Архитектурная оценка объекта позволяет избежать существенных ошибок в бизнес-плане.
Амир Идиатулин, архитектор:
Не так уж редки ситуации, когда у девелопера возникают сложности при продаже квартир или апартаментов, которые, как ему казалось, разойдутся «как горячие пирожки». С большой долей уверенности можно утверждать, что корень проблемы лежит в неправильной архитектурной оценке будущего объекта.
Предварительная архитектурная оценка объекта (ее еще называют форэскиз) рассматривает возможности развития проекта. Архитектор дает заказчику рекомендации по оптимальному использованию объекта или участка застройки — по функциональному зонированию, составу помещений, объемно-пространственному решению, этажности. Важной составляющей форэскиза является также оценка рисков, связанных с санитарными разрывами, то есть такими ограничениями, которые возникают изза того, что рядом, например, расположена газовая подстанция. Все эти факторы могут повлиять на реализацию первоначальной идеи и в конечном счете на успех или провал проекта в целом.
Вот один пример. В данный момент наше бюро работает над проектом комплекса апартаментов в Москве. Девелопер решил переделать под эти цели бывшее офисное здание, находящееся в пределах ТТК. Изначальный эскиз, с которым заказчик пришел к нам, предполагал довольно большие метражи — 60-70 кв. метров. Затем девелопер усомнился в эффективности планировок при таком местоположении и обратился к нам за оценкой. Проанализировав планировочную структуру, мы предложили оптимальное количество апартаментов с минимальной квадратурой. В окончательном варианте проекта метраж апартаментов сокращен до 40-50 кв. метров, кроме того, за счет более эффективной планировки уменьшена общая площадь коридоров. Это больше соответствует требованиям рынка в современной экономической ситуации. Мы также изыскали технические возможности для размещения парковки на подземных этажах здания. Ведь сегодня эта опция крайне важна для покупателей.
Бывают ситуации, когда заказчик приходит к архитектору с вопросом, возможно ли реализовать проект на данном участке или нет? Недавно в наше бюро обратился крупный инвестор из Краснодара, который приобрел землю и решил построить там большой детский сад на 500 человек. Однако он не был до конца уверен в том, что строительство задуманного объекта возможно на участке неправильной формы, вокруг которого расположено несколько автомобильных парковок. В итоге мы пришли к выводу, что реализация проекта возможна, но при выполнении ряда обязательных условий, таких, например, как уменьшение планируемой заполняемости детского сада, а также определенное зонирование участка.
В случае, когда у заказчика нет определенной идеи, он нанимает архитектора для того, чтобы тот сформировал программу развития объекта. Это немного сложнее. Здесь сам архитектор должен предложить заказчику концепцию. Он должен насытить проект жизнью: решить, что здесь будет располагаться — апартаменты или офисы, продумать функциональное зонирование, размещение общественных зон, парковок, коммерческих пространств, рассчитать маршруты движения автомобилей и людей при необходимости развести эти потоки.
Таким образом, делая предварительную оценку будущего объекта, архитектор выдает данные, на основе которых просчитывается экономика проекта и создается бизнес-модель. Без такой оценки инвестиционный бизнес-план может содержать существенные ошибки, например, в нем могут быть заложены неэффективные планировки, общая расчетная площадь может быть завышена или, наоборот, занижена.