НОСТРОЙ: 

«Для полноценного создания договора жизненного цикла МКД необходимо юридически закрепить классы жилья, так как от класса зависят реальные нагрузки на дальнейшее обслуживание квадратного метра»