Не просто двор: девелоперы, архитекторы и производители пересобирают городскую среду

Зазвучала новая формула: «Мы продаем не квадратные метры, а пользовательский опыт». И с этим сегодня согласны практически все участники рынка — от крупных федеральных девелоперов до небольших архитектурных бюро и производителей малых архитектурных форм.

Именно эта смена оптики — с квадратуры на опыт — стала главной темой сессии «Природа в мегаполисе», которую «Строительная газета» провела в рамках форума ParkSeason Expo. Модератором выступил генеральный директор АНО «Национальное агентство развития территорий» Сергей Львов. Он напомнил, что государство «раскачало» эту тему через национальный проект «Инфраструктура для жизни» и многочисленные программы благоустройства, а девелоперы подхватили: ценность комфортной городской среды за последние пять лет выросла кратно.

В дискуссии участвовали представители девелоперских компаний («Неометрия» и ГК ФСК), архитектурно-ландшафтного бюро АФА и производителя игрового оборудования METAFORA LAB. У каждого из них — своя правда, но все сошлись в одном: благоустройство перестало быть финальной галочкой в проекте и превратилось в стратегический инструмент, влияющий на капитализацию, скорость продаж и даже на лояльность сотрудников в офисных центрах.

Пять процентов, работающих на все сто

Со сцены звучали интересные цифры, которые полезно знать любому, кто планирует покупку жилья или коммерческой недвижимости. Доля благоустройства в общей себестоимости строительно-монтажных работ составляет 3-5%. При этом именно элементы благоустройства занимают на сайтах девелоперов до 35% всей визуальной информации. Парадокс в другом — 60% бюджета уходит на то, что покупатель никогда не увидит. Это земляные работы, сети, освещение, заборы, инженерные «пироги». Под «пирогами» профессионалы понимают многослойную конструкцию основания — дренаж, геотекстиль, подушки из песка и щебня, которые обеспечивают долговечность покрытий и нормальный рост растений; это та самая база, без которой красивая картинка разрушится через два-три года — плитка просядет, газон превратится в болото, а деревья засохнут. Как отметила начальник отдела благоустройства ГК ФСК Олеся Наумкина, любая микроскопическая оптимизация в масштабе проекта оборачивается для благоустройства потерей половины озеленения, при том что «для проекта это экономия 0,5% себестоимости».

Рынок, впрочем, учится ценить эту невидимую часть. В коммерческом девелопменте появляются проекты, где под благоустройство отдают больше гектара земли, а архитекторы продумывают сразу десятки поведенческих маршрутов. Например, в бизнес-центре AВИУМ, который находится в минуте от станции МЦК «Зорге», среда проектировалась с учетом запроса трех аудиторий одновременно: для арендаторов офисов (чтобы можно было выйти поработать на улицу с ноутбуком), для жителей района (проницаемая территория без заборов) и для транзитных пассажиров, которые идут от метро к остановкам наземного транспорта.

«Мы делаем благоустроенную территорию проницаемой», — говорит коммерческий директор девелопера «Неометрия» Ленария Хасиятуллина. По ее словам, такой подход выгоден не только резидентам и жителям района, которые смогут пользоваться всей линейкой сервисов проекта, но и бизнесу: коммерческая инфраструктура БЦ будет обеспечена загрузкой практически 24/7. Так бизнес-центр становится частью городской ткани и превращается в «третье место» — точку притяжения для всех. Причем, по статистике девелоперов, даже заполняемость БЦ с продуманным благоустройством на 30% выше, чем у «голых» собратьев.

Однако, как показывает практика, класс объекта не всегда определяет глубину проработки среды. В ГК ФСК уверяют, что проекты комфорт-класса тоже могут иметь яркую индивидуальность. В качестве примера приводят жилой комплекс «Первый Лермонтовский» в Московской области, где каждый корпус обыгрывал свою тему — паруса, тучи, природные стихии, а навигация вела диалог с жителями через цитаты. Даже ограждения там местами несли функцию арта. Это доказывает, что идея важнее денег, хотя, конечно, для бизнес-класса набор материалов и сложность решений выше.

От рендера к реальности

Сложность, о которой говорят все участники рынка, — расхождение между визуализациями (теми самыми красивыми картинками на сайтах) и тем, что видят жители или пользователи после окончания строительства. Причина этого разрыва не всегда злой умысел, гораздо чаще — отсутствие системного подхода на ранних стадиях, а также разрыв между отделами маркетинга, проектирования и закупок. Обычный пользователь часто не может объяснить, почему на одной территории ему хорошо, а на другой плохо, но интуитивно чувствует разницу.

Главный архитектор и партнер бюро АФА Ксения Голованова объясняет это тем, что если инженерия сделана качественно, если состав «пирога» подобран правильно, если сценарии освещения и автополива продуманы, человек просто наслаждается пространством, «а когда плохо, легко перечислит, что именно сломано». И это точное наблюдение: плохое в благоустройстве всегда конкретно — шаткая лавочка, провалившаяся плитка, засохший куст.

Отдельный вызов — сезонность. Большинство визуализаций рисуется на пике лета — все цветет, дети играют в футбол на изумрудном газоне. Но в реальности, особенно в средней полосе России, почти полгода земля покрыта снегом. Зимой тот же двор превращается в «палки и ничего». Поэтому опытные девелоперы запрашивают сразу два варианта рендеров — летний и зимний. А профессионалы, как те, кто работает в ГК ФСК, просят дизайнеров «убрать с деревьев лишние листочки», чтобы крона соответствовала реальному возрасту саженца через три года, потому что крупномеры приживаются тяжело, а молодые деревья выглядят совсем не так, как на картинке. «Мы рисуем не картинку.

Мы рисуем то, что сделаем, с себестоимостью, — подчеркнула Олеся Наумкина. — Рендеры часто не совпадают с реальностью не из-за технологий, а потому что изначально никто и не планировал их совпадение». Соответственно, нужно сразу, на этапе архитектурной концепции представлять бюджет, наличие паркинга под двором, чтобы понимать все технологические процессы, и только потом готовить рендеры.

Проблема усугубляется логистикой и бюджетированием. Типичный когнитивный диссонанс, о котором рассказали и девелоперы, и производители, выглядит так: рендер делается в 2026 году, а закупка оборудования происходит в 2028-м или 2029-м. Отдел закупок хочет цену двухлетней давности, а производитель за это время поднял стоимость из-за инфляции, курсов валют и изменения цен на сырье. Например, резиновые покрытия дорожают из-за клея, который везут с востока. В итоге концепция «ужимается» под бюджет: оригинальные малые архитектурные формы (МАФ) заменяются аналогами, а эксклюзивные решения — серийными. А если и это не спасает, в ход идет «гаражное производство» -— модельки, переданные архитекторами производителям по доброте душевной, уходят к недобросовестным изготовителям, которые копируют чужую разработку без патента.

В итоге, как объясняет руководитель отдела коммуникаций компании METAFORA LAB Евгения Галицкая, заказчик получает визуально похожее, но конструктивно иное изделие, которое может быть менее долговечным. Кроме этого, нарушаются авторские права и права интеллектуальной собственности. «Это, безусловно, ведет к репутационным рискам и самого проекта, и девелопера», — подчеркнула эксперт.

Нейроны и большие данные

Казалось бы, благоустройство — сфера вкуса и интуиции. Однако на рынке уже есть прецеденты использования сугубо научного инструментария. Например, девелопер «Неометрия» совместно с лабораторией нейромаркетинга МГИМО и агентством Opencore проводит большое исследование. Сначала несколько десятков углубленных интервью с разными аудиториями — покупателями офисов, предпринимателями, жителями района. Изучили полторы сотни реализованных бизнес-центров в России и за рубежом. Результат — прикладной документ почти на 700 страниц.

«Мы тестируем, при каком свете, при каком цвете стен, с какими акустическими решениями человеку комфортнее работать, когда он переключается и может восстановиться после стрессовых ситуаций», — рассказала Ленария Хасиятуллина. Исследование еще продолжается, а его результаты уже вносятся в проект — более ста небольших изменений передано в департамент продукта. В будущем выжимку из этого документа будут вручать покупателям офисов, чтобы они могли проектировать свои рабочие пространства, опираясь на объективные нейрофизиологические данные.

В других компаниях тоже обращались к нейроисследованиям, иногда попутно. В ГК ФСК изначально проверяли фасады, но в роликах, которые показывали участникам с датчиками, мелькали и элементы благоустройства. Оказалось, что достаточно было на экране показать зеленую территорию или ухоженный участок с цветами, как концентрация внимания зрителя скачкообразно росла, а эмоциональный отклик неизменно оказывался положительным. «Ни разу не было отрицательного», — подтвердила Олеся Наумкина. То есть люди хотят зелени и благоустройства на подсознательном уровне, даже если при ответе на прямые вопросы говорят, что готовы платить за «умную» квартиру и вентиляцию, а не за деревья во дворе.

Рынок и потребитель диктуют эти условия даже на уровне найма: сотрудник сегодня выбирает не просто компанию, а офис — его интересует, какая там среда, инфраструктура, где он будет проводить треть своего дня. Девелоперы это чувствуют и начинают конкурировать не столько этажностью, сколько качеством двора или придомовой территории.

От горки к среде развития

Самый чувствительный и эмоциональный сегмент благоустройства — детские пространства. Здесь ставки особенно высоки: ошибка может стоить не только денег, но и здоровья детей. Настоящий перелом в этой сфере произошел во второй половине 2013 года, когда были утверждены федеральные государственные образовательные стандарты дошкольного образования и стартовала программа «Комфортная городская среда». С тех пор детская площадка перестала быть набором лазалок и горок: она должна развивать эмоциональный интеллект, социальные навыки, когнитивные способности.

«Ребенок, открывая дверь квартиры, уже должен начинать учиться и играть, — сформулировала главный принцип руководитель отдела коммуникаций компании METAFORA LAB Евгения Галицкая. — Все, что его окружает в повседневной жизни, должно быть нацелено на его развитие». Это называется биофильным подходом: дети лучше чувствуют себя в среде, напоминающей природу, с натуральными элементами, а не с пластиковыми «ракетами» и «слонами».

И здесь архитекторы и производители снова упираются в бюджет и ценность материалов. Идеальный сценарий с точки зрения биофильного подхода — дерево, камень, песок, металл. Реальность — синтетика. Разговор об этом на сессии получился едва ли не самым живым. С одной стороны, защитники пластика приводили аргументы: современные композиты бывают разными, они приятны на ощупь, легко моются, а порой и более безопасны, чем, например, дерево.

С другой стороны, звучал встречный вопрос о безопасности. «При деформации пластик дает острые края и может привести к порезам и серьезным травмам в отличие от дерева, которое амортизируют удар и при скалывании менее опасно. Да и для развития тактильных ощущений ребенка нет ничего лучше природного материала, который также стимулирует и мелкую моторику, и воображение, и речь», — подчеркнула Евгения Галицкая. Зачем уповать на пластик, по ее словам, если он неприятен даже на ощупь? Чем больше природного материала в доступном детском пространстве, тем богаче картина мира. Также нужно оставлять место для воображения на детской площадке, интегрируя абстрактные образы при проектировании.

Показательный эксперимент был проведен на берегу Финского залива: детям предложили нарисовать игровой комплекс мечты. Победил образ корабля, который органично вписался в песчаный берег. Архитектурное бюро и производитель вместе создали концепцию проекта благоустройства и воплотили детскую мечту в реальность. Сегодня здесь популярная точка притяжения, блогеры набирают по нему сотни тысяч просмотров. И это при том, что, как отметила Евгения Галицкая, «мы не можем по закону обращаться к детям на площадке с расспросами», поэтому приходится собирать обратную связь через анкетирования родителей и рисунки детей.

Кстати, в ГК ФСК тоже запустили исследование с участием детей, попросив их нарисовать свои идеальные площадки, и сейчас анализируют результаты — оказалось, что дети хотят не только качели, но и сетчатые конструкции для лазания.

Отдельная, пока не решенная проблема — геймификация и конкуренция с гаджетами. Многие родители жалуются, что дети не хотят выходить во двор, предпочитая планшеты. Производители и девелоперы обсуждают, как встроить в детские площадки сценарии с квестами, возможно, с элементами дополненной реальности. Но тут есть и сопротивление: часть родителей категорически против телефонов на площадке. Пока договорились так: лучше давать детям свободу придумывать свои игры, а не загонять их в готовые схемы. Евгения Галицкая уточнила, что фантазию детей нужно направлять, создавая отправную точку игры. Для этого на детской площадке должны быть небольшие подсказки, чтобы вымышленные сценарии начали разворачиваться должным образом.

Смотреть в трехлетней перспективе

Детская тема вывела разговор на еще один важный аспект — честность в проектировании и реалистичные сроки. Участники сошлись во мнении, что рендер должен соответствовать не моменту сдачи ключей, а примерно трехлетнему горизонту: первые два года жильцы делают ремонты, лифты забиты пленкой, двор — строительная площадка, а благоустройство должно пережить этап приживаемости растений. Профильные специалисты по рендерингу сегодня уже умеют показывать не «выставку прямо сейчас», а реальный облик через несколько сезонов: по-другому отрисованная крона, понимание, что будет с газоном, как работает автополив.

И здесь профессиональное сообщество фиксирует положительную динамику. Заказчик учится формулировать задачу, архитектор — понимать бизнес-логику девелопера. Архитектурное бюро АФА, например, проводит отдельные мероприятия для девелоперов (Лекторий АФА) о том, как правильно составлять техническое задание на благоустройство, какие ошибки типичны (например, закладывать крупномеры над паркингом или не учитывать зимнюю уборку) и как их избежать. «Мы замечаем, что заказчики, с которыми работаем много лет, уже приходят с брифами, написанными нашими терминами, — рассказала Ксения Голованова, — а мы иногда начинаем говорить их голосом». Такое взаимное обучение — признак взросления рынка. Ландшафтная архитектура в России как отдельная профессия сформировалась сравнительно недавно, и сегодня требуется работа не крупными мазками, а с деталями, материалами, сценариями, сезонностью. Постепенно уходит практика, когда «благоустройство» заказывали генпланистам, мыслящим гектарами, а не сантиметрами.

Общий язык вместо протокола

На сессии звучала еще одна важная тема — искусственный интеллект. Пока нейросети используются «для развлечения»: быстрые картинки, генерация необычных форм, поиск вдохновения. Архитекторы признаются, что иногда случайные «глюки» нейросетей подкидывают интересные идеи. Но глубина внедрения невелика, потому что красивая сгенерированная картинка часто таит в себе нереалистичные инженерные решения, которые нельзя реализовать или которые стоят больших денег. Однако все участники рынка понимают: будущее за этим инструментом, особенно на этапе генерации концепций и обработки больших данных по предпочтениям пользователей.

Главный вывод сессии прозвучал, пожалуй, в самом финале: именно соединение большого анализа — нейрофизиологии, социологии, данных об эксплуатации — с инженерной точностью и творческой смелостью определяет новый стандарт качества. Государство эту тему «раскачало» через национальные проекты, девелоперы подхватили, а профессионалы — архитекторы, производители, урбанисты — сегодня работают на стыке дисциплин. У них действительно складывается общий язык. И это, как не раз повторяли участники панельной дискуссии, — главное условие того, что рендер через три года совпадет с реальностью, а покупатель получит не просто квартиру или офис, а сценарий жизни, который он себе представлял.