Столицы лидируют, регионы завидуют
Торговая недвижимость в России находится не в лучшей позиции — по оценкам международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, в 2016 году в целом по стране ожидается минимальный за 10 лет объем ввода торговых центров. Если ввод торговых площадей в 2015 году составил 1,9 млн кв. метров, что на 13% ниже значения 2014 года, то в 2016 году ввод торговых центров в России будет почти на 30% ниже 2015 года, во многом за счет сокращения нового предложения в региональных городах.
Как поясняют в компании CBRE, на 2016 год девелоперами анонсирован ввод торговых площадей свыше 2 млн кв. метров. Однако, по оценкам аналитического центра компании, фактический ввод составит порядка 1,3 млн кв. метров.
Если говорить о первой половине года, то, по данным генерального директора компании M1 Solutions Марата Манасяна, в первой половине года в России открылось несколько торговых центров общей площадью более 500 000 кв. метров. При этом почти 400 000 кв. метров из них — в регионах. Наиболее крупные — ТЦ «МегаГРИНН» в Курске и «Седанка Сити» во Владивостоке. «Тенденция концентрации торговых площадей в крупных городах сохраняется. Сегодня насыщенность торговыми площадями в городах-миллионниках превышает в два с лишним раза средний показатель по России. Стоит отметить, что лидером по обеспеченности среди городов с населением более миллиона в этом году стал Екатеринбург. Среди городов с населением менее миллиона наибольший показатель по обеспеченности у Краснодара», — отмечает эксперт.
Из общей не слишком отрадной картины традиционно выделяются Санкт-Петербург и Москва. Так, во втором квартале, по данным компании JLL, в Петербурге открылся торговый центр — суперрегиональный проект «Охта Молл» (78 тыс. кв. метров), до конца года планируется к открытию вторая очередь районного ТЦ «Порт Находка» (10,9 тыс. кв. метров). Успехи столичного рынка еще более впечатляющи. По данным компании JLL, во II квартале на московский рынок вышло 180 тыс. кв. метров площади в качественных торговых центрах. Были введены в эксплуатацию ТРЦ «Ривьера» (100 тыс. кв. метров) и «Рига Молл» (80 тыс. кв. метров). В результате ввод за первое полугодие 2016 года снизился почти вдвое относительно аналогичного периода прошлого года. В компании Colliers International к списку добавляют Box City, также вышедший на рынок в этот период. Это необычный формат торгового объекта, реализованный компанией Crocus Group. Он представляет собой торговый центр из судовых контейнеров, арендаторами которого станут дизайнерские магазины одежды.
В целом же, подсчитали в JLL, за весь 2016 год московский рынок торговых центров должен увеличиться на 430 тыс. кв. метров, что на 24% меньше результата 2015 года. В августе отрылись 2-я очередь ТЦ «Метрополис» и торговый комплекс «Океания» на Кутузовском проспекте. В сентябре откроется ТЦ «Хорошо!» на Хорошевском шоссе. До конца года также откроются «Бутово Молл» и 2-я очередь Fashion House Outlet. Все эти торговые площади попадут в статистику III и IV кварталов.
Несмотря на ввод новых площадей, на рынке практически не изменилась вакантность, что говорит о достаточно высокой активности арендаторов. Как отмечают в CBRE, по итогам первого полугодия 2016 года доля свободных площадей не изменилась и составила 9,3%. В JLL еще более оптимистичны и называют цифру в 8%. «Несмотря на ввод новых торговых центров, доля вакантных площадей в Москве осталась неизменной по сравнению с прошлым кварталом — 8%. Это говорит о том, что ритейлеры и собственники объектов адаптировались к текущей рыночной реальности. Уже существующие на рынке сильные розничные сети продолжают экспансию, открывают магазины в недавно построенных торговых центрах, тогда как арендодатели стараются быть гибкими и предлагают приемлемые условия аренды. В результате мы видим постепенное заполнение вакантных площадей в торговых центрах, вышедших в сложный период 2014-2015 годов, — комментирует Татьяна Мальянова, начальник отдела аренды торговых центров компании JLL. — В то же время ротация арендаторов сохраняется на высоком уровне: ввиду появления новых площадок многие ритейлеры продолжают закрывать менее эффективные магазины, открываться в других объектах и менять формат своих розничных точек».
Но, считают в JLL, открытие достаточно большого количества ТЦ и оценка динамики заполняемости каждого из новых объектов позволяют предположить, что до конца года доля свободных площадей может увеличиться до 11%.
Еще одна особенность текущего периода развития рынка — возросший интерес ипокупателей и девелоперов к формату дисконтов и аутлетов. Как отмечает Марат Манасян, это связано с кризисом, который все еще негативным образом отражается на размерах доходов и поведении покупателей. Покупательская активность снизилась, в сегменте одежды и обуви это сегодня наиболее заметно. Поэтому девелоперы и ритейлеры ищут выход для своего бизнеса, адаптируясь под новые экономические реалии.
Цитата в тему
ПРИЧИН СОКРАЩЕНИЯ ВВОДА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ, по словам аналитиков, как минимум две — неопределенность в части спроса со стороны ритейлеров и дорогое, малодоступное финансирование