Резервы исчерпаны: ИЖС нуждается в системном градостроительном планировании

Михаил РОДИОНОВ, генеральный директор ГК «ДОМТОМСК»:

Индивидуальное жилищное строительство, объемы ввода которого в последнее время уверенно превышают показатели ввода многоквартирных домов, и по сей день в значительной части регионов развивается стихийно. При сохранении такого «дикого» подхода, при всей любви и тяге наших граждан к своему дому на земле резервы для роста ИЖС скоро будут исчерпаны. Уверен: сегодня, когда требования покупателей к объектам ИЖС растут, требуется пристальное внимание к его планированию. Индивидуальная застройка городов и пригородов должна быть органично вписана в генпланы и схемы территориального планирования, ее районы должны быть «накрыты» актуальными проектами планировки.

Опираясь на собственную богатую практику ИЖС в Томской области, хочу обратить внимание на ряд системных трудностей, сковывающих развитие этого вида строительства.

Первая — проблемы финансирования. Обязательное замораживание всей стоимости работ и материалов на эскроу-счетах до полной сдачи объекта вынуждает строительные компании в течение всего периода работ использовать свой собственный оборотный капитал, что крайне тяжело в нынешних экономических условиях, учитывая инфляцию, удорожание стоимости материалов, сезонность строительных работ и необходимость строительства не одного, а сразу нескольких домов в сезон (для поддержания работоспособности компании). Существующие правила провоцируют значительные «кассовые разрывы» у подрядчика. Излишне жесткие требования банков при аккредитации компании для открытия эскроу-счетов приводят к увеличению накладных расходов, возникает необходимость привлечения дополнительных специалистов для работы с банками.

Еще одна проблема — заниженная предельная сумма кредита по льготным ипотечным программам и высокие процентные ставки по стандартным программам. Также нельзя не отметить чересчур волюнтаристский подход банков к оценке стоимости объектов, проявляющийся, в том числе, в установлении собственных, индивидуальных критериев оценки, обязательных для оценщиков. По факту выходит, что стоимость готового объекта ИЖС (с ремонтом) оказывается в два раза выше кредитного лимита по льготным программам (в среднем дом стоит 12 млн рублей, а лимит льготного кредитования — 6 млн). Не случайно наиболее активно проекты ИЖС развиваются вовсе не в Сибири, а в Москве и Санкт-Петербурге, где лимиты выше.

Для решения упомянутых проблем с финансированием будет полезно ввести возможность поэтапной сдачи работ и оплаты основных материалов при ИЖС. Кроме того, нужно включить в подрядные договоры пункт, допускающий увеличение стоимости подряда при повышении стоимости строительных материалов.

Вторым блоком предлагаю рассмотреть инфраструктурные и градостроительные проблемы ИЖС. Необходимо признать: активно продвигаемый сегодня в качестве основного инструмента градостроительного развития механизм КРТ на практике с большими сложностями применяется даже при строительстве многоквартирных домов, а для индивидуальной жилой застройки он не адаптирован вовсе.

Давайте обратим внимание на проекты планировки территории (ППТ), которыми, например, «накрыты» пригороды Томска. Они были утверждены в 2010-2015 годах и устарели, но компетентный орган считает нецелесообразным их отменять, поскольку ППТ закрепляют территории для размещения детсадов, школ и т. п. Между тем практического смысла в «закреплении» нет, поскольку эти соцобъекты на предполагаемых территориях вряд ли будут когда-либо построены, и тому есть масса серьезных причин: низкая плотность населения, нехватка финансирования, отсутствие партнерских соглашений по строительству социальных объектов и, наконец, исчерпание сроков резервирования соответствующих участков.

Для размещения поселка ИЖС с комплексной инфраструктурой необходим довольно большой земельный участок — от 10 гектаров. Полноценно сформировать и подготовить такую площадку в современных условиях оказывается непростой и дорогостоящей задачей для регионального застройщика.

Приобретение земли, не относящейся к населенным пунктам, не подходящей под ИЖС, в принципе рискованно. Земля для ИЖС, находящаяся в частной собственности, обременена старым ППТ, который существенно поменять невозможно. Стоимость земли высока, и ее дополнительно «утяжеляет» необходимость разрабатывать ППТ на свой участок, внося изменения в генеральный план и ПЗЗ. У застройщика часто нет финансовых возможностей одномоментно выкупить с торгов большой земельный участок у государства. Более того, надо учитывать, что выставляемые на торги участки должны быть предварительно образованы. Соответственно, застройщик, еще не являясь правообладателем земли, должен разработать градостроительную документацию в отношении данной территории, рискуя потом на торгах.

Отмечу, что обязывание застройщиков «вписаться» в старый, общий ППТ фактически приводит к невозможности разработки современного, актуального планирования территории, предусматривающего дороги, тротуары, велодорожки, зоны отдыха, а затянутость и неопределенность самой процедуры провоцирует значительные финансовые издержки. В результате работы по такой схеме за землю застройщику приходится платить «здесь и сейчас», хотя к строительству он сможет приступить самое раннее через год, а может быть, и позднее.

В итоге мы получаем огромные незастроенные территории, поделенные на участки в 1 500 квадратных метров, без коммуникаций, с узкими, необустроенными дорогами и т. д.

Считаю, что в условиях невысокой плотности населения в зонах застройки ИЖС, учитывая необходимость обеспечить коммуникациями каждый дом, имеет смысл формировать для комплексного строительства ИЖС в том числе и участки, прилегающие к многоквартирной застройке. Включение в единый генеральный план территорий, позволяющих строить не только индивидуальные жилые дома, но и дома блокированной застройки, многоквартирные дома до трех-четырех этажей, позволит повысить плотность населения и обеспечить ИЖС доступными объектами соцкультбыта, создав комфортную среду проживания.

Хотелось бы подчеркнуть: комплексная застройка, спланированная и осуществляемая в соответствии со всеми современными требованиями, решает проблемы не только покупателей индивидуального жилья, которые сегодня выбирают дома с полной инфраструктурой, но и общие проблемы поселений. Именно при такой застройке строительная компания полностью обеспечивает территорию застройки дорогами, коммуникациями, инфраструктурой. Все сети проектируются централизованно. Кроме того, эффективно решается вопрос организации обслуживания такого поселка, и у жителей не возникает конфликтов (нет стихийных кооперативов, так и не собравших денег на газ и воду, нет обращений в местную администрацию по этому поводу и т. п.).

В любом случае решение проблем на рынке ИЖС требует выработки единых решений со стороны государства, банков и участников рынка.