Склады идут вверх: формат light industrial развивается, но у него есть свои ограничения

По данным NF GROUP, основной объем предложения пришелся на одноэтажные объекты, в 2025 году сектор вырос на 73% — до 776 тыс. «квадратов», что в 1,4 раза превысило показатель за аналогичный период предыдущего года. При этом средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды для одноэтажных объектов в Московской области и Новой Москве составила 14 590 рублей за кв. метр в год, а цена продажи — 132 320 рублей за «квадрат» без НДС (+24% год к году).

Эксперт уточнил, что 43% общего объема площадей в существующих и строящихся объектах пришлось на южное направление. В тройку направлений по насыщенности вошли также северное (21%) и юго-восточное (20%). На западном и северо-западном направлениях на конец 2025 года качественные площади формата одноэтажного light industrial не представлены. «В стадии строительства и проектирования сейчас находится порядка 30-50 крупных кластерных проектов», — уточнил эксперт. Под «высокий ключ» (built to suit) попадает около 30-40% от общего объема строящихся объектов.

«Цифры говорят о том, что, несмотря на высокую ставку ЦБ, повышенные расходы на строительство и вызовы, связанные с общей политической и экономической ситуацией в стране и в мире, сегмент индустриальной недвижимости продолжает демонстрировать рост интереса со стороны как покупателей — частных инвесторов, предпринимателей, так и арендаторов», — резюмировал Никита Зайцев.

Формат многоэтажного light industrial представляет собой объекты индустриальной недвижимости, включающие производственные, офисные и складские площади, расположенные на нескольких этажах. Реализация площадей в таких проектах происходит по двум сценариям: потенциальным резидентам доступны либо отдельные лоты в рамках одного из этажей, либо «производственные таунхаусы», в рамках которых предлагается блок, состоящий сразу из нескольких этажей.

Объем существующих объектов многоэтажного формата на конец 2025 года составил 100 тыс. кв. метров. По данным эксперта NF GROUP, анонсированные крупными девелоперами масштабные проекты обеспечат кратный рост показателей: к концу 2026 года прогнозируемый объем предложения увеличится втрое — до 316 тыс. «квадратов» (рост год к году в 1,8 раза), а к концу 2027-го может составить до 644 тыс. кв. метров.

Основные драйверы роста: программа комплексного развития территорий, а также снос и редевелопмент старых объектов. Главным механизмом стимулирования застройщиков, которые возводят промышленные, коммерческие и социальные объекты, становится программа стимулирования создания мест приложения труда, запущенная в Москве в декабре 2019 года.

«Однако, несмотря на значительный потенциал рынка формата light industrial, основной фактор, который его сдерживает, — требования специфических планировок, распределение высоких нагрузок на полы и часто индивидуальные технические условия для резидентов», — считает директор по строительству компании DG Роман Шульгин. По его словам, прибыль от таких объектов может быть ниже или дольше возвращаться по сравнению с коммерческой недвижимостью других форматов, расположенной в густонаселенных районах города. К тому же и земля в Москве дорогая, что также тормозит развитие сегмента промышленной недвижимости.

«Формирование новых городских индустриальных стандартов — ключевой аспект развития сегмента. Тренд на многоэтажность складских объектов, который активно развивается в Китае, США и Японии, постепенно проникает и на российский рынок», — резюмировал Роман Шульгин. По его мнению, в ситуации турбулентности важно вовремя реагировать на изменения, подходить к каждому проекту комплексно и придерживаться четкой стратегии. Только так объекты, выходящие на рынок сегодня, останутся востребованными у следующих поколений