Требования по проектному финансированию застройщиков встали во главу угла
Переход долевого строительства на новые экономические рельсы идет не просто. В ЦБ заявляют, что процесс тормозит отсутствие у банков и застройщиков опыта по выдаче привлечению кредитования соответственно. На этом фоне ключевым условием для успеха реформы становятся условия предоставления займов застройщикам.
В Банке ДОМ.РФ, в котором власти видят одного из флагманов проектного финансирования, считают, что новая система андеррайтинга девелоперских проектов выгодно отличается от той, которая применялась ранее банками. В целом, ситуация с переходом отрасли на новую модель финансирования проектов по строительству жилья выглядит следующим образом. Данные Единой информационной системы жилищного строительства свидетельствуют, что на 4 октября 2019, согласно проектным декларациям, 3833 застройщика реализует жилищные проекты общей площадью 117,6 млн кв. метров. Средства дольщиков разрешено привлекать по проектам общей площадью 91,1 млн кв. метров жилья (77%).
По проектам общей площадью 19,6 млн кв. метров предусмотрено использование счетов эскроу. В госкомпании «ДОМ.РФ» отмечают, что подавляющее большинство текущих проектов (71,5 млн кв. метров жилья) соответствуют критериям правительства РФ и могут быть достроены по старым правилам. В отношении проектов площадью 26,5 млн кв. метров проектной декларацией не предусмотрено использование счетов эскроу и не получено заключение о соответствии критериям. Регистрация ДДУ в отношении таких проектов запрещена с 1 июля 2019 года. По данным ДОМ.РФ, из этого объема более 20% проектов реализуются крупнейшими застройщиками, входящими в ТОП-20. Более 40% проектов имеют высокую степень готовности и объем проданных квартир или застройщик подал по ним заявление о соответствии критериям. При этом около 30% составляют проекты, реализация которых еще не началась, или имеющих низкую степень готовности (они будут реализованы по новой схеме), а менее 10% составляют прочие проекты.
«В последнем случае есть доля «спящих» проектов с ранее полученными разрешениями на строительство — застройщик сможет использовать схему с эскроу в будущем, если ДДУ ранее не заключались», - отмечают в ДОМ.РФ. В ближайшие недели продолжится рост числа проектов, которые будут достроены по старым правилам.
«Несмотря на то, что с 1 октября 2019 года девелоперы не могут подавать заявления о соответствии критериям строительной готовности, все заявления, которые застройщики успели подать остаются в силе и будут рассмотрены контролирующими органами», - пояснили в госкомпании, добавив, что только в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) зафиксированы в контролирующие органы заявки по более чем 5 млн кв. метров, еще часть застройщиков подали заявления в письменном виде. Также есть застройщики, которые реализовали большую часть площадей в своих проектах и завершают строительство за счет уже привлеченных средств, у них отсутствует необходимость получения заключения о соответствии критериям или перехода на использование счетов эскроу.
Есть варианты
В банке «ДОМ.РФ» считают, что новая модель проектного финансирования создает рыночную конкурентную среду для банков и повышает вариативность для застройщиков, которые могут выбрать наиболее подходящий для себя продукт. «У каждой компании с хорошим рыночным проектом может быть по 2-3 предложения от банков», - подчеркивают в финорганизации. В самом банке стандарты финорганизации не предусматривают обязательных требований к доле собственных средств, инвестированных застройщиком в проект. До реформы долевого строительства, в целом банками применялся стандартный подход, когда застройщик должен был вложить не менее 15% собственных средств, 15% финансировалось за счет средств дольщиков, остальная часть могла быть профинансирована за счет банковского кредитования. В ДОМ.РФ требования о наличии собственных средств у застройщика в размере 15% стоимости проекта нет. «Исходя из сути проектного финансирования, источником погашения кредита являются денежные потоки от реализации квартир, построенных за счет привлеченных средств. В этой связи при принятии кредитного решения ключевым фактором является не доля собственных средств, а запас финансовой прочности проекта или коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR) в размере не менее 1,25 и выше», - поясняют в банке, добавляя, что зачастую наличие земельного участка и исходно-разрешительной документации может обеспечить коэффициент покрытия долга и процентных выплат на уровне 1,5 и выше.
Цифра:
Базовые ставки по проектному финансированию сейчас составляют около 10,5% и специальные (обеспеченные остатками на счетах эскроу) около 4,5% годовых. Как пояснили в банке, если коэффициент LLCR 1,25 не выполняется (существенные затраты на строительство при пониженной стоимости реализации жилья), то на старте проекта потребуется сократить сумму кредита, и коэффициент развития обеспечит достаточный запас прочности. Решение зависит от готовности банка рефинансировать понесенные затраты на земельный участок до требуемых параметров устойчивости.
Кстати:
По состоянию на 4 октября Банк ДОМ.РФ одобрил около 80 заявок застройщиков на проектное финансирование для возведения жилья на сумму более 223 млрд рублей. В госкомпании отмечают высокий уровень доступности стройкредитов, что, в частности, связано с новой системой андеррайтинга девелоперов. Объем строительства по уже одобренным заявкам превышает 4,4 млн кв. метров. На стадии активного рассмотрения находятся еще более 200 заявок на сумму свыше 290 млрд рублей. Строительный объем по ним превышает 11,7 млн кв. метров.
Не без проблем
На недавней встрече с президентом России Владимиром Путиным глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что переход на проектное финансирование идет не без проблем. В частности, по ее словам, право работать по новой схеме с привлечением эскроу-счетов и стройкредитов имеют 95 уполномоченных банков, но реально хотят работать по этому направлению только 39. Также председатель Банка России указала на проблему со сроками рассмотрения заявок от девелоперов - они выше рекомендуемых ЦБ.
Цитата:
Эльвира Набиуллина: «К сожалению, ни у банков, ни у застройщиков нет достаточного опыта работы по новой схеме, потому что 80% застройщиков практически не пользовались до этого кредитами банков — им нужно учиться».
Кроме того, многие застройщики получают отказы. часть отказов в предоставлении кредитов связана с тем, что сами застройщики подают заявки в сразу несколько банков, а затем выбирают лучшие условия в одном из них. В 42% случаев причиной отказа является неполный комплект документов, в частности, разрешительной документации. Еще 30% отказов —недостаточная финансовая устойчивость застройщика и характеристики проекта. Цифра: По данным ЦБ, по состоянию на конец августа банками заключено более 340 кредитных договоров с застройщиками на общую сумму свыше 300 млрд рублей.