«Хай-тек» против «гетто»

Как развивать будущие жилые районы в Москве

В 2016 году властями одобрено строительство порядка 7,5 млн кв. м. жилья в Москве. Прежде всего, речь идет о территориях бывших столичных промзон, в которых большинство девелоперов планируют воздвигнуть масштабные жилые комплексы, насчитывающие сотни тысяч кв. м. жилья. Столь высокие темпы жилищного строительства заставили многих наблюдателей говорить о проблеме затоваривания рынка. Они опасаются, что крупные проекты в лучшем случае превратятся в очередные «спальные» районы, а при наихудшем исходе – в «гетто». Вопрос в том, что нужна стратегия комплексного освоения территорий, которая позволит избежать столь негативных последствий.

Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский для «СГ Онлайн»:

410 P21A2450R_002.jpg

По данным Департамента градостроительной политики Москвы, в 2017 году в столице планируется построить порядка 52 объектов в бывших промзонах. Их общая площадь – 1,9 млн кв. м., из которых 512,7 тыс. кв. м. составят жилые дома. Пожалуй, за всю историю Москвы столь интенсивное жилищное строительство наблюдалось только в советские годы. Сегодня многие из построенных в тот период жилых массивов превратились в так называемые «спальные районы», которые обрамляют деловой и культурный центр. Их жители обречены на каждодневные многочасовые стояния в пробках по пути на работу, учебу, встречу с друзьями. Социальный состав этих районов стремительно ухудшается. Не повторят ли новые масштабные жилые комплексы в бывших промзонах судьбу советских окраин?

Сегодня 90% населения Москвы живут между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Это общирное пространство заполнено преимущественно жилыми районами, крупными объектами торговли и стремительно исчезающей промышленностью. При этом 70% рабочих мест находится в пределах ТТК, а половина из них – за Садовым кольцом. Иными словами, само размещение жилых районов и рабочих мест, сложившееся в Москве, способствует появлению, с одной стороны, районов для работы, а с другой – спальных гетто. Если ситуация не поменяется, то большинство даже новых проектов в бывших «промках» повторят судьбу своих собратьев на дальних окраинах.

Многие девелоперы решают проблему рабочих мест созданием коммерческих площадей. Однако это половинчатое решение, которое в корне ситуацию не меняет. Как правило, торговые центры и офисы в рамках новых жилых комплексов дают только рабочие места в сфере услуг, а их и так достаточно. Представьте себе: 17,5% всех занятых в сфере услуг в России живут в Москве. Строительством новых офисных и торговых центров проблему не решить – уже сейчас огромная часть коммерческих объектов, особенно за пределами ТТК остаются не востребованными. Доля вакантных офисов в Москве достигает 29%. Да и сложно себе представить, что средний москвич, приобретающий жилье в пределах МКАД, вздумает подыскать себе достойную работу в новеньком торговом центре по соседству.

Соответственно, если мы будем населять новые жилые комплексы исключительно работниками сферы услуг, то любое дуновение «кризиса» моментально может превратить их в безработных, а сами новые жилые районы – в гетто, как это произошло в странах Южной Европы, которые излишне раздували сервисный сектор экономики.

На мой взгляд, необходим более продуманный подход в создании новых рабочих мест в рамках комплексного освоения территории. Главная идея этого подхода – перестать «выгонять» производство из Москвы. Вблизи крупных жилых комплексов необходимо создание технопарков, которые дадут жителям города высокооплачиваемые рабочие места в сфере высоких технологий. Примером такого подхода может стать бывшая промзона «Грайвороново». Здесь мы реализуем проект жилого комплекса комфорт-класса «Кварталы 21/19», состоящего из 21 жилого дома. Участок под строительство площадью 19 га был приобретен нами у концерна «Росатом». Раньше здесь располагался машиностроительный завод «Молния», входящий в концерн. Благодаря нашим инвестициям в данный участок концерн направил средства на новые проекты.

Нашим соседом, сумевшим сохранить производство, является «ВНИИМЕТМАШ» – еще одно машиностроительное предприятие. Известно о планах модернизации этого производства и создании на его базе индустриального парка «МетМаш», который даст в ближайшие годы Рязанскому району не менее 5 тыс. рабочих мест. Более того, в рамках данного проекта предусмотрена большая образовательная составляющая, направленная на воспитание новой смены работников в сотрудничестве с ведущими российскими вузами.

На мой взгляд, именно такая локальная реиндустриализация может стать реальным инструментом решения проблемы рабочих мест в новых жилых районах. Причем важно отметить, что рабочие места в технопарках качественно отличаются от тех, что создаются в сфере услуг. Сюда привлекаются инженеры, ученые, управленцы с высоким уровнем оплаты труда и общей культуры. Это значит, что жилые комплексы вблизи таких «точек роста» никогда не превратятся в «гетто».

Полагаю, девелоперы и власти города могли бы активнее участвовать в модернизации имеющихся предприятий вместо строительства очередных заведомо невостребованных коммерческих объектов. В свою очередь, застройщики смогут предложить своим потенциальным покупателям не только качественные дома, объекты социальной инфраструктуры и благоустройство территорий, но и реальную альтернативу рабочим местам в центре.