Идем на антирекорд: инвестиции в недвижимость могут упасть почти на четверть по итогам года

Итоги I полугодия подтверждают тренд на осторожность: общий объем вложений составил 376 млрд рублей (снижение на 12% год к году), сообщил генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев, отметив при этом, что структура спроса заметно изменилась: вложения в коммерческую недвижимость сократились на 10% — до 306 млрд рублей (81% от общего объема инвестиций в недвижимость России), при этом около 18% сделок пришлось на закрытые паевые инвестфонды (показатель сохранился на уровне прошлого года).

Неожиданным драйвером роста стал торговый сегмент: доля в общем объеме инвестиций выросла до 31% (против 11% в 2025 году), а объем вложений увеличился в 2,6 раза. Локомотивами выступили крупные сделки с ТЦ «Метрополис» и сетью ТЦ «Место встречи». Для девелоперов торговой недвижимости это сигнал: качественные объекты с устойчивым пулом арендаторов сохраняют высокую инвестиционную привлекательность.

В свою очередь, руководитель отдела исследований CORE.XP Василий Григорьев отметил, что по состоянию на начало лета на российский рынок не вышел ни один новый иностранный ретейлер. «Таким образом, I полугодие может стать абсолютным антирекордом по числу новых международных брендов: подобной ситуации рынок не фиксировал даже в 2020 и 2022 годах», — сказал он.

По его словам, на рынке торговой недвижимости сохраняется тенденция переноса сроков ввода новых объектов: более половины строящихся торговых центров России (около 55%) перенесли открытие с 2026-го на 2027 год. Несмотря на это, по итогам года в стране ожидается открытие около 563 тыс. кв. м торговых площадей, что превосходит результат прошлого года (418 тыс. кв. м).

«Мы видим, как ретейлеры все более осторожно подходят к развитию офлайн-сетей, пересматривают эффективность площадок и усиливают интеграцию с онлайн-каналами продаж. При этом торговые центры продолжают адаптироваться к новой модели потребления: усиливается роль развлечений, сервисов и районных форматов, а конкуренция за качественного арендатора становится все более высокой», — отметил Василий Григорьев.

Москва при этом продолжает смещать фокус нового строительства в сторону районных и окружных форматов. По оценкам CORE.XP, 67% новых площадей, запланированных к открытию в столице в 2026 году, придется именно на окружные торговые центры. На фоне высокой обеспеченности города торговыми площадями (487 кв. м на тысячу жителей против 172 кв. м в регионах) рынок постепенно приближается к насыщению, а новое строительство все активнее развивается в жилых районах за пределами традиционных торговых кластеров.

На втором месте по инвестициям — офисная недвижимость с долей 29% против 42% годом ранее. Объем инвестиций в сегмент сократился на 29% год к году, при этом около трети сделок пришлось на покупку розничных офисов блоками и этажами.

Доля производственно-складской недвижимости составила 20% против 23% в 2025 году. Поддержку сегменту обеспечивали сделки конечных пользователей: в начале года компании из сектора потребительских товаров приобретали производственные объекты для собственных нужд.

Касаясь ситуации в целом, эксперты уточнили, что с 59% до 71% увеличилась доля вложений в готовые объекты, тогда как на девелопмент пришлось 29% рынка.

Доля регионов России в инвестициях в коммерческую недвижимость снизилась на 5 п. п., до 15%. Основной объем активности по-прежнему сосредоточен на столичном рынке — 85% всех вложений.

«При общем падении инвестиционной активности рынок коммерческой недвижимости сохраняет устойчивость за счет высокого интереса к качественным готовым объектам. По мере снижения привлекательности депозитов часть капитала будет постепенно возвращаться в недвижимость, однако инвесторы продолжат придерживаться максимально избирательного подхода к выбору активов», — прокомментировал Владимир Пинаев.

Несмотря на продолжающуюся коррекцию объемов инвестиций, рынок по-прежнему активен в отдельных сегментах, прежде всего в торговой недвижимости, офисах и ЦОД. Ключевым фактором для восстановления инвестиционного рынка в среднесрочной перспективе станет дальнейшая динамика процентных ставок и доступность альтернативных инструментов размещения капитала.