Смена привычек: бизнес-центры преображают город вокруг себя

Почему арендаторы ТЦ ищут новые ниши?

Падение интереса к классическим торговым центрам — уже не гипотеза, а статистика. Согласно данным CORE.XP (аналитика 52 ключевых торговых объектов Москвы), в I квартале 2026 года открылось 80 магазинов, закрылось 208 — разрыв почти в три раза. Ретейлеры не уходят из физического ретейла как такового — они уходят из формата «большой коробки», потому что изменился сам покупатель: он больше не готов ехать 40 минут за парой товаров в торговый центр, где половина витрин пустует, — он выбирает онлайн или хочет получить сервис возле дома или по дороге с работы.

Покупатель вернулся «домой» — в район, где он живет, работает и проводит вечер. И лучшей «посадочной площадкой» для этого спроса сегодня становятся не ТЦ, а коммерческие площади в составе современных бизнес-центров, встроенных в ткань жилых районов.

Пример — район Хорошёво-Мнёвники. Здесь девелопер «Неометрия» (проект БЦ «АВИУМ») строит не просто офисный центр класса «А» рядом со станцией МЦК «Зорге», а точку городского притяжения. Ключевую роль играет стрит-ретейл первого этажа — 7 тыс. кв. м коммерческих площадей, которые проектировались не как «довесок» к офисам, а как самостоятельная городская функция.

Три волны трафика

Главный риск арендатора в бизнес-центре заключается в том, что после окончания рабочего дня не останется посетителей. «Клиент кончается в семь вечера» — это самый частый аргумент против захода в офисную коммерцию еще несколько лет назад. В проектах нового поколения это не так.

«Как будет работать коммерция, серьезно зависит от локации, — говорит управляющий партнер консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, консультант БЦ «АВИУМ» по составу арендаторов коммерческих площадей. — Мы рассчитываем не только на сотрудников бизнес-центра, но и на соседних жителей. Фитнес работает как на офисы, так и на весь район вокруг; то же с ресторанами: в будни посетители — работники, а в выходные — уже местные жители. Так бизнес-центр и район дополняют друг друга: один кормит коммерцию в будни, другой — в выходные».

Денис Колокольников подчеркивает, что проектирование ведется на основе геомаркетинга, а не интуиции. Консалтинг начинается не с подбора брендов, а с анализа территории: «Мы считаем, сколько людей живут в пешей доступности и сколько работают — анализируем дневное и ночное население. Смотрим трафик и рассчитываем объемы потенциального спроса. Клиенты не исчезнут после 19:00 — просто их профиль изменится: вместо офисных сотрудников придут жители района. За счет внешнего трафика — не того, который идет от бизнес-центра, — мы получаем плюс 30-40% дневного потока».

По его словам, это не абстрактные расчеты. В районе вокруг станции МЦК «Зорге» плотная жилая застройка — ЖК «Хорошёвский», «Инди Тауэрс», «Дом на Зорге», «Ракурс» и другие. Тысячи людей каждый день проходят мимо бизнес-центра по пути на станцию или домой. Задача — превратить этот транзитный поток в покупательский. И здесь ключевую роль играет состав арендаторов.

Денис Колокольников выделяет три волны трафика в течение суток и недели: утром в будни это офисные сотрудники, которые заходят за кофе, завтраком или покупают чтото по пути на работу; днем — деловые ланчи, встречи в кафе, срочные покупки в супермаркете; а вечером и в выходные приходят жители района — в фитнес, ресторан, клинику или просто погулять по благоустроенной территории.

«Безусловно, есть базовые потребности для операторов бизнес-центра, которые нужно собрать, — поясняет Денис Колокольников. — Но мы считаем, что коммерческая инфраструктура, как и в жилье, является частью продукта. При хорошей качественной инфраструктуре можно повысить стоимость и ликвидность». Грамотно подобранная коммерция отвечает за 20-30% ценности, то есть продуктовой составляющей проекта, а стоимость самой недвижимости при наличии качественной инфраструктуры может быть выше на 7-10%.

Экосистема вместо крепости

Принципиальная разница между старым бизнес-центром «башня в поле» и новым городским ландшафтом — в открытости. Десять лет назад бизнес-центр проектировался как изолированная среда: пропускной пункт, свой паркинг, своя столовая; все, что снаружи, считалось чужим и небезопасным.

Сегодня этот подход не работает. БЦ «АВИУМ» на 3-й Хорошёвской улице сознательно отказывается от концепции «изолированной крепости». Двухуровневый стилобат спроектирован как общественное пространство. Галерея с кафе, ресторанами, столовой для сотрудников, фитнес-центром открыта для прохода. Прозрачные фасады и пешеходные маршруты через парк стирают грань между «чужим» офисом и «своим» районом.

«БЦ «АВИУМ» разрабатывался не как «офис для своих», а открытое пространство, — рассказывает Денис Колокольников. — Мы анализируем, каких сегментов не хватает в районе, и собираем их: разнообразный общепит — рестораны, столовые, кафе, кофейни, продуктовый супермаркет. А за счет благоустройства — небольшого бульвара — создается «третье место» для всего района. Люди гуляют, потребляют и повышают обороты арендаторов — так бизнес-центр перестает быть чужой территорией и становится частью повседневной жизни».

Понятие «третье место» (не дом и не работа) пришло из урбанистики. Это пространства, где люди проводят время, — гуляют, сидят в кафе, встречаются с друзьями. В проекте БЦ «АВИУМ» эту роль играют ландшафтный парк площадью 1,2 гектара и прогулочный бульвар вдоль коммерческой галереи. Местные жители, идущие от станции МЦК «Зорге», с высокой вероятностью зайдут в кофейню, магазин или салон красоты на первом этаже. Так рождается синергия, которую невозможно получить в «изолированном» ТЦ.

Денис Колокольников называет это «сценарным подходом» к проектированию: коммерция не просто заполняет пустующие площади, а создает связки между разными типами арендаторов — фитнес кормит кофейню утренним и вечерним трафиком, супермаркет притягивает жителей, которые заодно заходят в аптеку.

Кто и как наполняет коммерцию Запрос на такие пространства со стороны бизнеса уже сформирован. Как отмечает коммерческий директор «Неометрии» Ленария Хасиятуллина, вывод коммерческих площадей в продажу только начинается, но динамика показывает устойчивый интерес: «Мы видим запрос со стороны предпринимателей на помещения от 26 до 100 «квадратов». Это именно те форматы, которые нужны локальному сервису. Раньше у такого бизнеса было только два пути — коммерция в жилье с сомнительной проходимостью или ТЦ со снижающимся трафиком. Сейчас у них есть третий путь — бизнес-центр, который работает как «город в городе» с предсказуемым и платежеспособным потоком».

Для малого и среднего бизнеса это возможность не зависеть от колебаний арендного рынка, для девелопера — быстрее вернуть инвестиции и передать управление коммерцией профессиональным собственникам.

Экономический эффект для района и города

Но выгоду получает не только бизнес — экономический эффект чувствует весь район. Влияние качественной коммерческой инфраструктуры на стоимость недвижимости — не абстракция, а прямой экономический эффект. По оценкам аналитиков, жилье и коммерческие проекты в радиусе 500 метров от подобных проектов поднимаются в цене.

Город тоже в плюсе. Для него такие проекты — не только налоги и рабочие места, это разгрузка транспортной инфраструктуры. Когда люди могут работать, покупать товары и пользоваться услугами в своем районе, снижается нагрузка на метро, МЦК и автомобильные магистрали. А превращение пустырей и заброшенных территорий в благоустроенные общественные пространства нивелирует социальную напряженность и повышает качество жизни.

Будущее формата

Количество арендаторов в ТЦ продолжает сокращаться. Но это не кризис потребления, это кризис формата. Покупатель никуда не делся — он просто оказался в другом месте: там, где рядом дом, работа и скамейка в парке. Как резюмирует Денис Колокольников, «после 19:00 к офисным сотрудникам, которые снимут галстуки и придут провести время после работы, присоединятся жители района». Эта фраза лучше всего описывает происходящее на рынке коммерческой недвижимости — не конец ретейла, а его переформатирование, не исчезновение спроса, а его перераспределение. И тот бизнес, который последует за покупателем, окажется в выигрыше.