«Палаццо де Агой»
Реклама: ООО «СЗ «ЮГ». ИНН 5404958260
erid:
Залог высокой доходности курортной недвижимости — грамотная организация работы проекта. Пятизвездочный курорт «Палаццо де Агой», который строится на первой береговой линии Черного моря в Агое, между Небугом и Туапсе, не является исключением. Об особенностях управления курортом международного уровня на Черноморском побережье «Стройгазете» рассказал управляющий партнер бренда DOMINA Владимир Маслов.
Владимир Владимирович, как вы оцениваете развитие рынка туризма в России в текущих условиях?
После 2022-2023 годов на российском рынке образовался дефицит качественного международного сервисного управления: рынок потерял часть международных сетевых операторов, и мы можем вернуть гостям европейский уровень сервиса, а владельцам объектов — профессиональное управление. Сейчас в нашем российском портфеле десять действующих и строящихся объектов, в том числе «Палаццо де Агой».
В «Палаццо де Агой» большое количество номеров. Как они будут заполняться? Какие точки притяжения есть у проекта?
Девелопер создает актив, а мы, как профессиональная управляющая компания (УК), добавляем ему ценность. Мы занимаемся не только номерным фондом — мы формируем коммерческую стратегию, привлекаем гостей, управляем бронированием, ценообразованием, сервисом, эксплуатацией и повторными продажами. Все, что превращает недвижимость в работающий международный гостиничный актив.
Мы изначально проектируем объект как самодостаточное пространство: инфраструктура формируется так, чтобы у гостя не возникало ощущения дефицита активностей. Наша задача — создать среду, где отдых складывается из множества деталей: от качественного сервиса до продуманных сценариев времяпрепровождения. Такой подход позволяет нам уверенно планировать загрузку вне зависимости от внешних факторов.
У вас есть программы лояльности, одна из которых дает возможность владельцам апартаментов проживать в отелях сети по принципу обмена. Как вы будете балансировать между бесплатным отдыхом владельцев и необходимостью генерировать максимальный кэш-флоу для отеля?
Программа бесплатного проживания собственников встроена в финансовую модель каждого проекта с самого начала. У нас предусмотрены специальные условия, при которых отель ничего не теряет от того, что собственник реализует свое право на проживание. Наоборот — отель приобретает. Все ночи, использованные собственником в рамках программы, компенсируются отелю. Финансовый результат для объекта сопоставим с коммерческой продажей.
Более того, собственник, приезжающий в отель, — это лояльный гость, который тратит деньги на территории. Его средний чек на дополнительные сервисы, как правило, выше, чем у обычного туриста. И он приводит семью, друзей, деловых партнеров — а это новая аудитория, которая приходит через личную рекомендацию, самый эффективный канал продаж.
Вы не раз называли кадровый голод главным вызовом отрасли. Где вы собираетесь найти 500-700 сотрудников для отеля в удаленном поселке Агой?
Дефицит квалифицированных кадров — объективная проблема отрасли, и мы не первый день с ней работаем. Решение, которое мы предлагаем, — это единая система подготовки и развития персонала, которая охватывает весь цикл: от первичного отбора до выхода на рабочее место. Сотрудник проходит путь от базовых навыков до полного владения сервисными протоколами пятизвездочного уровня.
Что касается топ-менеджмента: мы планируем частичное привлечение управленческой команды из других объектов сети. Это стандартная практика при запуске нового отеля — руководитель, уже знающий стандарты изнутри, обеспечивает корректный запуск и передачу опыта местной команде. Но основную линейную команду мы формируем и обучаем на месте.
«Палаццо де Агой»
Кто будет основой спроса в «Палаццо де Агой»: международные гости или российские туристы?
Основу спроса мы формируем внутри России. Именно на этот сегмент мы опираемся при планировании загрузки. Внутренний туристический рынок сейчас активно растет. При этом привлечение гостей из‑за рубежа — не случайное дополнение, а часть нашей стратегии: мы планомерно работаем над этим направлением.
Рост числа гостей из других стран — это задача среднесрочной перспективы, и она требует одновременной работы сразу по нескольким направлениям. Но основа у нас уже есть. Когда внешние условия станут более благоприятными, мы будем готовы принимать зарубежных гостей.
Какие меры будете предпринимать в случае низкой загрузки отеля?
Резкое снижение стоимости номеров — это не инструмент управления доходностью, а признак его отсутствия. Профессиональная управляющая компания не обрушивает тарифы — она управляет ими. Мы работаем с ценой в постоянном режиме: отслеживаем спрос, конкурентную среду, сезонные циклы, события в регионе, загрузку по каналам продаж. На основе этих данных мы принимаем решение о корректировке цены — не реактивно, когда загрузка уже упала, а проактивно, с опережением рынка. Это и есть суть динамического управления.
Какой главный риск для «Палаццо Де Агой» вы видите сегодня?
Важно, чтобы все задуманное удалось воплотить как единое целое: и запланированные объекты, и заложенный в проект дизайн. В этом и заключается главный риск: сегодня экономическая ситуация непростая, объект очень большой и требует исключительно правильной организации работы на площадке.
Какой показатель вы считаете ключевым для успеха «Палаццо Де Агой» после открытия?
В профессиональной гостиничной практике ни один показатель в отдельности не дает полной картины. Мы смотрим на них в комплексе, но приоритеты расставляем четко.
Первый индикатор, на который мы смотрим каждую неделю: доход на доступный номер (RevPar). Он отражает реальную эффективность использования номерного фонда. Операционная маржинальность — второй по значимости показатель. Мы следим за тем, чтобы каждый рубль дохода сопровождался понятной структурой затрат.
Средняя цена продажи (ADR) — показатель, который мы не максимизируем любой ценой. Завышенный тариф при низкой загрузке создает иллюзию премиальности, но разрушает финансовый результат. Загрузка — важный, но не самоцельный показатель. Полная загрузка при демпинговых тарифах хуже, чем 70% при корректной цене.
Каким вы видите «Палаццо Де Агой» в первое время после открытия?
Мы закладываем консервативный сценарий. Первые год-два после открытия — это период выхода на проектную мощность. Мы не ожидаем пиковых показателей с первого дня — это было бы нереалистично и непрофессионально. Конкретные цифры мы формируем на основе анализа локального рынка, сезонных циклов, конкурентной среды и транспортной доступности региона.