В Петербурге 101 застройщик возводит 568 новостроек, но большая часть из них будет сдана лишь через год-два
«СГ» продолжает публикацию обзоров крупнейших региональных рынков жилищного строительства, подготовленных по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО). В №17 вышел обзор новостроек Москвы по состоянию на начало марта 2017 года. Сегодня мы предлагаем вниманию читателей анализ ситуации во второй российской столице — Санкт-Петербурге.
Что и где строится
На начало весны в Санкт-Петербурге возводилось 568 новых домов на 226 969 квартир общей жилой площадью 10 275 785 кв. м. Примечательно, что в Москве при похожем совокупном объеме «квадратов» (10 860 223 кв. м), но при большем количестве строящихся домов (на 116) — новых квартир появится на 45 149 меньше. Это, в частности, говорит о том, что петербургские квартиры в среднем гораздо компактнее. Так, площадь среднестатистической квартиры в Северной столице составляет всего 45,3 кв. м. Это даже на 4,7 «квадрата» ниже общероссийского показателя и заметно меньше московской квадратуры — 59,7 кв. м.
Самое скромное, даже по петербургским меркам, жилье представлено в проекте Valo (застройщик «Концерн Лемминкяйнен») — 28 кв. м (к слову, в Москве можно найти квартиру и поменьше — 23 «квадрата»). Самое большое — у застройщика «Стройкомплекс XXI» в жилом комплексе (ЖК) «Аллегро-Парк» — 232,9 кв. м.
Что касается самих новых ЖК, то их в Северной столице сейчас возводится 194, в их состав входит от 2 до 33 домов. Самым крупным по объемам текущего строительства является ЖК «Чистое небо», расположенный в черте города. Здесь стройхолдинг Setl Group возводит сразу 8 домов на 17 986 квартир жилой площадью свыше 578 тыс. кв. м. По количеству строящихся объектов с «Чистым небом» мог бы, пожалуй, потягаться ЖК «Шушары», находящийся в одноименном поселке в 13 км к югу от Санкт-Петербурга. Там застройщик «Дальпитерстрой» строит 21 дом почти на 10 тыс. квартир. Однако «Шушары» почти на 150 тыс. «квадратов» меньше по общему метражу.
Основной объем текущего жилищного строительства в Санкт-Петербурге приходится на многоквартирные дома (501 строение, или 88,2% всех домов). Доля домов с апартаментами составляет всего 4,9% (28 зданий). Даже блокированных домов (таунхаусов) в городе на Неве больше — 39 (6,3%).
Строится жилье в 12 территориальных образованиях. Наибольший объем строительства ведется внутри Кольцевой автодороги (КАД) — 81,1% совокупной жилой площади (всего 400 домов). Остальное — за ее пределами. Основной объем такой «заКАДовой» стройки приходится на Шушары (41 дом), Парголово (32) и Петергоф (19). Вместе они набирают 16,1% рынка городских новостроек.
Из чего и какого «роста»
В отличие от Москвы, где наиболее распространенным материалом для стен является монолит (применяется при строительстве 343 домов на 6,8 млн кв. м, или 63,1% от всей площади жилищного строительства), у петербургских строителей в большем почете «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Именно так возводится 44,5% всей петербургской жилплощади (195 домов). Для сравнения: в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир почти вполовину меньше — 27,8%.
Исключительно монолитных домов в Санкт-Петербурге 165 (32,6% совокупной жилой площади). Панельных домов в городе в ближайшее время появится 125. Правда, их общая жилая площадь составляет внушительные 1,7 млн кв. м (треть объема рынка). При этом в других регионах России панель востребована в гораздо меньшей степени (в 12,5% случаев в пересчете на площадь строящегося жилья, а в Москве и того меньше — 6,9%).
Из «чистого» кирпича в Северной столице возводится 37 домов площадью 387 тыс. кв. м (всего 3,8% новой жилой площади, тогда как в целом по стране этот материал используется на 19,5% стройплощадок). На долю 42 блочных домов приходится еще меньше — 220 тыс. «квадратов» (2,1%, в России — 9%).
Средняя этажность жилищного строительства в Санкт-Петербурге составляет 15,5 этажей (из расчета на строящийся дом) — почти как в Москве (15,7). А вот наибольший объем петербургского текущего жилищного строительства приходится на дома высотой 25 и более этажей: 23,6% строящегося сейчас жилья, в то время как в Белокаменной в большем почете дома высотой 13-17 этажей (28,5%). В общей сложности в Санкт-Петербурге скоро появится 134 новых небоскреба (в Москве — лишь 86). Самым высоким строящимся домом в Санкт-Петербурге является сейчас 32-этажный многоквартирный дом в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» (застройщик «РосСтройИнвест»). И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу два 28-этажных дома в ЖК «Северная Долина» и «Живи! В Рыбацком» от застройщиков «Главстрой-СПб» и «СПб Реновация» соответственно. При этом в Москве разрыв этажности у лидеров высотного строительства составляет 11 (!) этажей (за 77-этажным жилым небоскребом Neva Towers следует 66-этажный «Нескучный Home&SPA»).
В остальном высотность возводимых в городе на Неве зданий распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 8,1% строящегося сейчас жилья (46 домов), 4-8-этажных — 17,8% (101 дом), 9-12-этажных — 14,4% (82 жилых здания), аналогичные показатели у 13-17-этажных зданий. А вот доля домов высотой 18-24 этажа — 21,7% (123 дома).
Кто и когда
В общей сложности на петербургском рынке новостроек сейчас работает 101 застройщик (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом почти половина рынка приходится на пять крупнейших компаний (в Москве такую же долю рынка контролируют десять первых компаний). Первое место занимает «Группа ЛСР», в портфеле которой сейчас свыше 1,7 млн кв. м жилья (16,9% от общего объема возводимых в городе «квадратов»). Немного отстает от лидера стройхолдинг Setl Group (1,6 млн кв. м, 15,9% от совокупной жилой площади). Далее, с уже более значительным отрывом, следуют «Дальпитерстрой» — 758 тыс. кв. м (7,4%), Лидер Групп — 570 тыс. кв. м (5,6%), «Эталон» — 375 тыс. кв. м (3,7%). Стоит отметить, что формально свое место в петербургском ТОП-50 еще сохраняет и санируемая сейчас под контролем государства ГК «СУ-155» (13-я строчка). Большинство объектов этого проблемного стройхолдинга достраивается при финансовой поддержке банка «Российский капитал». По мере их постепенного (до 2018 года) ввода в эксплуатацию обанкротившийся застройщик будет терять свои позиции в рэнкинге.
Наибольший объем петербургского строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 году, — 233 здания (44,1% по площади квартир). Строительству четверти домов (146 строений, 26,5%) старт был дан в 2015 году. По документам, выданным в 2012-2014 годах, строится в общей сложности 25,8% петербургских квартир — 9, 45 и 126 домов соответственно. Кроме того, в городе сейчас ведется строительство 6 домов, документация на которые была получена еще с 2008 по 2012 годы (1,5% от всей жилой площади). Три дома площадью свыше 165 тыс. «квадратов» получили разрешение на строительство уже в 2017 году.
При этом до конца текущего года застройщики из 568 строящихся сейчас домов планируют ввести в эксплуатацию 211 домов на 2,7 млн кв. м (это 26,6% от всей заявленной площади). Сдача 32,5% площадей (163 дома) намечена на следующий год. Также застройщиками декларируется, что 28,2% домов встретят новоселов в 2019 и 2020 годах — 105 и 55 зданий (18,5% и 9,7% соответственно). Оставшиеся 34 дома будут заселены до 2024 года.
Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, например, 22,3% квартир общей площадью свыше 600 тыс. «квадратов», намеченных к сдаче в этом году, изначально должны были заселиться еще в 2016 году. А ввод в эксплуатацию 413 тыс. кв. м (15,1% от всех площадей квартир) «переехал» с 2015 года. Почти 77 тыс. кв. м (2,8% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут вообще с 2014 года, а 19 тыс. «квадратов» (0,7 % от всех площадей) — с 2013-го.
К счастью, свыше 60 из 101 петербургского застройщика не имеют каких-либо переносов сроков ввода объектов с прошлых периодов. Зато просрочки встречаются у некоторых компаний, входящих в ТОП-50 по объемам текущего строительства. В частности, из 51 тыс. «квадратов» строящегося группой компаний «О2» жилья в Парголово (ЖК «Моя стихия») ввод 100% был перенесен с прошлых периодов. И «уточнение» сроков у этого застройщика составляет 18 месяцев. Или возьмем, к примеру, другого крупного застройщика — ГК «Город» (возводит 43 тыс. кв. м в ЖК «Морская звезда»), о котором «СГ» уже не раз писала. Этот девелопер также неоднократно переносил сроки сдачи своего объекта — средняя просрочка ввода 15 месяцев. А максимальная задержка срока сдачи петербургских объектов в эксплуатацию составляет 30 месяцев. Именно столько времени застройщик «Трест-102» никак не может завершить строительство ЖК «Панорамы залива» общей жилой площадью свыше 23 тыс. кв. м.
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы были переданы на эксклюзивных условиях «СГ».
234 450 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья петербургскими застройщиками