Политика девелоперов привела к изменениям на рынке апартаментов
Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в интервью рассказала «СГ-Онлайн» об итогах развития московского рынка апартаментов в первом полугодии 2018 года. Главная тенденция в сегменте – серьезные структурные изменения на фоне хорошей активности девелоперов, росте цен и числа сделок.
«СГ Онлайн»: Наталья, расскажите вкратце об основных итогах в сегменте апартаментов. Что с объемом и динамикой предложения?
Н.К.: Первое полугодие оказалось периодом структурных перемен. Несмотря на выход нескольких объектов, по итогам шести месяцев объем предложения в продаже сократился сразу на 9,7%, достигнув 10 тыс. апартаментов общей площадью 760,6 тыс. кв. м в 121 проекте. Снижение связано как с вымыванием предложения, так и приостановкой продаж. Одновременно изменилась и расстановка сил по округам. Лидирующую позицию занял ЦАО, где представлены 28,9% апартаментов в реализации. В округе с начала года в продажу поступили сразу шесть комплексов. На втором месте – СВАО с долей 20,5%. На третьей строке оказался бывший лидер – САО с 18,5%.
«СГ Онлайн»:А можно немного поподробнее о новых проектах?
Н.К.: Хочу отметить, что девелоперская активность шести месяцев оказалась сопоставима с показателями прошлых лет. В продажу вышли 16 новых комплексов. Для сравнения – за аналогичные периоды 2017 и 2016 годов в реализацию поступили 16 и 14 новостроек соответственно. Причем интересно, что новые проекты стартовали во всех сегментах: 25% – массовом, 31% – бизнес, 31% – премиум, 13% – элитном. Таким образом, застройщики сохраняют интерес к формату, прежде всего, за счет возможности предложить клиенту доступный продукт. Именно благодаря привлекательной рыночной стоимости апартаменты пользуются высоким спросом. Например, по итогам I полугодия, минимальный бюджет покупки в сегменте составил всего 2,01 млн рублей за площадь 26,2 кв. метров. Для сравнения – самая доступная квартира в старых границах Москвы обойдется в 3,33 млн рублей за 18,9 кв. метров. Разница – почти в полтора раза.
«СГ Онлайн»:А что со средней ценой в целом и по сегментам?
Н.К.: На ценовую динамику в первом полугодии в первую очередь повлияло изменение структуры предложения. Сразу в четырех проектах продажи были приостановлены, еще в ряде комплексов с реализации был снят объем предложения. В результате, во всех классах, за исключением «премиума», был отмечен рост цен. В массовом сегменте стоимость квадратного метра достигла 161 250 рублей, что на 10,9% выше, чем по итогам прошлого года. В бизнес-классе – 247 030 рублей – рост на 3,8%. В элитном-классе – 724 515 рублей – повышение на 8,5%. В премиум сегменте цены снизились до 423 390 рублей или 6,4%, что объясняется снятием с продажи объекта с высокой ценой «квадрата». При этом сами застройщики практически не пересматривали прайс, что связано с высокой конкуренцией не только среди апартаментов, но и жилых новостроек.
«СГ Онлайн»:Расскажите про спрос. Много ли сделок по ДДУ и с помощью ипотеки?
Н.К.: Число зарегистрированных ДДУ на первичном рынке апартаментов за полгода увеличилось почти в полтора раза – на 46% относительно аналогичного периода прошло года. Причем интересно, что в сегменте апартаментов количество ипотечных сделок выросло на 55%. Таким образом, главным драйвером спроса стала доступная ипотека. Если еще 2-3 года назад банки выдавали кредиты на покупку апартаментов по ставке на 1-2% выше, чем на квартиры, то сейчас эта разница полностью исчезла. На мой взгляд, это абсолютно логично. Ведь подавляющее большинство апартаментов отличается от обычного жилья разве что своим юридическим статусом, имея такие же планировки и инфраструктуру.
«СГ Онлайн»: Наталья, выделите основную тенденцию полугодия в сегменте.
Н.К.: Главная тенденция первого полугодия в сегменте апартаментов – это серьезные структурные изменения, вызванные разнонаправленной политикой девелоперов. Одни девелоперы активно выходили с новыми проектами, другие, наоборот, снимали с продажи объем предложения или весь объект в целом. Данная практика распространена и на рынке жилья. Приостановка продаж часто нужна для пересмотра ценовой политики или поддержания интереса путем искусственного занижения объема предложения. В результате как по количеству проектов, так и числу апартаментов в продаже на первое место вышел ЦАО, что можно считать главной тенденцией рынка. Ведь в сегменте жилых новостроек все с точностью наоборот – в ЦАО продается всего 7% квартир.