Евгений Реутов/ Фотобанк Росконгресс
Антон Николаевич, на сессии ПМЭФ вы говорили о сокращении числа проектов. Этот процесс уже начался или пока только угрожает крупным компаниям?
К сожалению, процесс идет повсеместно. Масштаб бизнеса сегодня не является спасением. Да, крупный портфель заказов диверсифицирует риски: что-то продается лучше, что-то хуже. Но, как говорится, большой стул падает громче. Примеры есть даже среди крупных игроков.
Если посмотреть на объем строящегося жилья в новых проектах, то в последние два года заметно явное снижение предложения — каждый год минус 18-20%. И утверждать, что крупные девелоперы чувствуют себя лучше региональных, не приходится.
Единственная пограничная зона — компании с портфелем менее чем из трех проектов одновременно. У них могут возникать технологические разрывы. Даже если девелопер не имеет собственных строительных мощностей, а выступает только застройщиком, такие паузы приводят к рваному графику работы и проблемам с персоналом.
Вы привели статистику: горизонт планирования у подрядных организаций — 0,9 месяца. Это действительно средняя величина?
Да, это официальная статистика, и она в целом безрадостная. В НОСТРОЙ 104 тысячи членов — саморегулируемых организаций, из них более 90 тысяч — субъекты малого предпринимательства, которые живут от заказа к заказу. Средний срок выполнения работ для физлиц — две-три недели. Отсюда и горизонт загрузки 0,9 месяца.
Я общаюсь с коллегами, и многие говорят: «В следующем месяце мы не знаем, чем будем заниматься». А теперь представьте: если ты не знаешь, будешь ли ты работать через месяц, можешь ли ты планировать набор и обучение людей на три года вперед? Конечно, нет. Вот почему с кадрами такая тяжелая ситуация. Когда горизонт планирования — месяц, говорить о подготовке кадров на три года вперед невозможно.
Многие надеются, что, как только Центробанк снизит ключевую ставку, финансовая ситуация улучшится. Насколько быстро снижение ставки скажется на строительстве?
Здесь нужно развести два понятия: потребительские ожидания и реальную доступность кредита. Когда в прошлом году появилась тенденция к снижению ключевой ставки, это позитивно сказалось на ожиданиях: наблюдался всплеск рыночной ипотеки — люди брали кредиты, понимая, что через полгода рефинансируются. Но радикальных изменений за год не произошло. Волатильность и тот факт, что быстрого рефинансирования не случилось, отпугнули людей от модели «беру здесь и сейчас».
Что касается реальной доступности, сегодня годовая инфляция составляет около 7%, и если рыночная ставка приблизится к этой величине, люди станут активнее оформлять рыночную ипотеку. Но возникает другой риск. Сейчас первичный рынок имеет очевидное преимущество за счет льготных программ. Как только рыночная ипотека начнет сближаться с льготной, в конкурентную борьбу включается вторичный рынок. А «вторичка» чувствует себя гораздо хуже — у нее нет мер поддержки. Уже сегодня видно радикальное снижение цен на вторичном рынке.
Один и тот же объект на «первичке» и «вторичке», если он попадает под лимиты льготной ипотеки, отличается почти на 30%. Снижение ключевой ставки может сыграть с девелоперами злую шутку: первичный рынок вынужденно пойдет в реальную конкуренцию со вторичным. А вот что это положительно скажется на объеме сделок на первичном рынке — точно нет.
Но ведь есть льготные программы, например, дальневосточная ипотека под 2%. Разве это не стимулирует спрос?
Казалось бы, манна небесная. Но даже в регионах Дальнего Востока мы не фиксируем бума или стабильности — там тоже отрицательная динамика по количеству сделок, хотя и не столь разительная.
Платежеспособный спрос населения, соотношение доходов и стоимости квадратного метра близки к пределу, даже при наличии льготных программ. Если завтра правительство введет тотальную льготную программу под 6% на все новостройки, объем сделок на первичном рынке в два раза не увеличится. Будет позитивная динамика, но, уверен, не радикальная — максимум 10-15% к рынку.
Что тогда действительно может изменить ситуацию?
Два элемента. Первый — доступность кредитного плеча, о чем я уже сказал с оговоркой о рисках. Второй — структурное изменение себестоимости строительства.
Поясню. Четыре года назад структура себестоимости состояла из трех частей: стоимость земельного участка, строительная себестоимость, цена техприсоединения. Строительная себестоимость составляла минимум 70%, на землю и техприсоединение приходилось максимум 30%.
Сейчас строительная себестоимость у большинства субъектов сократилась до 50% и даже меньше. Не потому, что строить стало дешевле, просто остальные составляющие резко выросли.
За счет чего?
Во-первых, значительно подорожал земельный участок: земельных ресурсов становится все меньше, спрос растет — и государство этим пользуется.
Во-вторых, за последние три года радикально изменилась стоимость технического присоединения. Приведу любимый пример — Красноярск. Стоимость присоединения к сетям водоснабжения и водоотведения выросла единовременно в три раза — не на 30%, а на 200%! Почему так произошло? В ряде городов случились техногенные аварии с обвалами канализационных коллекторов, построенных еще в 1970-х годах, — у них газовая коррозия, физический износ. Сети когда-то были государственными, сейчас принадлежат муниципалитетам или частникам; их нужно обслуживать, а государственных источников и льготных денег у монополистов нет. Все укладывается в строительную себестоимость.
Это только две составляющие. Есть еще что-то?
Да, и это самое тяжелое. Большая часть регионов пользовалась федеральными программами: снос ветхого и аварийного жилья, строительство объектов дошкольного образования, школ, фельдшерско-акушерских пунктов, больниц, поликлиник. В каждом рубле финансирования таких объектов было в среднем 9 копеек федеральных средств, а максимально — от 70 до 99 копеек.
Сейчас этих средств не стало: программы завершены, 2025 год — последний, а 2026-й — финальный для регионов-двоечников, которые не успели. Возникает вопрос: отказаться от строительства? Не получается. Переложить все на региональные бюджеты? Тяжело: есть другие статьи расходов. И у властей остается последний вариант — обеспечение конституционных прав граждан при поддержке прокуратуры: школа в радиусе 800 метров, поликлиника и так далее — все нормативы доступности должны соблюдаться, поэтому строители, если они хотят работать дальше, должны взять на себя создание социальной инфраструктуры и все сопутствующие затраты.
Бизнес борется за самосохранение и пытается компенсировать эту надбавку в итоговой стоимости. В Москве это давно реализовано в виде целого программного комплекса, который рассчитывает достаточность инфраструктуры и этот «оброк». В регионах это делается кустарно, порой неуклюже.
То есть если раньше строительная себестоимость — зарплаты, материалы — составляла 70%, то сейчас только 40%?
Совершенно верно. Все остальное — прочие надбавки, которые бизнес вынужден нести, потому что иначе не построит объект. Проблема глубже: если мы хотим вернуться к прежним темпам строительства, то одной льготной ипотеки и доступности кредитного плеча уже недостаточно — нужно всерьез разбираться со структурой затрат. Строители не виноваты в том, что она радикально поменялась за четыре года. Да, есть резерв снижения собственно себестоимости — оптимизация логистики, цифровизация. Но даже при самом эффективном использовании современных технологий это даст 5-7%. Все остальное — надбавки, от которых нужно избавляться.
А как избавляться? Есть популярные и непопулярные варианты?
Популярный — бюджет снова берет затраты на себя. Непопулярный… Наверное, стоит подумать о более гибком подходе, когда у потребителя появляется право выбора — например, радиуса доступности. Сегодня на новых площадках нормативы почти нигде не выдерживаются. При этом средняя загрузка школ — полторы смены, даже не две. Бэби-бум позади, и в горизонте пяти лет роста загрузки школ не будет. Значит, где-то нужно возвращать бюджету финансовые функции, где-то — пересматривать нормативы.
Нужно искать разумный баланс между идеальными нормативами и реальными возможностями бюджета и бизнеса. Нельзя требовать от застройщика того, что не могут позволить себе даже богатые страны. Одной ключевой ставки для возврата к показателям 2024 года недостаточно.
В начале года вы прогнозировали, что изменения налогообложения повлияют на рост цен. Прогноз сбылся?
К сожалению, да. Рыночная стоимость объективно растет. Средняя цена квадратного метра увеличивается темпами примерно в 5-6% при реальной инфляции около 7%. Разница в полтора-два процента — это постепенное снижение нормы рентабельности строительных предприятий.
НДС не мог не сказаться на стройке. Это многопередельный бизнес, и в среднем мы фиксируем изменение стоимости основных строительных материалов на 5% (если сравнивать май 2026-го с ноябрем 2025-го). Так что повышение НДС на 2% дало эффект плюс 5% к строительной себестоимости.
Как вы оцениваете текущее состояние рынка стройматериалов?
Состояние рынка стройматериалов напрямую зависит от состояния строительства. Большая часть материалов производится на территории России и в непосредственной близости от центров использования. Стройиндустрия у нас хорошая, конкурентоспособная по цене и качеству, хотя и не самая технологичная.
Но есть абсолютный индикатив — цемент. Объем потребления цемента в 2025 году к 2024-му упал на 23%. Это реальный индикатор падения отрасли. По многим направлениям очевидно перепроизводство. Конкуренция дичайшая, даже на олигопольных рынках. Например, металл: падение отраслевого потребления 16-17%. Я не знаю ни одного строительного материала, по которому потребление выросло.
А контрафакт? Его много?
При такой конкуренции всегда есть желание купить дешевле. Основной рынок более дешевой продукции — Китай. Но контрафактного цемента не бывает, бывает цемент, который соответствует российскому ГОСТу, и который не соответствует. И даже при кризисе перепроизводства китайцы не могут конкурировать с нашими производителями по цене.
Самый яркий пример контрафакта — кабельная продукция. Ее невозможно проверить. Мы были на высокотехнологичном китайском предприятии, увидели там на продукции надпись «ГОСТ» русскими буквами — ссылку на наш ГОСТ. Спрашиваем: что это? Отвечают: «Задание на производство, заказчик попросил — мы написали».
Аналогичная ситуация со строительной электроникой, сейчас даже с трубопрокатными изделиями. Я бы использовал не слово «контрафакт», а «продукция, не соответствующая госстандартам РФ».
Общестроительные материалы, отвечающие за конструктивную безопасность, практически все сейчас без фальсификата. НОСТРОЙ ведет Национальный реестр добросовестных производителей и поставщиков строительных материалов (НРДП); в марте приходило 15 заявок в неделю на включение в каталог, сейчас минимум 50. Спрос огромный, хотя лабораторный контроль мы не заменяем цифровыми методами.
Не так давно отменили мораторий на штрафы застройщиков. Как это повлияло на отрасль и на потребительский экстремизм по отделке?
С одной стороны, мораторий остудил пыл недобросовестных посредников: основным выгодоприобретателем судебной практики был вовсе не потребитель, а эксперт, который делал оценку и взыскивал штрафы, пени в свою пользу. С каждого рубля, взысканного со строительной компании, минимум 40 копеек уходило не потребителю, а именно посреднику. С отменой моратория объем предложений таких «экспертов» уменьшится, хотя они скоро вернутся к этой практике.
Строительные компании разделились на два типа: «старорежимные», которые платили, невзирая на мораторий, и те, кто копил задолженность в надежде, что это будет вечно. Вторые сейчас в сложной ситуации — мораторий кончился, есть рассрочка, но не длинная. Ряд крупных компаний столкнулся с необходимостью отдавать значительные суммы по ранее вынесенным решениям.
То есть компании, которые копили долги, рассчитывали на реструктуризацию. Ее не будет?
Маловероятно: потребитель должен быть защищен, это правильно. Есть законодательные инициативы, ужесточающие требования к экспертам: они должны быть профессиональными инженерами-строителями, состоять в национальном реестре.
Появилось шесть ГОСТов на типы отделки жилых помещений. Это очень сильно защищает застройщиков. В договоре долевого участия можно прописывать типологию отделочных работ и апеллировать к соответствующим требованиям. Крупные застройщики согласовали стандарты на отделочные работы — конкретные, с методикой измерений. И застройщик, и потребитель оказываются в равных условиях.
Но у потребительского экстремизма есть большой плюс. Раньше застройщик не очень стремился налаживать внутренний самоконтроль. Сейчас у любого девелопера есть квазислужба потребительского экстремизма, которая с пристрастием принимает работу у себя, понимая, что субподрядчикам еще не перечислен последний платеж. Перед вводом нужно досконально все проверить и устранить недостатки. Качество новостроек объективно выросло.
Кто сегодня строит в России? И почему не получается заменить иностранную рабочую силу своей?
Первое место по количеству приезжающих в Россию строительных мигрантов у Узбекистана, второе место делят Таджикистан и Индия. С Индией уже не гипотетические разговоры, а реальные проекты: совсем недавно завершился очередной отбор кадров, люди работают по вахтенному методу. Но Индия — страна огромная и очень разная. Тот эволюционный процесс привыкания к нашим требованиям, который мы прошли с Узбекистаном и Таджикистаном, для Индии будет дорого стоить. Рабочие кадры нужно с самого начала учить, как работать по нашим стандартам.
Дальше, ожидаемо, — Северная Корея, тоже уже есть примеры. И, например, Иран заинтересован в экспорте рабочей силы. География широкая.
А своих рабочих не хватает?
Костяк стройотрасли — это граждане России. Но есть объективная мировая тенденция: чем выше уровень развития страны и технологий, тем меньше людей готовы заниматься тяжелым физическим трудом. Россияне здесь не исключение, точно так же, как немцы, французы или японцы.
Посмотрите, что происходит с ссузами. У нас есть программа «Профессионалитет», конкурс на строительные специальности большой не потому, что там ждут каменщиков и сварщиков, а потому, что там преподают технологии информационного моделирования. Ребята хотят быть техниками, работать с «цифрой». Это правильно, отрасль в таких специалистах очень нуждается. Но на площадку с лопатой выпускника ссуза не заманишь.
Поэтому тяжелый физический труд везде в мире замещается людьми из стран с более низким уровнем доходов. Я не знаю ни одной страны, где стройка обходилась бы без иностранной рабочей силы.
Номер публикации: №26 31.07.2026