В августе объем предложения на московском рынке новостроек массового сегмента в августе увеличился на треть. С чем это связано и какие тенденции складываются на рынке «Стройгазете» рассказала управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах августа в массовом сегменте в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В августе 2021 года на рынке новостроек массового сегмента «старой» Москвы реализовывалось 85 проектов с общим объемом предложения порядка 16,3 тыс. квартир и суммарной площадью около 835 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно июля 2021 года выросло на 30,3%, а продаваемая площадь – на 28,5%.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
Главная тенденция августа – значительный рост количества экспонируемых квартир преимущественно за счет проектов ГК ПИК. В абсолютном выражении объем предложения увеличился относительно равномерно в разрезе округов: в ЮВАО – на 1,2 тыс. лотов, в ЗАО – на 0,9 тыс. лотов, в САО – на 0,7 тыс. лотов, в СВАО – на 0,6 тыс. лотов.
Наибольшая доля квартир в августе 2021 года по-прежнему сосредоточена на юго-востоке столицы (29%; +0,2%). На втором месте находится САО (16,8%; +0,2%), но с ним практически сравнялся ЗАО (16,7%; +2,5%) за счет наращивания экспозиции в ЖК «Матвеевский парк» от ГК ПИК. Показатели ВАО, ЮАО и СЗАО находятся в диапазоне 4,9-8%. Меньше всего лотов расположено на юго-западе Москвы (4,1%; -3,6%).
Из-за увеличения объема лотов в недавно стартовавших проектах доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства достигла 44,9% (+3,3%). Более трети предложения (35,6%; +0,1%) располагается в домах на этапе монтажа этажей, данный показатель остался практически неизменным по сравнению с июлем. Ожидаемо снизилась доля вариантов в корпусах на этапе отделочных работ (16,7%; -4,6%), а на квартиры во введенных в эксплуатацию домах приходятся рекордные 2,8% (-1,3%).
Доля компактных лотов в общей структуре предложения плавно сокращается, несмотря на активное пополнение экспозиции такими вариантами. Это обусловлено высокой востребованностью подобных квартир. В августе 2021 года на студии приходится 17,4% (-1%) от суммарного объема экспозиции, на однокомнатные квартиры – 33,2% (-0,3%), на двухкомнатные – 30,7% (-0,9%). При этом доля трехкомнатных и многокомнатных лотов постепенно увеличивается: до 17,5% (+1,9%) и 1,3% (+0,3%) соответственно.
За прошедший месяц благодаря выходу на рынок существенного объема лотов с финишным ремонтом от застройщика значительно выросла (+9,8%) доля квартир с отделкой в структуре предложения, достигнув 71,3%. В абсолютном выражении количество вариантов с отделкой white box и без отделки практически не изменилось, но из-за увеличения предложения фиксировалось сокращение их долей: до 9,8% (-4,3%) и 18% (-5,5%) соответственно.
Как вели себя цены?
В августе 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента «старой» Москвы увеличилась на 0,2% по сравнению с июлем 2021 года, достигнув 249,6 тыс. рублей. При этом несмотря на рост данного показателя в целом по рынку, в большинстве округов в августе фиксировалось снижение цен в диапазоне от 0,3% (ЮЗАО) до 6,7% (СЗАО). Повышение среднего прайса на «квадрат» наблюдалось только в трех округах: ЗАО (+0,5%), ВАО (+0,7%), СВАО (+2,7%). В свою очередь, бюджет предложения начал плавно снижаться (-1,4% по сравнению с июлем 2021 года), составив 12,7 млн рублей.
Стоит отметить, что отрицательная динамика средневзвешенных показателей стоимости в разрезе округов обусловлена не снижением цен на первичном рынке, а изменением структуры экспозиции. Во-первых, выросла доля предложения на начальном этапе строительства (например, в ЮЗАО на него приходится 100%). Во-вторых, постепенно вымываются варианты небольшой площади, отличающиеся более высокой ценой квадратного метра, но меньшим бюджетом предложения, а просторные лоты накапливаются в отдельных локациях (например, в СЗАО доля трехкомнатных квартир составляет порядка 25%).
Выделите основную тенденцию августа на рынке новостроек массового сегмента.
В августе 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в новостройках «старой» Москвы фиксировался на сопоставимом с июнем-июлем 2020 года уровне (16 тыс. штук против 16,4 тыс. штук). Это означает преодоление вызванного высоким спросом дефицита лотов в данном классе первичного рынка столицы.
Из причин увеличения количества доступных вариантов выделю две основные. Во-первых, застройщикам необходимо стимулировать спрос за счет обеспечения вариативности, при этом существенно не снижая цены и ограничиваясь точечными скидками на наименее ликвидные и востребованные лоты. Во-вторых, порядка 80% нового предложения – студии, одно- и двухкомнатные квартиры, что позволяет относительно стабилизировать цены.
Важным событием для первичного рынка выступит увеличение ключевой ставки Центробанком, намеченное на 10 сентября этого года. Данная мера приведет к удорожанию ипотеки, так как действующие программы льготного кредитования распространяются на относительно ограниченный круг заемщиков.