На волне дефицита: складской сегмент проявил себя оплотом стабильности

Антон АЛЯБЬЕВ, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP:

События 2022 года не могли не отразиться на рынке коммерческой недвижимости; с самого начала весны мы слышали апокалиптические прогнозы о кризисе на нем и в складском секторе в частности — но катастрофы вновь не произошло. Более того, он преодолел точку неопределенности и продолжает укреплять свои позиции.

Ожидания и реальность

Начнем с самой популярной темы минувшего года для всех сегментов коммерческой недвижимости — освобождения большого объема площадей. Действительно, весной, после жесткого дефицита свободных складских площадей, когда их доля составляла менее 1%, на рынке московского региона произошел всплеск предложения — прежде всего за счет появления субаренды. Пик доступности площадей класса А наблюдался в июле-августе (свыше 800 тыс. квадратных метров), однако уже к осени эти объемы начали сокращаться: ряд крупных складских блоков был арендован напрямую от собственника. К концу года вакантными остались около 460 тыс. кв. м. Таким образом, звучащие с весны 2022-го прогнозы о миллионах «квадратов» пустующих складов абсолютно не реализовались, и их дефицит, наблюдавшийся в сегменте последние несколько лет, сохранится.

Что касается арендных ставок, то после достижения пиковых значений в I квартале (до 6-6,5 тыс. рублей за «квадрат» в год) под влиянием роста доступного предложения они вернулись к показателям конца 2021-го (5,5-5,6 тыс. рублей) и зафиксировались на этом уровне.

Что будет со спросом?

Это, наверное, второй по популярности вопрос. После паузы весной к лету 2022 года активность на российском рынке стала восстанавливаться, компании вновь возвращались к планам по развитию логистической инфраструктуры, росли запросы на складские площади. По предварительным итогам года, объем сделок по стране составил 2,2 млн кв. м.

Обратим внимание, что эти результаты в целом сопоставимы с нормальным уровнем 2019-2020 годов. Основной спрос в минувшем году был сконцентрирован в Москве и Московской области — 68% годового объема сделок.

В 2023-м стоит ожидать роста спроса на складские площади. По нашим оценкам, годовой объем сделок составит 2,9 млн «квадратов» и станет вторым историческим результатом (больше было только в 2021 году). С учетом текущих планов компаний, половина этого объема придется на региональные рынки.

Кто его формирует?

Основным драйвером спроса на складские площади является ретейл — как e-commerce, лидер последних двух лет, так и классическая торговля, прежде всего продуктовая, развивающая в том числе и популярный формат дискаунтеров.

Еще одной тенденцией стало увеличение объема сделок в существующих зданиях, в первую очередь под влиянием появления на рынке такого продукта, которого практически не было в последние годы. Однако, учитывая сокращение «готового» предложения, мы ожидаем увеличения количества сделок build-tosuit, то есть «строительства под клиента». Связано это будет еще и с тем, что продолжится экспансия на региональные рынки, в том числе те, где качественное предложение крайне ограничено, а также со спецификой запросов, которые зачастую возможно реализовать только путем строительства в соответствии с требованиями компании. В 2023 году доля таких сделок достигнет 65%, что тоже станет рекордом.

Что касается рынка девелопмента, несмотря на все сложности, с которыми столкнулась стройотрасль, девелоперы справляются с этими вызовами, находят альтернативные решения и в целом выдерживают заявленные сроки. При этом, принимая во внимание предстоящий рост сделок по типу build-to-suit, большого объема спекулятивного девелопмента ожидать не стоит.

Так что складской сегмент в очередной раз демонстрирует свою устойчивость перед кризисами. Опыт прошлого года вновь подтвердил: склады, являясь частью жизнеобеспечивающей инфраструктуры, востребованы всегда — и есть все основания полагать, что 2023-й для сегмента также будет успешным.