Гектары могут быть лишними: как усовершенствовать КРТ, не остановив строительство

Так, споры по этому вопросу разгорелись в Новосибирске, где прокуратура вначале предложила ввести норматив для площадок КРТ по инициативе правообладателя — не менее 5 гектаров, но после дискуссий отчасти приняла аргументы профессионального сообщества и сократила этот норматив до 2,5 гектара. В свете этого застройщики, по убеждению прокуратуры, должны сделать встречный шаг, согласившись на ускоренное внедрение новации — уже с 1 июля 2027 года.

Застройщики, высоко оценивая готовность власти идти на компромиссы, вместе с тем опасаются, что даже в редуцированном виде новое требование разрушит экономический баланс значительной части договоров КРТ, заключенных по инициативе правообладателя, а срок до его внедрения слишком краток.

Сегодня в Новосибирской области строительство многоквартирного жилья возможно только в рамках проектов КРТ. По данным Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД), пик активности по стартам проектов КРТ пришелся на 2025 год: был заключен 31 договор, из них 19 (примерно 61%) инициировано правообладателями. Средняя площадь площадок по таким договорам в 2025 году составляла около 1,5 гектара, что свидетельствует о преобладании малых и средних проектов.

При этом обязательства застройщиков, зафиксированные в договорах, в условиях нарастающего дефицита бюджетного финансирования играют ключевую роль в обеспечении города социальной инфраструктурой. Они включают создание примерно 7,5 тыс. мест в школах (включая реконструкции), около 1,8 тыс. мест в детсадах и порядка 61 576 кв. м площадей под прочие социальные объекты, которые создаются за счет застройщиков и передаются муниципалитету. Только в 2024 году регион привлек около 14,2 млрд рублей внебюджетных средств на развитие социальной инфраструктуры — в случае реализации предложенных ограничений этот источник может быстро иссякнуть.

Ярким предостерегающим примером является опыт Красноярска, где в 2025 году ввели аналогичный законодательный порог для минимальных площадок КРТ. В первые месяцы после его вступления в силу новые договоры КРТ по инициативе правообладателей вообще не заключались. Муниципальные торги продолжались, но крупных проектов в этом сегменте больше не появилось.

Исполнительный директор АРИД Роман Берсон считает, что введение порога в 2,5 гектара с 1 июля 2027 года на фоне общего снижения спроса на жилье и высоких ипотечных ставок создает дополнительную и неоправданную нагрузку на застройщиков.

По оценке Романа Берсона, первичный рынок Новосибирска и без того переживает сложные времена. Наблюдается снижение спроса на жилье, а с 1 июля программа семейной ипотеки перешла на новые, менее благоприятные условия: ставки варьируются от 4% до 12%, лимиты кредитования пересматриваются; при этом стандартные ставки коммерческих банков остаются очень высокими, до 23% годовых.

В столице Сибирского федерального округа действует много застройщиков, владеющих участками меньшей площади, которые пока не выведены на рынок из-за недостаточного спроса на жилье. При этом все договоры КРТ, независимо от площади участка, обременены социальными обязательствами.

«Ограничения должны вводиться постепенно, чтобы бизнес успел адаптироваться к изменениям. Необходим период, который позволит застройщикам, имеющим в своем земельном банке участки меньшей площади, осуществить их вывод на рынок. В среднем на это требуется год-два: для проектирования, согласования технико-экономических показателей и заключения договора КРТ с городом. Полагаю, что переходный период также должен составлять как минимум два года», — подчеркивает Роман Берсон.

Недавно вопрос по ограничению минимального размера земельных участков, отведенных под КРТ, рассматривался на Комиссии по градостроительству Совета депутатов Новосибирска.

В ходе заседания комиссии прокурор Новосибирска Олег Желдак подчеркнул, что позиция прокуратуры сформирована, согласована и тверда: с 1 июля 2027 требование о минимальном пороге КРТ в 2,5 гектара должно вступить в силу, а дополнительные возможности для успешной реализации своих проектов застройщикам следует поискать в применении механизма «многоконтурного» КРТ, позволяющего объединить несколько мелких земельных участков в одном проекте.

Нужна предсказуемость затрат

По оценке координатора Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максима Федорченко, высказанной ранее на круглом столе, состоявшемся в Нижнем Новгороде в рамках подготовки к 80-му заседанию Совета законодателей Приволжского федерального округа, региональные застройщики сегодня в большинстве своем готовы вкладываться в социальную инфраструктуру в рамках проектов КРТ, поскольку это увеличивает рыночную стоимость квадратного метра: люди охотнее покупают квартиры в домах с готовой «социалкой» неподалеку. Однако предпринимателям в регионах необходима предсказуемость затрат.

Для обеспечения такой предсказуемости нужно установить право субъектов РФ вводить фиксированный инфраструктурный платеж, позволив им создавать региональные фонды инфраструктурного развития, в которых будут аккумулироваться эти платежи. Эти фонды могут стать специализированными операторами и едиными заказчиками при проектировании и строительстве объектов инфраструктуры. Как проинформировал Максим Федорченко, в Совете Федерации РФ данная идея получила поддержку.

А в целом, по убеждению координатора НОСТРОЙ по СФО, сегодня совершенствование механизма КРТ целесообразно вести по трем направлениям. Первое — сокращение и упрощение административных процедур. Второе — повышение инвестиционной привлекательности проектов. Третье — повышение гарантий прав граждан (ведь если люди не будут заинтересованы в механизмах КРТ, их противодействие помешает эффективно использовать данный инструмент).