Одобрен новый пакет поправок в 214-ФЗ
Государственная Дума РФ одобрила в первом чтении правительственный законопроект, предусматривающий внесение новых поправок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Корректировки касаются усиления контроля за расходами застройщиков, их ответственности перед покупателями, а также защиты прав членов жилищно-строительных кооперативов. По инициативе депутатов, ко второму чтению документ будет дополнен с учетом нюансов, связанных с в том числе с необходимостью полноценного запуска механизма продажи новостроек через эскроу-счета.
В ходе заседания председатель профильного комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев пояснил необходимость дошлифовки принятых ранее поправок в 214-ФЗ. «Время прошло, и мы видим, что сейчас компании уже начали работу по новому механизму с открытием эскроу-счетов для наших граждан и привлечением проектного финансирования. У нас накапливается правоприменительная практика, требующая своего закрепления в законодательстве», - отметил депутат. По его мнению, в данном правительственном законопроекте пока не учтены все нюансы, которые необходимо прописать ко второму чтению.
Принятый проект закона предполагает, что объем платежей с расчетного счета стройкомпании по каждому проекту комплексного освоения территории (КОТ) будет определяться застройщиком самостоятельно. Ранее замглавы Минстроя России Никита Стасишин пояснял, что сейчас при проектах КОТ девелопер может учитывать средства дольщиков в составе своих расходов. Однако, каким образом застройщик должен распределять их между отдельными домами, не конкретизировано. «Получается, что застройщик может переложить свои затраты по нескольким домам на один дом. В связи с этим предлагается прописать в законе, что размер платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, устанавливается застройщиком самостоятельно, но, исходя из расчетного суммарного объема средств, подлежащих уплате по договору КОТ, пропорционально предполагаемой стоимости такого проекта.
Другая одобренная депутатами поправка касается ответственности застройщиков за убытки дольщиков. Действующей редакцией 214-ФЗ за это предусмотрена солидарная ответственность лиц, в том числе бенефициарных владельцев, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика (контролирующие лица). При этом перечень таких лиц не ограничен. Это, как считают авторы законопроекта, увеличило риски появления фиктивных руководителей, акционеров, бенефициаров. Помимо этого данная норма противоречит положениям Гражданского кодекса об ответственности юрлиц. В связи с этим предлагается заменить солидарную ответственность на субсидиарную.
Третьей поправкой планируется дополнить ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» новой статьей, устанавливающей особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В документе уточняется, что члены ЖСК, являющиеся членами его правления или членами его контрольно-ревизионного органа, либо член ЖСК, являющийся его единоличным исполнительным органом, несут солидарно субсидиарную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате действий или бездействия этих лиц. Также, согласно проекту, исключается возможность погашения требований участников строительства, являющихся членами ЖСК, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.
Комментируя принятый законопроект, Николай Николаев сказал, что документ требуется дополнить блоком вопросов, препятствующих переводу рынка на новые рельсы. В частности, речь идет о нюансах взаимоотношений девелоперов с банками, а также уточнением понятия целевых займов. Кроме того, в законопроекте, считает глава комитета, необходимо отразить моменты, связанные с приобретением по договорам долевого участия нежилой недвижимости, в том числе парковочных мест и подсобных помещений, которые сейчас продаются вместе с квартирами. Также, по словам Николая Николаева, в документе нужно конкретизировать вопрос по признакам банкротства и предбанкротного состояния застройщиков. «На сегодняшний день тянутся истории, возникшие 5-10 лет назад, когда застройщики продолжают делать вид, что строят, а люди ждут годами свои квартиры», - отметил глава думского комитета, добавив, что главным признаком проблемности застройщика должно стать нарушение им на шесть месяцев сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Депутат Госдумы Александр Якубовский, возглавляющий рабочую группу президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, со своей стороны заметил, что в правительстве активно обсуждаются предложения о наделении Фонда защиты прав дольщиков полномочиями по достройке проблемных объектов. «Это правильное решение, и мы будем добиваться того, чтобы оно было реализовано. С учетом изменений в законодательстве, произошедших в июле 2018 года, мы, по сути, закрыли большинство предпосылок к появлению новых проблемных объектов. Однако в настоящий момент, более 1200 проблемных объектов, в разной степени готовности, требуют достройки, а люди ждут своих квартир», - подчеркнул он, призвав правительство проявить большую активность при доработке законопроекта ко второму чтению.
Справочно:
Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» одобрен на заседании правительства РФ 31 октября 2018 года.