Цифровой код города: ТИМ и ИИ меняют подход к возведению объектов и сохранению культурного наследия

Акцент на стандартизацию

Строительная отрасль вступает в эру, когда здание перестает быть просто конструкцией из бетона и стекла — оно становится объектом, интегрированным в цифровые системы на всем протяжении жизненного цикла. Информационное моделирование зданий, искусственный интеллект и цифровые двойники позволяют управлять объектом от первого чертежа до этапа эксплуатации. Главный вопрос, который сегодня стоит перед отраслью, — как внедрить эти инновации, не разрушая архитектурное наследие, а напротив, сохраняя и переосмысливая его через новые технологии.

В поиске ответов ключевую роль играют инвестиции. Как отметил основатель Клуба инвестиционного нетворкинга Сергей Ореханов, все обсуждаемые цифровые решения могут быть реализованы именно на частные инвестиции. По его словам, инвесторы сегодня ждут проекты, где сочетаются интересы государства и предпринимателей. При этом разработчики и девелоперы должны понимать: цифровые инструменты делают проект более привлекательным для капитала.

Однако на пути к комплексной цифровизации строительства существуют серьезные барьеры. Председатель Экспертного совета по цифровизации строительства при Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор ООО «Эксинко» Сергей Должников обратил внимание на парадокс: в стране зарегистрированы тысячи программных продуктов, однако их массового внедрения не происходит. Большинство решений используется точечно, на отдельных объектах или участках работ и не становится частью системного процесса.

Одна из причин — разрыв между разработчиками программных продуктов и реальными пользователями. Функционал ПО зачастую формируется без учета требований нормативных документов и реальных производственных процессов. В результате даже качественные решения не могут быть эффективно применены в строительных компаниях и остаются локальными экспериментами.

Усугубляет ситуацию отсутствие системной стандартизации. Сергей Должников привел конкретный пример: в одном из программных продуктов, заявленных как решение для строительного контроля, разработчик насчитал 20 функций; при проверке выяснилось, что лишь 6 из них соответствуют требованиям нормативных документов, а 14 к строительному контролю не относятся. Это не критика конкретного вендора, а иллюстрация системной проблемы: разработчики зачастую не погружаются в нормативную базу, и их продукты не решают реальные задачи строительного контроля.

Нормативная база меняется быстрее, чем разработчики успевают адаптировать к ней продукты; требования и регламенты пишутся в отрыве от реальных возможностей технологий, из-за чего даже качественное ПО не может пройти согласования. Выход из этой ситуации Сергей Должников видит в переходе от разрозненных решений к единым стандартам. «Отрасли нужны не просто отдельные программы, а закрепленные на уровне стандартов базовые требования к программному обеспечению для строительного контроля — своего рода сертификация, которая подтверждала бы, что продукт действительно реализует требования СП 543.1325800.2024 «Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства», введенного в действие с 28 января 2025 года, и других нормативных документов. Базовые требования к программному обеспечению должны обеспечивать связь между требованиями нормативных документов и реальным функционалом программных продуктов», — резюмировал эксперт.

Строить осмысленно

О том, как такие инструменты могут выглядеть на практике, рассказал генеральный директор компании «КСЕЛАГРУПП» Алексей Мартынов. Он объяснил разницу между ИИ-ассистентом и агентом в строительстве: ассистент — это помощник на базе искусственного интеллекта, в который можно загружать дополнительные данные, и он подсказывает, как выполнить ту или иную задачу; агент — это система, которая обращается к существующей документации и предоставляет результат на проверку. Если речь идет о чертежах, агент сам обращается к нормативной документации и выдает готовый результат; если речь о статистических данных, он может их проанализировать, сопоставить с другими источниками и предложить решение. Алексей Мартынов также отметил, что настройка таких агентов возможна на любом этапе строительства. По его словам, ключевая задача — дать человеку возможность принимать решения, а не тратить время на рутинные операции с документами.

Если технологии цифрового моделирования и искусственного интеллекта становятся инструментами повседневной работы строительной отрасли, то в архитектуре и градостроительстве они открывают принципиально новые возможности — не только для контроля качества, но и для проектирования городской среды. Один из таких кейсов представил Егор Евланников — управляющий партнер архитектурного бюро LH47, соавтор образовательной программы «Новые города» — совместной инициативы Московского физико-технического института (МФТИ) и Глобального университета Рыбакова, запущенной в рамках стратегии «Физтех-2050». МФТИ — один из ведущих технических вузов страны, который с момента основания готовит ученых, инженеров и технологических предпринимателей. Программа «Новые города» стала продолжением этой традиции, но с принципиально новой задачей: она формирует лидеров, способных создавать города как живые среды, где в центре — человек, культура и будущее. В отличие от традиционных образовательных курсов по урбанистике программа объединяет представителей муниципалитетов, девелоперов, предпринимателей и ученых для совместной работы над реальными проектами территориального развития. Ее цель — сформировать системное мышление, соединяющее экономику, управление, культуру и социальные ценности в целостное видение города.

Егор Евланников рассказал о том, как искусственный интеллект превращается в инструмент проектирования городской среды. Этот подход он также передает участникам программы «Новые города» как часть образовательной модели. По его словам, ИИ помогает оценивать проекты с точки зрения их будущей востребованности, а не только архитектурной выразительности. В качестве примера он привел проекты, безупречные с архитектурной точки зрения, но не ставшие точками притяжения — их не выбирают жители, они не формируют сообщество. И здесь ИИ дает новую оптику: алгоритмы моделируют сценарии использования территории, анализируют, как люди будут перемещаться, где возникают «мертвые зоны», насколько удобно связаны жилые кварталы и общественные пространства.

Егор Евланников подчеркнул: ИИ не придумывает проекты за архитекторов, а помогает принимать более осознанные решения до того, как проект уйдет в строительство. Задавая промпт — например, «как сделать квартал комфортным для семей с детьми», — архитекторы получают сценарии, о которых они не думали, и затем превращают их в реальную архитектуру. Однако ключевое преимущество ИИ — возможность предоставлять инвесторам не просто визуализацию, а прогнозные данные: как территория будет жить через 5-10 лет, какие потоки людей прогнозируются, как изменится стоимость недвижимости в зависимости от создаваемых общественных пространств. Это делает диалог с инвестором более предметным и обоснованным.

В этом смысле кейс LH47 — это не про «модную технологию», а про то, как ИИ становится инструментом управления проектом на всех этапах — от идеи до эксплуатации. И это следующая ступень цифровой трансформации в архитектуре и градостроительстве — когда технологии помогают не просто строить быстрее, а строить осмысленнее.

Инвестиции в технологии

Инвесторы, в свою очередь, смотрят на цифровые технологии с прагматичной точки зрения — что из этого работает и приносит результат. Управляющий партнер фонда tractorfund.vc, генеральный партнер по пилотированию технологий в девелоперской компании G-group Наталья Старостина рассказала о том, как строительные стартапы проходят проверку на инвестиционную привлекательность.

В портфеле фонда семь стартапов с ТИМ, ИИ, аддитивными технологиями, VR/AR и цифровыми двойниками. Но наличие инновационной составляющей — лишь первый фильтр. Решающим фактором становятся готовность продукта к внедрению здесь и сейчас, а также его актуальность в ближайшие пять лет. G-group проводит специальную программу для технологических решений — стартапы проверяют на реальных объектах девелопера, чтобы понять, насколько они готовы встроиться в существующие бизнес-процессы. Компания оценивает более полутора тысяч проектов в год, из них до пилотных испытаний доходит около двухсот.

Инвестиционный цикл, по наблюдению Натальи Старостиной, становится короче: еще недавно разработка и внедрение технологий измерялись годами, сегодня речь идет о девяти месяцах, и инвесторы ждут результатов именно в этом горизонте планирования. Конкуренция за время становится основой для принятия решений: инвесторы ищут проекты, способные быстро доказать свою жизнеспособность. Наталья Старостина также отметила важность архитектурного контекста: даже в эпоху цифровизации облик зданий должен соответствовать историческому и культурному коду территории. Технологии — это инструмент, но не самоцель, и культурный код города остается значимым даже при внедрении самых передовых решений.