Игра воображения

Креативным компаниям требуются креативные офисы

Первые проекты реконструкции бывших фа­брик и заводов были осуществлены в США в 30-х годах XX века, в Европе — в середине про­шлого столетия. Большинство таких зданий перепрофилировали под жилые помещения и торговые центры. В Москве сложилась несколько иная тенденция: большая часть площадей реконстру­ировалась под офисные помещения с сопутствующей инфраструктурой.

По мнению директора отдела ис­следований рынка CBRE Анны Шепелевой, это было связано с дефицитом офисных площадей в Москве, особенно в период 2005-2007 годов, когда был отме­чен максимальный спрос на офисные помещения. В то время большинство зданий сдавалось в аренду по предварительным договорам аренды, то есть до вво­да в эксплуатацию. «В период высокого спроса и от­сутствия качественного предложения девелоперы активно развивали такие площадки, так как рекон­струкция, как правило, происходит быстрее нового строительства, а многие бывшие фабрики удачно расположены», — добавляет эксперт. По данным CBRE, общая офисная площадь функционирующих реконструированных объектов, которые можно от­нести к классам А и B, составляет около 755 тыс. кв. м — это около 5% от общего объема построенных качественных офисных объектов. Ставки аренды на такие объекты сопоставимы со ставками аренды в «традиционных» бизнес-центрах.

Около 90% объектов-лофтов, по словам Шепеле­вой, относятся к классу Б. Это объясняется тем, что сложно соблюсти технические параметры класса А при реконструкции. Доля вакантных площадей в ло­фт-объектах составляет около 9% по сравнению со среднерыночным показателем 11,2% (по состоянию на январь 2019 года).

Несмотря на преобладание офисной составляю­щей, напоминает Анна Шепелева, в проектах редеве­лопмента в Москве также существует несколько фа­брик, на территориях которых организованы как офисы, так и культурные площадки. Одним из самых «старых» проектов такого типа является «Красный Октябрь», расположенный в самом центре.

Большинство офисов здесь — нестандартных фор­матов. Как рассказывает представитель арт-кластера «Красный Октябрь», офисные пространства на остро­ве можно разделить на две группы: те, что изначаль­но имели нетипичную конфигурацию, например, чердачные помещения или цоколи. И офисы, кото­рые были переделаны под арендаторов. Например, бывший офис одной из туристических фирм, распо­ложенный на чердаке, позиционируется как «про­сторный open space под офис креативной компании». Людям с воображением подойдет и помещение быв­шего ночного клуба на 2-м этаже с выходом на экс­плуатируемую кровлю.

Кстати, среди арендаторов «Красного Октября» немало творческих организаций. Так, например, офис журнала «Сноб». Офис расположен в историче­ском здании шоколадного цеха и решен в стиле «ло­фт», а галерея Fine art club Red October расположи­лась в цокольном этаже в помещении без окон. Впро­чем, это, скорее, исключение, виды на храм Христа Спасителя и прилегающую территорию — одно из главных достоинств офисов, расположенных на «Красном Октябре». Если же говорить о переделан­ных офисах, то к этой категории можно отнести гале­рею «Братьев Люмьер» и коворкинг «DEWORKACY. Красный Октябрь» — многофункциональное про­странство для деловых встреч. К слову, коворкинги — еще один популярный для старых фабрик формат, отмечает региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной не­движимости Colliers International Вера Зименкова.

Как отмечает Анна Шепелева, помещения в таких местах часто арендуют компании из таких отраслей, как реклама, IT, телекоммуникации, СМИ, то есть те предприятия, которым важна нестандартная, твор­ческая обстановка. Они составляют до 50% арендато­ров. Именно поэтому на «Красный Октябрь» прихо­дят не за типичными помещениями. «За обычными офисами все идут в небоскребы из стекла и бетона, а к нам — за лофтами, мансардами и тому подобным», — отметили в арт-кластере.

Справочно:

«Красный Октябрь» — это бизнес-центр класса В, расположенный на Берсеневской набережной, в одном из самых популярных и живописных мест модной Москвы. Объединяет два десятка корпусов разной этажности, ранее принадлежавших шоколадной фабрике. Главный корпус возведен в 1895 году из красного кирпича и отреставрирован в 2007 году. Высота строения — 5 этажей, площадь — 30 тыс. кв. м. Арендаторам предлагаются офисные площади от 100 кв. м, крупные компании могут выбрать блоки свободной планировки до 2 тыс. кв. м.