По какому же тогда принципу формируются списки под снос? На эти и другие вопросы «Стройгазете» ответила генеральный директор архитектурно-градостроительного бюро «Мастер’c План» Юлия ЗУБАРИК.
Юлия Леонидовна, почему буксует федеральный закон №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации»?
Я проанализировала эту систему и готова объяснить, по какому принципу на самом деле формируются списки под снос, почему экспертиза Минкульта не гарантирует охранного статуса и какие неочевидные механизмы все-таки позволяют спасать дома от бульдозеров.
Формально на страже истории стоит федеральный закон №73-ФЗ. Он делит всю архитектуру на три категории: федеральные (Кремль, например), региональные (усадьбы Подмосковья) и муниципальные объекты. Министерство культуры РФ ведет Единый госреестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН), в который, по последним данным, входит свыше 150 тысяч исторических зданий по всей стране. Они защищены, их сносить нельзя. Но здесь кроется первый подвох.
Далеко не все действительно ценное попадает под надзор государства. Чтобы включить здание в реестр, нужна экспертиза — подтверждение исторической ценности, уникальности, авторства. Однако экспертное заключение вовсе не гарантирует защиту. Возьмем статистику по Москве: согласно отчетам Москомнаследия, из 500 поданных заявок на включение в реестр одобрение получают лишь 120. Не каждый дом которому 50+ лет ценен с точки зрения Градосреды, памяти места и арх наследия.
Свою лепту вносит и общество: опрос ВЦИОМ в 2024 году показал, что 62% россиян считают старые дома препятствием для развития города. Эта позиция ощутимо влияет на практику, давая «зеленый свет» бульдозерам.
Можете привести конкретные примеры?
Очень показательным в этом деле стал запуск программы реновации в 2017 году, в рамках которой под снос попало более полумиллиона квартир в пятии девятиэтажках. После протестов горожан был создан перечень «Реновация без сноса» из 235 домов, которые предполагалось модернизировать без выселения жителей. В нем фигурируют «сталинки», здания конструктивизма, а также дореволюционная авторская и образцовая архитектура.
Тем не менее, к концу прошлого года этот список стал активно сокращаться в пользу нового строительства. По информации фонда «Архнадзор», за 2025 год правительство Москвы выпустило 34 постановления «об изменении вида разрешенного строительства» для 129 домов, на месте которых разрешается строительство выше восьми-девяти этажей. Все это делается только с согласия жителей этих домов, которые видят, что новые дома по программе реновации инфраструктурно и сервисно более удобные чем старые.
По подсчетам общественников, только за последние два года в центре Москвы были утрачены более сотни исторических зданий советского периода, включая отдельные яркие образцы сталинской архитектуры. Всего, по оценке «Архнадзора», с 2010-го по 2025 год в Москве было потеряно 379 исторических зданий.
Что же происходит с контролем и сносом объектов?
Это еще одна проблема — недостаток контроля и несанкционированный снос. Стоит оговориться, что размер штрафа за повреждение объектов культурного наследия может достигать от 500 тысяч до 20 миллионов рублей для юридических лиц, а если речь об объекте ЮНЕСКО, то от 1 до 60 миллионов рублей. Но проблема в другом — из 200 дел по незаконным сносам, которые Генпрокуратура завела в 2025 году, только в 12% были вынесены приговоры. Административные штрафы за незаконный снос «обычных» исторических памятников также остаются слабее, чем экономический стимул девелопера. А для построек, не являющихся памятниками, и вовсе составляют мизерные суммы даже для юрлиц — от 20 до 40 тысяч рублей, что, конечно, никого не останавливает.
С чем связана такая практика?
Экономическая логика прямолинейна и беспощадна: снос выгоден там, где земля имеет высокую рыночную стоимость. Сохранение исторического облика требует масштабных вложений в реставрацию. Восстановление дома на Арбате обходится в 1-2 миллиардов рублей. Вспомним Дом Гоголя, который приводили в чувство в 2022-2024 годах. Это штучная, ювелирная работа, требующая особой квалификации работников, дорогого оборудования и различной документации.
Главная задача бизнеса — зарабатывать деньги — идет с этим вразрез. Поэтому многим девелоперам проще и экономически выгоднее реализовать новый проект, чем заниматься сложной и дорогой реставрацией. Так поступили, например, в 2021 году в Екатеринбурге, построив на месте конструктивистского здания ПРОМЭКТа эпохи Уралмаша 1930-х годов офисный центр. По данным Росреестра, в 2025 году выдано 3 200 разрешений на снос в исторических зонах. Слабый контроль усугубляет ситуацию. Общественные слушания формальны.
Еще одна проблема состоит в том, что часто исторические здания имеют статус нежилых. И для того, чтобы в процессе реновации сделать из них, к примеру, офисное здание, нужно пройти семь кругов ада: получить согласования, разработать проект, соблюсти все современные нормы по пожарной безопасности, найти арендаторов и так далее. Застройщики говорят, что с нынешней ставкой Центробанка — это большие риски, дешевле снести и построить заново.
Существуют ли сегодня в России механизмы, которые делают сохранение наследия экономически выгодной моделью?
Например, «ДОМ.РФ» вместе с Минкультуры развивает платформу «Наследие.ДОМ.РФ», где инвесторы могут подбирать объекты и участвовать в их восстановлении. С июня 2025 года для инвесторов ОКН действует единая льготная ставка по кредитам на восстановление исторических объектов во всех субъектах РФ – не более 9%.
В Москве действует программа «1 рубль за квадратный метр в год»: в 2024 году по ней было заключено 65 договоров аренды, а льготная ставка уже применялась по 47 объектам, что позволило сэкономить более миллиарда рублей.
В 2025 году в столице завершили реставрацию 144 объектов культурного наследия, а в общей сложности за 15 лет в городе отреставрировали почти 2 500 таких зданий.
Так сложилось, что главные ресурсы на реконструкцию сосредоточены в основном в столицах и мегаполисах. В Санкт-Петербурге «Зеленый пояс» защищает 4 000 объектов: снос запрещен, реставрация идет полным ходом. Программа «Сохранение наследия СПб» получила бюджет в 50 миллиардов рублей, на которые уже вернули былой блеск зданию Ассамблеи Ринальди XVIII столетия. А в Москве «Единая биосфера» интегрирует наследие в парки, сохранив 50 особняков на Крымской набережной.
Есть отдельные регионы, где туризм является драйвером роста, а власти осознали, что старые стены могут работать лучше новых билбордов. Так, в Калининграде программа «Корчуванье» с бюджетом в 15 миллиардов рублей позволила сохранить 70% довоенной немецкой кирпичной готики XIX века. В результате турпоток вырос на 25%, и эти деньги продолжают работать на экономику города, а не просто оседают в карманах подрядчиков. Татарстан в рамках программы «1000 домов» отреставрировал 800 объектов, подняв турпоток на 30%. Ярославль, будучи жемчужиной Золотого кольца России, тоже активно работает над реконструкцией церквей и сохранением исторического центра.
Но далеко не везде власти так эффективны и прислушиваются к общественникам. Так, в Перми не пощадили модерновые виллы 1910-х из серии «Пермские лепешки». В Хабаровске снесли «Дома на набережной» в стиле сталинского ампира, несмотря на петицию. В Новосибирске утрачено около 30 авангардных построек 1920-1930-х годов, а в Ростове-на-Дону застройку исторического центра в стиле барокко (XVIII век) заменили на парковку и офисные здания. Примечательно, что в Иерусалиме раскопки знаменитой дороги паломников начали с обратного процесса — разобрав большую парковку.
Как же заставить федеральный закон работать?
Проблема регионов в неравномерности ресурсов. Где-то есть сильные комитеты по наследию, где-то дефицит экспертов и зависимость от местного строительного бизнеса. Заставить закон №73-ФЗ работать за пределами столиц можно только пакетом мер: единый цифровой контур, персональная ответственность региональных чиновников, федеральное софинансирование реставрации и обязательная публикация всех решений и экспертиз. Без денег на обследование и проектирование закон остается декларацией.
Помимо всего прочего, нужно найти способ привлечь инвесторов к этой работе.
Самый рабочий механизм — привязать доступ к федеральным субсидиям и девелоперским льготам к реальному выполнению охранных обязательств и прозрачности данных.
Так, в Томске работает механизм «Дом за рубль»: инвестор берет старый дом в долгосрочную аренду за символическую плату, но обязуется полностью восстановить его за свой счет. Это позволяет сохранять историческую среду без нагрузки на бюджет. В Вологде частный собственник выкупил знаменитый «Дом с лилиями», вернул ему охранный статус и много лет реставрировал — теперь здание живет полноценной жизнью. В Саратовской области «Дом со львом» и мельницу в селе «Лох» превратили в туристические объекты. Эти примеры доказывают: когда у собственника появляется не только обязанность, но и выгода от сохранения, система начинает работать.
Номер публикации: №21 26.06.2026