Общее место

Юлия ТРЯСКИНА, партнер группы компаний UNK:

В новостройках высокого класса функционал мест общего пользования (МОП) расширялся постепенно на протяжении многих лет. Это позволяло застройщикам экспериментировать с их концепцией, пытаясь создать функционал, позволяющий увеличить если не ценники квартир, то хотя бы скорость продаж. Пандемия кардинально изменила и скорость эволюции МОП, и готовность людей платить за их наполнение.

По нашим оценкам, соответствие МОП потребностям целевой аудитории повышает привлекательность жилого комплекса (ЖК) на 1520%. Особенно сильно растут продажи, если востребованная среди покупателей функция в одном ЖК реализуется, а у конкурентов она еще в разработке. Так, недавно в лидеры продаж вышел проект, где есть коворкинг, зона фитнеса, ресепшн, кофе-пойнты, отдельные входы для курьеров. Но к такому подходу при обустройстве МОП застройщики пришли сравнительно недавно.

Превращение подъезда в МОП

Эволюция обычного подъезда с критерием «чистый или не очень» в многофункциональный МОП происходила в течение всех двадцати лет нынешнего века. В России застройщикам приходилось с нуля выстраивать концепцию МОП. В стране не существовало домов, где жилая среда отвечала бы критериям элитарности. Пределом «люкса» в СССР были вахтеры в подъездах. И не только в СССР: даже лет 20 назад «изюминкой» новостройки считалось помещение для консьержа. Затем появились стойки ресепшн с охранниками и администраторами. Это уже было критерием премиальности, за которую покупатели готовы были доплачивать. Далее застройщики начали выделять зоны для почтовых ящиков, хранения колясок и велосипедов, а в некоторых ЖК они предлагали необычные решения вроде «лапомоек» — помещений для мытья лап животным. Появились проекты с «клубными» этажами, где жильцы могли встречаться и общаться. В некоторых ЖК эта идея работала, но в 90% случаев «клубные» помещения не использовались. В итоге часть из них переоборудовали под игровые зоны, где дети проводили время в плохую погоду. Однако наряду с МОП стали расширяться функции придомовых территорий — и крытые детские площадки «переехали» в отапливаемые беседки во дворе, а пространства внутри ЖК обросли новыми функциями. Например, появились помещения для курьеров и технического персонала, лаунжзоны и т. д.

Таким образом, функционал МОП в высокобюджетных новостройках расширялся постепенно, методом проб и ошибок. Но 20 лет — ничто в масштабе истории, так что огромный шаг от вахтеров до комфортных МОП был сделан очень быстро. Российские девелоперы догнали западных коллег и внедрили новую для страны культуру обустройства жилой среды.

«Гибкий» МОП

В пандемию застройщикам, чтобы оставаться конкурентоспособными, понадобилась более быстрая подстройка под новые реалии. Россияне начали массово работать дома — и у них возникла потребность в обустройстве хоум-офисов. Закрылись торговые и сервисные объекты — в итоге необходимыми функциями, которых лишились люди, стали наполняться МОП: в них появились пункты приема посылок, вещей для химчистки, места для удаленной работы и т. д. Таким образом, бытовые вопросы, которые раньше решались в районе офиса, в центре или в других локациях, «перенеслись» в место проживания, соответственно, нагрузка на общественные пространства и придомовые территории увеличилась в разы. Все это привело к серьезной трансформации МОП в бизнес-классе и к активному развитию этого направления в комфорт-классе. Более того, в Московской области уже заявлены планы принятия новых стандартов, которые обяжут застройщиков обустраивать тамбуры, холлы, колясочные абсолютно во всех классах многоквартирных домов.

Запрос на перепрофилирование МОП был настолько стремительным, что в 2020-м новые проекты часто возвращались на корректировку еще до экспертизы. Архитекторы «перекраивали» пространства, которые не пользовались популярностью у жильцов. Это касается и новых ЖК, и тех, что введены в эксплуатацию несколько лет назад. Менялись площади зон под почтовые ящики, максимально расширялись общественные пространства. Например, «лапомойки» исчезали или присоединялись к колясочным, так как жильцы не готовы были платить за эту избыточную функцию.

Входные группы тоже претерпели изменения. Было очевидно, что нужно разделять входы для курьеров с посылками и центральный ресепшн и обустраивать специальные зоны для приемных службы быта. Для курьеров и другого персонала теперь проектируют служебный вход. Прием вещей для химчистки, который раньше был на ресепшн, также выносится в отдельное техническое помещение. С одной стороны, это дает дополнительную эпидемиологическую безопасность, с другой — не нарушает эстетику парадного лобби.

Ставка на полезные площади

Сейчас МОП в бизнес-классе и даже в комфорт-классе — это высокофункциональные пространства, их обустройство, отделка, зонирование, как и раньше, являются частью концепции всего ЖК, продолжением его фасада и двора. Но теперь это еще и продолжение квартиры: МОП взяли на себя функции гостиной, хоум-офиса, зоны отдыха. Помимо места под фитнес, ставшего уже привычным явлением в бизнес-классе, появились коворкинги с рабочими столами, оргтехникой, кофемашинами. Еще больше, чем раньше, стали востребованы внутренние прогулочные дворы, куда можно попасть через зону ресепшн; эта территория воспринимается жильцами как продолжение холлов.

Трансформации общественных пространств в жилых домах способствовала, помимо пандемии, и минимизация площадей квартир. По сути, в самой квартире нет ни одного лишнего квадратного сантиметра и, соответственно, возможности обустроить собственный спортзал, кабинет или зимний сад. То, что «не поместилось» в квартире, перешло в общественные пространства: люди могут приобрести жилье площадью, к примеру, 70 «квадратов» вместо 160, и получать все нужные дополнительные функции в МОП. Это не новый подход к обустройству жилья — подобные проекты коливингов существовали в 20-х годах прошлого века. Яркий пример — знаменитый Дом Гинзбурга в Москве и другие дома-коммуны, в которых были огромные общественные пространства.

Консервативная «элитка»

Совсем иная ситуация в элитном классе — из-за больших площадей квартир жильцам не нужны просторные коворкинги. Для сравнения: если раньше МОП в бизнес-классе были примерно 250 «квадратов», то сейчас они увеличились до 500. А в премиальном сегменте их площадь осталась прежней — тоже около 500 кв. м.

В элитных ЖК и сейчас мало офисных функций, зато до сих пор есть клубные этажи. Атмосфера здесь расслабленная, какой она была и до пандемии.

Впрочем, коворкинги здесь тоже есть, но в них более дорогая техника, более широкий набор функций, дорогая отделка, эксклюзивное оформление. Одно дело — украсить холл горшечными растениями, и совсем другое — если флорист каждый день приносит на ресепшн живой букет.

Безусловно, трансформация общественных пространств в жилых комплексах продолжится: изменится мода, вкусы, потребности… Однако за прошедший год изменился подход к МОП не только девелоперов, но и самих покупателей. «Подъезды» превратились в «функциональную зону», которая наряду с другими характеристиками объекта стала формировать цену квартиры

Юлия Тряскина, партнер группы компаний UNK:

«Соответствие мест общего пользования потребностям покупателей повышает привлекательность жилого комплекса на 15-20%. Сейчас «подъезды» превратились в «функциональную зону», которая наряду с другими характеристиками ЖК стала формировать цену квартиры»

Справочно:

Места общего пользования (МОП) — это обобщенное Жилищным кодексом РФ (статья 36) определение имущества жильцов многоквартирных домов, включающее в себя нежилые помещения в здании, оборудование и всю придомовую территорию. В частности, к основным МОП относятся: входные группы, лестницы и лестничные площадки, лифт и лифтовые холлы, спортивные и детские площадки, подземная парковка, дворовые автостоянки и др.