Битва технологий: как префаб меняет экономику строительства, и что решит гибридный подход

Дискуссия развернулась вокруг двух подходов. Классический монолит — это проверенная веками технология, дающая свободу архитектурной мысли, гибкость планировок и цельный железобетонный каркас. Однако его «ахиллесова пята» — зависимость от погодных условий, высокая трудоемкость на площадке и, как следствие, длинный цикл строительства. В условиях дефицита кадров и дорогого проектного финансирования каждый лишний месяц простоя или ожидания становится критическим фактором для девелопера.

Альтернативой выступает префаб (prefabricated construction) — технология, которая переносит наиболее трудоемкие этапы производства бетонных конструкций в заводские цеха. Современный префаб —это уже не советская типовая «панелька», а высокоточная продукция, поставляемая на площадку с готовыми инженерными разводками, повышенной теплои шумоизоляцией и возможностью реализовать сложные архитектурные решения, включая панорамное остекление. Именно такой подход сегодня предлагает рынку, в том числе и российскому, белорусская компания СБК («Современные бетонные конструкции»), вышедшая с этой инициативой в рамках форума «Движение».

Проблема выбора не лежит исключительно в плоскости скорости, хотя преимущества префаба здесь очевидны. Опыт московской реновации показывает, что переход на заводскую сборку позволяет сократить сроки на 30-50%, а трудозатраты — в 2-3 раза. Однако в дискуссии на «Движении» прозвучал важный нюанс: скорость не всегда равна прибыли. Как отметил сооснователь, операционный директор 22/11 Девелопмент Александр Канивец, в премиальном сегменте ускорение может «съесть» прибыль из-за особенностей эскроу-счетов, тогда как в массовом сегменте это дает явную экономию. Также он подчеркнул логику индустриализации: монолит трудоемок на площадке там, где не хватает рук, и логичный ответ — вынести повторяющиеся узлы на завод.

Сторонники монолита, в свою очередь, апеллируют к качеству и долговечности. Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис подчеркнула, что для потребителя монолит до сих пор ассоциируется с надежностью, а мегаполисы развиваются в сторону индивидуальных фасадных и планировочных решений, где монолит остается способом реализовать и желания клиентов, и требования города.

Тем не менее, директор группы компаний А-100 Анна Ястребова парировала это рыночным фактом: в Минске дома по префаб-технологии продаются на 5-10% дороже монолита, а доля повторных покупок в таких домах за последние четыре года выросла с 8% до 21%. По ее словам, потребитель покупает не технологию, а жизнь внутри квартиры, а префаб сегодня — это сотни вариантов планировок, повышенная изоляция и потолки до 7,7 м, а также возможность раньше получить ключи.

Технический взгляд на проблему добавил генеральный директор СУ-29 (ИСКО-Ч) Александр Героев, отметивший, что по скорости префаб опережает монолит на этапе строительства, но уступает в проектировании, гибкости планировок и долговечности — у монолита она выше на 30-50% за счет жёстких узлов и отсутствия коррозии. Также остаются риски по качеству стыков и продуваемости. Технологическую проблему префаба признают и сами производители, однако рынок склоняется к гибридному решению. Как резюмировали участники батла на «Движении», будущее за симбиозом: монолитный скелет здания и префабные элементы (шахт-пакеты, сантехнические модули, фасады). Именно такое совмещение позволяет управлять длинными проектами от 3 до 10 лет, делая их предсказуемыми и качественными. Директор СБК Татьяна Бигун привела такие цифры: школа на 1 215 мест по префабу сдается за 225 дней, что критично для социальных объектов, строящихся на кредитные деньги, где время становится главной валютой.

Таким образом, дискуссия на форуме не выявила победителя, но четко обозначила вектор: классическая модель стройки больше не является единственно верной. В 2026 году конкурентоспособность девелопера определяется не приверженностью одной технологии, а умением гибко комбинировать индустриальную точность префаба и архитектурную свободу монолита.