О мрачных итогах и перспективе возрождения загородной «элитки»
За долгие годы рынок элитный загородный рынок Подмосковья прошел закономерный путь. Эпоха накопления капитала выразилась в стихийном освоении Рублевки и кирпичных замках за глухими заборами. Тучные нулевые подарили новый формат недвижимости – современные европейские проекты с продуманным генпланом, широкими дорогами, развитой инфраструктурой. Несколько лет назад сегмент пришел к функциональности и сокращению площадей: оказалось, что 350 кв. метров вполне достаточно для комфорта. Сейчас рынок загородной элитки замер в ожидании нового витка, но не торопится меняться.
Директор по маркетингу Villagio Estate Антон Гололобов для «СГ-Онлайн»:
Объем новостроек в сегменте уменьшается с каждым годом. Еще 4 года назад на рынке продавался 101 поселок, теперь – 67. Большинство из реализуемых сегодня проектов распроданы на 80-90%, а «остатки» не отвечают запросам покупателей. Но если «первички» становится все меньше, то предложение качественной «вторички», напротив, растет. Это современные дома в проектах, стартовавших в середине нулевых: они отлично продаются, в отличие от старого фонда, который годами простаивает в ожидании клиента.
Развитие вторичного рынка особенно хорошо заметно по итогам 2016 года: только в наших проектах в продажу поступило 40 домов, всего экспонируется порядка 200. В основном это особняки от собственников, которые приобрели коттедж в начале реализации поселка.
У покупателей элитки сформировался более широкий выбор форматов, если сравнивать с городом. Это участки или строящиеся дома в современных поселках, готовые коттеджи с отделкой и без, таунхаусы и квартиры также с ремонтом или без него. Но предложение по-прежнему существенно превышает спрос.
Сегодня на рынке элитных загородных новостроек продажи сосредоточились всего в 7-10 проектах, похвастаться количеством сделок от 5 в месяц и больше могут всего 10% игроков рынка. Застройщики «элитки» либо давно ушли из сегмента, либо переключились на более демократичные форматы или малоэтажку.
Новых проектов не было с 2014 года (последним стал «Ренессанс Парк» на Новой Риге, где строится 312 домов) и не будет в ближайшие годы. Сами мы планируем выводить новые проекты и не уходим из премиум-класса, но это будет уже малоэтажное жилье, рассчитанное на современную обеспеченную аудиторию self-made.
С ценами происходит стандартная история. Огромные дисконты, о которых сегодня возвещают рублевские объявления, в основном касаются устаревших домов и неликвида: это резиденции площадью более 600 кв. метров, неактуальная архитектура, отсутствие удобных планировок, неудачное расположение, минимум инфраструктуры.
В экспозиции остается самое дорогое: средняя стоимость коттеджа от застройщика составляет 152 млн рублей. А самый ходовой товар – построенные или строящиеся дома от 350 до 500 кв. метров с участком 20-25 соток, ценник на которые не превышает 60 млн рублей.
Думаю, следующий год вряд ли преподнесет какие-то сюрпризы. Объемы «первички» будут уменьшаться, растущая «вторичка» частично компенсирует дефицит новых проектов от застройщиков. Цены останутся на прежнем уровне, исключение – скидки на неликвид и рост стоимости конкретных домов по мере готовности. Однако качественные изменения произойдут только тогда, когда наступят позитивные экономические перемены. Если вырастет новая категория успешных людей с достатком, появятся и новые проекты высокого класса – не дворцы, а качественное современное жилье, стирающее границы между городским и загородным форматами.