Невозможное возможно

Каких ипотечных программ ждет рынок жилья от банков в 2019 году

Минувший год оказался весьма успешным для рынка первично­го жилья в столичном регионе. Объем продаж вырос на 21% по сравнению с 2017 годом. Во многом это связано c развитием рынка ипотечного кредитования. За год сред­няя ставка снизилась с 10,39% до 9,15%. Доля покупок с использованием ипотеки увеличилась на 35%, средний размер кредита вырос с 3,78 до 4,24 млн рублей. Низкие ставки сделали жилье доступнее. Люди могли выбирать квартиру, руко­водствуясь в большей степени своими потребностями, чем возможностями. По большому счету, это можно считать глав­ным успехом года в деле улучшения жи­лищных условий россиян.

Однако в начале 2019 года ставки вер­нулись к среднему значению 2017 года. По нашим прогнозам, при сохранении нынешнего уровня ставок спрос на квар­тиры в новостройках столичного регио­на снизится на 15%, а объем выдачи ипо­теки — на 27%. Одновременно на 15-17% могут увеличиться затраты на стро­ительство, это вынудит девелоперов под­нять цены. Тогда падение спроса окажет­ся еще более драматичным, темпы стро­ительства жилья сильно замедлятся, а ряд проектов может быть заморожен.

Отрицательный эффект для девелопе­ров очевиден. Но и банкам сокращение объемов строительства ничего хорошего не сулит. Для них это означает замедле­ние развития перспективного направле­ния бизнеса — ведь из всех кредитных портфелей ипотечный остается одним из самых качественных.

Между тем, банки могут повысить до­ступность жилья, даже если ставки оста­нутся высокими. Нужно, чтобы банки не только копили деньги на эскроу-счетах и решали судьбу проектов, но и разраба­тывали бы принципиально новые ипотечные программы.

Сегодня почти все существующие ипотечные продукты рассчитаны при­мерно на одну и ту же аудиторию. Сред­нее значение ключевого для покупателя параметра доступности — размер ипотечного платежа — практически не поменялось. В 2017 году он составлял 40,1 тыс. рублей в месяц, а в 2018 — 41,1 тыс. рублей. На первый взгляд, сумма не выглядит такой уж большой, но с учетом снижения реальных доходов она оказывается неподъемной для многих покупа­телей. Кроме того, не надо забывать, что большинство «ипотечных» семей снима­ет квартиру, так что фактические расхо­ды до переезда в собственное жилье пра­вильнее оценивать в 70-86 тыс. рублей в месяц. Как представляется, задача бан­ков — сократить эти расходы на период строительства дома. Это повысит инте­рес к ипотечным кредитам со стороны населения. Как это можно сделать?

Во-первых, если клиент берет ипоте­ку в том же банке, в котором застройщик открыл эскроу-счета, то фактически банк оставляет эти деньги себе да еще берет с клиента ежемесячный платеж. Представ­ляется логичным, если банк снизит тако­му клиенту ставку по кредиту до ввода дома в эксплуатацию — фактических рисков ведь нет. В то же время такой ход может стать эффективным инструмен­том в конкурентной борьбе.

Также имеет смысл развивать про­граммы «ипотечных каникул», полно­стью избавляющих клиента от платежей до ввода дома в эксплуатацию. По таким кредитам ставка может быть чуть выше, но это будет справедливая плата за дву­кратное снижение расходов «на жилье», поэтому перспективы у «каникул» хоро­шие, а повышенная ставка покроет все банковские риски.

Еще одна перспективная программа — отсрочка выдачи ипотеки. В этом слу­чае клиент заключает ДДУ с отсрочен­ным платежом, а вносит его (и берет для этого ипотеку) только после ввода дома в эксплуатацию. У застройщика будут кли­енты, у банка — заемщики, но при этом до ввода никто никому фактически не платит. Это идеальный механизм защи­ты дольщиков и банков. Кроме того, ес­ли срок передачи квартиры сильно за­держивается или качество проекта ока­залось хуже заявленного, клиент без по­терь расторгает ДДУ. Это заметно повы­сит контроль качества строительства со стороны покупателя. Конечно, эту схему банкам нужно проанализировать. Спра­ведливо ли сделать ставку чуть выше средней? Должен ли клиент депониро­вать в банке первый взнос или его часть и т. п.? Но в этом и должна состоять за­дача банков сегодня — оставаясь «в рын­ке», сохранить доступность жилья и при­влечь на рынок тех, кто считает покупку квартиры почти невозможной для себя.

Справочно:

По данным Банка России, в 2018 году в России было выдано рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю — 1,48 млн на общую сумму 3 трлн рублей. Таким образом, был побит рекорд, зафиксированный в 2014 году. Общий объем выданных кредитов составил 6,37 трлн рублей, или 6,2% ВВП страны, подсчитали эксперты компании «Метриум». В сентябре и октябре минувшего года был достигнут исторический минимум по размеру средней ставки по выданным жилищным кредитам — 9,41% годовых. Однако во второй половине 2018 года ситуация изменилась, и кредит снова начал дорожать, что уже отразилось на динамике выдачи ипотеки.